袁军：高性价比是水墨林溪住宅项目最大优势

网易房产：这个项目从05年开发，作为超级生态大盘，它在实际操作中可能也会遇到一些困难，有一些难点，对这些问题，你们是怎么一个个攻破的呢？这是我们比较好奇的。

袁军：最开始我们拿这块地的时候，从2005年开始，确实有很多难点，其实当时的交通部算很方便，现在我说具体的路名，那个叫长洲路，从我们房山区的长阳到周口店，是一个快速路，那时候还没建成，紧挨着我们小区，就在我们小区门口，南边，长洲路，那时候没有这条快速路，在我们小区可能只有一条主干道，那时候交通差一些，在2008年的时候，那条路通车了，因为我们是2005年建的，当时我们公司选这个地方也是研究过城市规划，也不能选一个偏僻的地方，在2008年时通了，后来这个难点慢慢被克服了，因为我们离京石高速，京港澳高速出口不远，现在有在建的高速公路，出口又挨着我们小区门口，后期会越来越好，一是开车的交通（方便了），二是当时周围只有一条主干道时我们这边没有多少公交车，可能也只有房山区里有一条公交路到这儿。

要上我们的京周路，北京城区到周口店的路，那上面有很多公交车，但从我们小区到那儿有两公里，这个距离不好解决，那时候我不完全负责销售这块，还负责物业公司，做副总，那时候公司指示，跟八方达公司联系，引进了一条公交总线，952路，总站就是设在水墨林溪（优惠购、楼盘相册、最新报价）小区里，那时候我们公司拿出了20亩地给他们全建好了，那也是2008年的时候，现在这个困难就解决了，一是开车很方便，又有长洲路，又有大周路，又有京州路，现在上京港澳高速公路很方便，出口开了应该是明年后年就能通车，在门口也能上京石二高速，都进市区，都可以辐射。坐车也很方便，有我们房山区原有的老的28路，咱们进市区，952总站在我们那儿，几分钟一趟。

原先最大的问题就是交通问题，其它的没有什么问题，因为要配套，当然，大的配套，随着刚才我说的几个小区，慢慢的会完善，小区里面的配套，因为我们自己有一万米的步行商业街，还有沿街商业，因为我们小区63万平米里的配套商业是5万平米，现在都有三千来户进驻了，是一个成熟小区，可以实际感受、实际看的，而不是规划，所以其它的问题基本上没什么，当时最劳神的就是交通问题。

超级大盘优势：社区内配套完善

网易房产：作为一个超级大盘，它的优势有哪些呢？

袁军：第一个，要做大盘，各方面分摊成本比较低，只要去我们小区那边，包括跟别的小区比，我们的公摊面积，在整个房山区里是最低的。

网易房产：大概是多少区间？

袁军：应该是10%，一般好多都在15%，我们基本上大部分只在10%左右，得房率是实打实的，一般买一个90平米的，自己可使用面积的多少，有时候能感受到，这是一大优势，实打实的一大优势，再一个呢，大盘就是好规划、好建设，它的配套什么的都有，幼儿园、小学，还有其它各种配套，从规划的时候就已经定下来了，就是一个社区嘛，你想，我们63万平米，就是一个大型社区，一个大型社区，这些东西就很好，这些也是一个优势，目前还有一个优势，大社区建设的时间稍微长一些，现在在里面，不像新小区里没有人气，里面已经有了三千户，现在去能感受到人气，包括之前我在那儿住，我在小区住了一段时间，每天晚上沿着水系或者步行商业街溜溜弯，带着孩子，尤其是老人和孩子，比较适应那个生活。

网易房产：网友除了关心价格、盘的品质以外，对开发商也比较关注，我们知道水墨林溪这个项目是龙建地产打造的首个西宅项目，能不能给我们介绍一下龙建地产这个开发商？

龙建集团为老国企改制成的股份公司

袁军：为什么叫龙建地产呢？是龙建集团这个开发公司，不管是在建的还是（建成的），项目不只这一个，但最大的盘、最先做的就是水墨林溪，我们有两三个项目公司，统称为龙建地产。一说龙建地产，因为它是北京龙建集团的前公司，龙建集团是一个老国企，改制成为股份公司，历史比较长，现在已经有40多年历史了，一直是整个房山区建筑业的龙头老大，在2005年的时候竞争房地产行业，它属于一个地方性公司，要打造一个好的小区，作为一个品牌，实际上也打造了，在本区域或外区域也拿了一些地，但大盘还没有完全体现出来，这里面的建筑都是我们集团自己做的，我们是北京市支柱企业，建筑质量是可以保证的，建筑集团又是整个区的龙头企业，这块就能够保证了，不像一些市场上的企业，弄完就走了，我们董事长是全国劳模，龙建集团还是全国五一劳动奖章获得企业，这些都是名誉上的保障，做的东西比较实实在在，就是包装差一些。

网易房产：包装是指推广方面的工作吗？

袁军：网友也知道，就是忽悠劲儿少一些，要不就卖一万多不卖八千了。

网易房产：水墨林溪作为郊区项目，大家都比较关注它周边的商业配套有哪些，刚才您也提到过了它的商业配套，您能不能具体给我们讲下它周边的商业配套有哪些。

袁军：目前在咱们小区里面，超市什么的一应俱全，但可能网友也关心有什么大型的，高档次的，商业综合体，周边目前非常近的，在两公里范围之内的确实还有些欠缺，但反过来说，在两公里范围之内如果比较健全，等到周边商业配套都好起来了，价格也不是这个了，所以还可以说是价值洼地，但也不代表它不方便，刚才我说，我们小区南门口那一条路，开车几分钟，几通良乡城中心，大学城，奥特赖斯，CSD，可能各位网友对CSD比较清楚，房山最开始在长阳这块打造的CSD，现在房山区的重点又从CSD转到首都高端制造业基地，这个有一点好，我们整个小区往东开车几分钟就能到大学城跟CSD，往南开车几分钟就到首都高端制造业基地，现在房山主打的那个，这个区域其实最宜居了，城建在我们旁边也建了一个小区，万科离的也不远，这个区域还是江南房山主要的板块，长阳板块这几年建的也没什么地，建完了下一个就是这个区域的大发展，没准儿那时候的价格又不一样了。

网易房产：所以现在购买比较合适。

袁军：我自己是这么觉得。

网易房产：该出手就出手吧。

袁军：反正我出手了。

网易房产：您也在您的小区买了一套？

袁军：对。

网易房产：刚才说了项目，现在再回到整个楼市的现状，房山区2012年还是比较受刚需购房者关注的，您觉得2013年还会呈现什么样的走势和变化呢？以你的预计。

预测:2013年楼市成交量将保持稳定

袁军：仁者见仁，智者见智，但就我个人来说，2013年，尤其是北京的房子，2012年郊区的房子量上比较多，2013年从量上还是比较稳定的，价格上，如果政府不限制，肯定还会往上走，但如果政府限制，肯定就有一个幅度的问题，幅度多大，就要看政府限制了，有些项目也可能会涨一涨，各位网友比较关注房产的也会找到很多数据，投资额、成交量，通过这些能分析出来，而且北京刚需每年基本都是固定量，有一定量，这十年里都会有一定的刚需需求，今年我也遇到了很多客户，包括我们销售跟他说，基本都是刚需和改善型的，还有很多朋友，包括我认识的朋友，现在还在计划一两年内买房，所以我认为2013年的量还是比较稳定的，至少稳定到我们10月份到11月份的成交量，应该没什么问题。

网易房产：今年还是以刚需为主。

袁军：改善型的现在已经很多了。

网易房产：通常改善型要求大户型的多一点。

袁军：有这个趋势，我们那边大一点的，像三居，比以前的需求量要大一些，小户型接着还有这个势头，往上走的势头，从改善型三居势头的增长量比小户型略多一些，也是一种趋势，作为我们郊区的楼盘，有这样好的环境，有这样好的性价比，我们的负责人跟我说的也是，有的在市区里有个两套房，但面积比较小，我了解一套房五六十平米，七八十平米的，把市区一个六十平米的房子卖掉，在我们那儿都快能买上一个二百多平米的复式了，我遇到有几个后来成为朋友的，两套房，多出来一套没用，卖一套上我那儿买套140平米的三居，还住，就是住嘛，因为住惯了大房子很难住小房子的，除了有子女上学迫不得已的，没有办法，要不然住惯大房子的感觉还真是不一样。

网易房产：会不会对上班有影响呢？主要还是在西南这块。

袁军：我觉得对上班的没什么太大的影响，以前老说堵的，后来改造完了，已经好多了，我们小区的客户好多都是在中关村或市区上班，他们就是开车上下班，从我们小区到中关村，到网易，正常开车，不赶，40分钟。

网易房产：还是比较方便的。

袁军：我有一些同学、朋友在城区开车从这儿到那儿，都不止四十分钟，得一个小时，我来的时候不一定是上下班高峰，要是在上下班高峰，从京港澳到四环，也不到一个小时，也就是一个小时的车程，网易还在中关村往里呢，所以基本上都不是问题，而且不是马上要通地铁了吗，你看我们952车站就走四环，从我们小区一直到颐和园呢，从五棵松那边一直走，到颐和园，但没准儿坐公交车上下班速度不是很快，现在基本上都有车，还是比较方便。

网易房产：谢谢袁总，今天的访谈到此结束。

袁军：谢谢各位网友，谢谢主持人。