袁军：高性价比是水墨林溪住宅项目最大优势

随着北京轨道交通快速发展，置业郊区化已成为一种趋势。2012年北京房山地区楼市尤为表现“抢眼”，窦店镇超级生态大盘水墨林溪（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目以其高性价比优势受到众多刚需以及改善型购房者青睐。近日，水墨林溪项目开发商龙建地产的销售负责人袁军做客网易房产对话地产界之营销者说栏目，从居住环境、交通、配套等多角度介绍水墨林溪项目。

对话地产界之营销者说专访龙建地产袁军

网易房产：各位网友好，欢迎收看本期网易房产对话地产界之营销者说栏目，本期我们邀请的嘉宾是龙建地产销售负责人袁军先生，袁总您好。

袁军：您好，各位网友大家好。

网易房产：首先我想问袁总一个问题，我们知道在2012年底，贯穿京西南的9号线开通了，我们想知道9号线开通以后对房山地区的楼市有哪些利好消息？

两年之内水墨林溪购房者能够直接乘地铁贯通北京城区

袁军：当然，轨道交通对一个区域的房地产是有举足轻重的作用，房山县在2012年，包括2011年已经开通了，但因为9号线没有完全贯通，所有客流量还是比较差一些，9号线贯通以后，对整个西南区域，尤其是房山人民群众的生活肯定有大的便利，对地产来说肯定是一个非常利好的消息，也是一个促进，像我们水墨林溪项目，受益就比较大。当然，水墨林溪离房山县目前的终点站还有一定距离，但它是在房山县西沿岸到房山燕山这条线的附近，我们可能在一两年之内客户能够直接坐地铁贯通整个北京城区。

网易房产：地铁开通以后，它的辐射范围会不会广一些？我看有报道说中关村这一带，望京那边的人也到房山这边买房了，这个现象您有没有发现？

袁军：这个现象最近越来越凸现，之前房山这块的项目本来在中关村、海淀就是主力区域，房山县地铁跟9号线贯通以后，这个区域的人群在逐步增加，主力区域还在逐步增加，同时也把丽泽商圈的客户吸引过来了，房山这块，以前我们说房山这个区域是价值洼地，现在这个“洼地”的人流、客流越来越多，和地铁轨道交通的开通是分不开的。

网易房产：我们知道，在2012年楼市中，在房山地区卖得比较好的楼盘主要集中在窦店镇、阎村和良乡区域，我们想知道，窦店镇和阎村、良乡相比优势有哪些？

高性价比是窦店板块住宅项目最大优势

袁军：在房山这边大家有印象的，从我们业内来分，应该分为三个区域，一个是长阳板块，长阳和良乡板块是挨着的，还有一个良乡板块，还有一个我个人分的，“阎窦板块”，阎村和窦店，这是一个板块。

各位网友可能对长阳板块比较清楚，比较热的板块，良乡板块涉及良乡老城区，包括大学城，周边的几个项目不多了，因为地不多了；第三个版块就是阎村窦店版块，为什么我把这两个放在一块，因为这个板块的项目，像万科、城建、旅程、天恒，还有我们龙建，这个区域是什么区域？它是阎村的最西边，窦店的最东边，所以不能把阎村板块和窦店板块分割开来，从天恒、旅程，我们龙建水墨林溪，到城建，到万科，还有我们首创的老别墅区，基本是一个圆圈，中间的分界线，阎村和窦店正好在分界线的中间，所以从地域上来说，这是一个大板块。

刚才主持人说有什么优势，第一点就是价格，这是最大的优势。为什么说价格呢？实际上交通上并没有差多少，现在咱们都走京港澳，可能多走五分钟，就从长阳板块到了阎村窦店板块，基本上就是5分钟，都有出口，交通上没有多大的差别，它的价格，我不说其它几个项目的价格，从我们水墨林溪的价格，可能就是长阳板块的一半，目前。我可以说长阳板块的价格各位网友也清楚，怎么样也是在1.6万吧，我们是8000多，这是一个利好。

第二个利好是什么呢？我们这个板块的项目环境好，周边环境污染比较少，二是小区内部环境，在我们板块里的项目，容积率相对都比较低，我们水墨林溪的容积率是1.26，各位网友如果关注房产，就会懂1.26是什么概念，1.26基本是别墅区的概念，楼间距，我们楼之间都是五六十米的绿化带，这是第二个优势，环境优势。

第三个优势，建筑特色，因为有容积率，因为地价便宜，每个小区都有各自的特色，包括我们周边的旅程、天恒、万科、城建，每个小区都有自己的特点，我们水墨林溪作为龙建地产，就是水系。为什么我说这个小区里有水系，基本上三个优势吧，其它的，从建筑，从各个不同的地带都会有自己的特色。

网易房产：刚才您说到水墨林溪这个项目，我一听到这个项目的名字时，“水墨林溪”，就是一幅山水画呈现在眼前，您能不能给我们介绍一下水墨林溪这个项目的特点有哪些，为什么当初取这个名字？

水墨林溪打造中国川西民居建筑 雅俗又不显庸俗

袁军：这个项目现在是二期尾声，一期是六层板楼，二期差不多是十层十一层的小高板，三期是联排别墅，现在二期的后四栋楼已经收尾了。各位网友对水墨林溪听着可能比较熟悉，建了一些年头，因为我们这个盘也比较大，63万平米，当时起案名，包括定这个小区的品类，有几点促使我们取了这个富有诗意的名字：

第一，刚才我跟各位网友说，容积率低，我们龙建集团想把它打造成一个富有诗情画意的小区，把它的品位建得高一些，至少让人住在其中，整个家里就像一幅山水画一样，从景观找点来说，住龙形水系，这是一开始就确定的主线。

第二，龙建集团是房山区建筑的龙头企业，大家也知道，龙形水与，这两点一结合，我们的团队突然就想到了“水墨林溪”，一提出来，大家马上被吸引了，说就按照这个方式做，定下了这个主旨，我们龙建地产就开始琢磨做什么样的建筑风格，然后去考察，因为我们是清华大学设计院设计的，我们和清华大学设计院一块儿去琢磨、一块儿去考察，后来借鉴了川西民居的风格，因为水墨林溪要做的有中古意味的境界，小桥流水、水墨林溪，我们不走欧式的建筑风格。

网易房产：像南方的建筑。

袁军：对，走中国川西民居的建筑，川西民居的屋顶，包括红灰搭配的色调，非常雅素又不显庸俗，进入小区里一看，到现在我们已经有三千多套卖完入住了，从客户的感觉，有住了好几年的，因为第一批办入住的有好几年了，对整个外立面，对整个小区景观和建筑的结合直到现在都赞不绝口，我们觉得当年的决策是对的，对于这种建筑风格，所以叫水墨林溪还是想体现出一种中国的宜居文化，我们集团是想打造这样一种风格。

网易房产：你刚才提到了容积率的问题，我们发现，和普通住宅小区相比，其它小区的绿化率大概在30%左右，但这个项目的绿化率在48%左右，为什么要大力推绿化带这块呢？

袁军：当时我们建这个小区的时候，就是想把它打造得非常宜居，说白了有两方面原因，一是我们龙建集团想把它打造成精品大盘，所以不是追求建筑面积。第二，现在回想起来，也是当初拿地成本价比较低，各位网友也能理解，有这种成本优势，多一些绿化率不会太影响，现在要是拿着地王去拍，谁都做不了这样的绿化率，这两方面结合起来，我作为销售负责人，总是跟我的朋友，甚至跟我的营销人员说，可以跟客户说什么是性价比，这就是。

网易房产：您作为销售人员，我想问一下2012年水墨林溪项目的销售情况怎么样？

高板楼户型仅剩200余套 三期将推联排别墅

袁军：可以跟网友交待一下，大家都知道，2012年，尤其是后半年，销售形势确实不赖，很不错，包括我们项目也不例外，尤其是最近这几个月，销售情况比较好，我们这个项目没做开盘活动，就是这么卖着，价格也不高，推广、做广告都不是很多，但卖的情况我们自己比较满意，就是这样，不做开盘活动，每个月能有一百多，现在我们总共剩下的房源也只有二百套，二期的。

而且我们这种高板产品，三期没有，但我们也不是说不卖了，只是最近在年前年后两个月消耗完了，然后就全身心投入到三期联排别墅的建设中，是这样的情况，因为今年的效果还真是不错。

网易房产：近期推出的主要是哪类房源和户型呢？

袁军：因为我们一直推的房源和户型都比较全，现在剩了二百套房子，从66到140（平米）的有八种面积的户型，但有不同的单元，有八种户型，一居、两居、三居，甚至还有一些原先的上复式，这样和我们的三期会有一个呼应，三期主力主要是联排别墅，二期有一些顶层的二百多平米的复式，客群有不同的喜好，但目前我们的主力是66到140的七八种户型，都值得大家去看看。

网易房产：销售价格是什么区间呢？

袁军：刚才我说了一下，差不多是长阳的一半吧，八千多块钱，当然有一些景观的可能超过九千，因为目前最便宜的房子，前段时间，12月份做了一些特价房，最便宜的应该是7800起，可能那个户型稍微大一点，不是说位置不好，总价高一点，但也有总价低的，像我们的一居，六七十平米，最便宜的62万，62万也可以在这边买到很好的、自己称心的，总价和起价，大家都知道。

最重要的一点，为什么我一直强调性价比，一直跟大家沟通交流，你看，包括从12月份开始，整个北京市，可能各位网友，包括咱们地产界的都会了解，有时候自己的亲朋好友也知道，基本上很多小区都没有打太多折的，但我刚才说的八千多不是我们卖的就是八千多，我们拿预售证，因为拿到时是2011年8月底，那时的均价是10900，现在我们八千多的价格是打了八五折的，我们自己也了解，北京市今年年底市场上能打八五折的盘不能说没有，我是没发现，不知道各位网友发现没有，但应该说是非常少的。

网易房产：接着你的话题我想问一下，为什么水墨林溪这个项目不涨价反而降价了？刚开始一万多，现在卖八千多。

项目价格不涨缘于拿地早成本相对不高，执行85折优惠

袁军：有一个原因，可能网友也很想了解，为什么是这样的情况，2011年8月底，2011年下半年拿了预售证，大家也知道，2011年底到2012年初正赶上国家的限购调控政策，毕竟我们是六环旁边郊区的项目，当时的影响比较大，那时候因为我们公司，又是自己建设的，拿地也比较早，成本不是很高，所以那时候我们就打了八五折，八四折，就打下去了，然后卖，公司也没有做太大的宣传，一直延续至今，现在我们公司领导层也说要涨，我是负责销售的，我说，因为现在剩的不多了，咱们主要是把这个清完了全力做三期，因为品质不一样，又卖这个又做三期，最后宣传策划主力不知道放在哪儿，我说赶紧卖，卖就卖，那就涨一个点吧，到八五折吧，所以剩下的房子是那么来的，从2011年底到2012年上半年，国家调控在最困难的时候一下子把价格打下去了，说我现在提到一万多，幅度也比较大，我们觉得也不合适，要提回原价10900，做做宣传也能出去，但还有一个，我们公司有一个建设的重点，所以今年我们在春节前，包括跟领导，跟公司团队也说，还是执行一段时间的八五折，过完春节以后再说。

刚才你问，比较关心，我想网友也是，你不是说周边没有吗？那你们怎么要打八五折呢？

网易房产：相比开盘价，比较实在一些。

袁军：这是两方面，有时候我自己也说我们公司市场化还差一些，但责任在我们营销这块。

网易房产：购房者心里感觉比较好。

袁军：一般我们的成交比很高的，上我们那儿来访的成交比，这一年来基本是在一比三，我可以跟大家说，每周都有统计，只要去了，在各个方面，不管是内部环境、价格还是地理位置、交通，大家也都知道，我还可以补充一下刚才你说的交通的情况，我也没想到，现在大家也都知道京石二高速，京通高速，当时确实是从我们小区过来，出口部在我们小区门口，离我们那儿有三四公里的地方，现在已经动工建设了，那次我专门去看，他们告诉我说，小区的出口离我们小区南大门只有八百米，这对我们小区来说，轨道交通，房山延长线的作用差不多，京通高速直接到长安街延长线嘛，就在我们小区门口。

网易房产：那还比较方便，交通比较便利。

袁军：我看到那个以后，先没关心那二百来套的房子，而是想着我们三期的别墅好卖了。

网易房产：一般开车的人多一些。

袁军：对，别墅好卖了。

网易房产：这个项目从05年开发，作为超级生态大盘，它在实际操作中可能也会遇到一些困难，有一些难点，对这些问题，你们是怎么一个个攻破的呢？这是我们比较好奇的。

袁军：最开始我们拿这块地的时候，从2005年开始，确实有很多难点，其实当时的交通部算很方便，现在我说具体的路名，那个叫长洲路，从我们房山区的长阳到周口店，是一个快速路，那时候还没建成，紧挨着我们小区，就在我们小区门口，南边，长洲路，那时候没有这条快速路，在我们小区可能只有一条主干道，那时候交通差一些，在2008年的时候，那条路通车了，因为我们是2005年建的，当时我们公司选这个地方也是研究过城市规划，也不能选一个偏僻的地方，在2008年时通了，后来这个难点慢慢被克服了，因为我们离京石高速，京港澳高速出口不远，现在有在建的高速公路，出口又挨着我们小区门口，后期会越来越好，一是开车的交通（方便了），二是当时周围只有一条主干道时我们这边没有多少公交车，可能也只有房山区里有一条公交路到这儿。

要上我们的京周路，北京城区到周口店的路，那上面有很多公交车，但从我们小区到那儿有两公里，这个距离不好解决，那时候我不完全负责销售这块，还负责物业公司，做副总，那时候公司指示，跟八方达公司联系，引进了一条公交总线，952路，总站就是设在水墨林溪（优惠购、楼盘相册、最新报价）小区里，那时候我们公司拿出了20亩地给他们全建好了，那也是2008年的时候，现在这个困难就解决了，一是开车很方便，又有长洲路，又有大周路，又有京州路，现在上京港澳高速公路很方便，出口开了应该是明年后年就能通车，在门口也能上京石二高速，都进市区，都可以辐射。坐车也很方便，有我们房山区原有的老的28路，咱们进市区，952总站在我们那儿，几分钟一趟。

原先最大的问题就是交通问题，其它的没有什么问题，因为要配套，当然，大的配套，随着刚才我说的几个小区，慢慢的会完善，小区里面的配套，因为我们自己有一万米的步行商业街，还有沿街商业，因为我们小区63万平米里的配套商业是5万平米，现在都有三千来户进驻了，是一个成熟小区，可以实际感受、实际看的，而不是规划，所以其它的问题基本上没什么，当时最劳神的就是交通问题。

超级大盘优势：社区内配套完善

网易房产：作为一个超级大盘，它的优势有哪些呢？

袁军：第一个，要做大盘，各方面分摊成本比较低，只要去我们小区那边，包括跟别的小区比，我们的公摊面积，在整个房山区里是最低的。

网易房产：大概是多少区间？

袁军：应该是10%，一般好多都在15%，我们基本上大部分只在10%左右，得房率是实打实的，一般买一个90平米的，自己可使用面积的多少，有时候能感受到，这是一大优势，实打实的一大优势，再一个呢，大盘就是好规划、好建设，它的配套什么的都有，幼儿园、小学，还有其它各种配套，从规划的时候就已经定下来了，就是一个社区嘛，你想，我们63万平米，就是一个大型社区，一个大型社区，这些东西就很好，这些也是一个优势，目前还有一个优势，大社区建设的时间稍微长一些，现在在里面，不像新小区里没有人气，里面已经有了三千户，现在去能感受到人气，包括之前我在那儿住，我在小区住了一段时间，每天晚上沿着水系或者步行商业街溜溜弯，带着孩子，尤其是老人和孩子，比较适应那个生活。

网易房产：网友除了关心价格、盘的品质以外，对开发商也比较关注，我们知道水墨林溪这个项目是龙建地产打造的首个西宅项目，能不能给我们介绍一下龙建地产这个开发商？

龙建集团为老国企改制成的股份公司

袁军：为什么叫龙建地产呢？是龙建集团这个开发公司，不管是在建的还是（建成的），项目不只这一个，但最大的盘、最先做的就是水墨林溪，我们有两三个项目公司，统称为龙建地产。一说龙建地产，因为它是北京龙建集团的前公司，龙建集团是一个老国企，改制成为股份公司，历史比较长，现在已经有40多年历史了，一直是整个房山区建筑业的龙头老大，在2005年的时候竞争房地产行业，它属于一个地方性公司，要打造一个好的小区，作为一个品牌，实际上也打造了，在本区域或外区域也拿了一些地，但大盘还没有完全体现出来，这里面的建筑都是我们集团自己做的，我们是北京市支柱企业，建筑质量是可以保证的，建筑集团又是整个区的龙头企业，这块就能够保证了，不像一些市场上的企业，弄完就走了，我们董事长是全国劳模，龙建集团还是全国五一劳动奖章获得企业，这些都是名誉上的保障，做的东西比较实实在在，就是包装差一些。

网易房产：包装是指推广方面的工作吗？

袁军：网友也知道，就是忽悠劲儿少一些，要不就卖一万多不卖八千了。

网易房产：水墨林溪作为郊区项目，大家都比较关注它周边的商业配套有哪些，刚才您也提到过了它的商业配套，您能不能具体给我们讲下它周边的商业配套有哪些。

袁军：目前在咱们小区里面，超市什么的一应俱全，但可能网友也关心有什么大型的，高档次的，商业综合体，周边目前非常近的，在两公里范围之内的确实还有些欠缺，但反过来说，在两公里范围之内如果比较健全，等到周边商业配套都好起来了，价格也不是这个了，所以还可以说是价值洼地，但也不代表它不方便，刚才我说，我们小区南门口那一条路，开车几分钟，几通良乡城中心，大学城，奥特赖斯，CSD，可能各位网友对CSD比较清楚，房山最开始在长阳这块打造的CSD，现在房山区的重点又从CSD转到首都高端制造业基地，这个有一点好，我们整个小区往东开车几分钟就能到大学城跟CSD，往南开车几分钟就到首都高端制造业基地，现在房山主打的那个，这个区域其实最宜居了，城建在我们旁边也建了一个小区，万科离的也不远，这个区域还是江南房山主要的板块，长阳板块这几年建的也没什么地，建完了下一个就是这个区域的大发展，没准儿那时候的价格又不一样了。

网易房产：所以现在购买比较合适。

袁军：我自己是这么觉得。

网易房产：该出手就出手吧。

袁军：反正我出手了。

网易房产：您也在您的小区买了一套？

袁军：对。

网易房产：刚才说了项目，现在再回到整个楼市的现状，房山区2012年还是比较受刚需购房者关注的，您觉得2013年还会呈现什么样的走势和变化呢？以你的预计。

预测:2013年楼市成交量将保持稳定

袁军：仁者见仁，智者见智，但就我个人来说，2013年，尤其是北京的房子，2012年郊区的房子量上比较多，2013年从量上还是比较稳定的，价格上，如果政府不限制，肯定还会往上走，但如果政府限制，肯定就有一个幅度的问题，幅度多大，就要看政府限制了，有些项目也可能会涨一涨，各位网友比较关注房产的也会找到很多数据，投资额、成交量，通过这些能分析出来，而且北京刚需每年基本都是固定量，有一定量，这十年里都会有一定的刚需需求，今年我也遇到了很多客户，包括我们销售跟他说，基本都是刚需和改善型的，还有很多朋友，包括我认识的朋友，现在还在计划一两年内买房，所以我认为2013年的量还是比较稳定的，至少稳定到我们10月份到11月份的成交量，应该没什么问题。

网易房产：今年还是以刚需为主。

袁军：改善型的现在已经很多了。

网易房产：通常改善型要求大户型的多一点。

袁军：有这个趋势，我们那边大一点的，像三居，比以前的需求量要大一些，小户型接着还有这个势头，往上走的势头，从改善型三居势头的增长量比小户型略多一些，也是一种趋势，作为我们郊区的楼盘，有这样好的环境，有这样好的性价比，我们的负责人跟我说的也是，有的在市区里有个两套房，但面积比较小，我了解一套房五六十平米，七八十平米的，把市区一个六十平米的房子卖掉，在我们那儿都快能买上一个二百多平米的复式了，我遇到有几个后来成为朋友的，两套房，多出来一套没用，卖一套上我那儿买套140平米的三居，还住，就是住嘛，因为住惯了大房子很难住小房子的，除了有子女上学迫不得已的，没有办法，要不然住惯大房子的感觉还真是不一样。

网易房产：会不会对上班有影响呢？主要还是在西南这块。

袁军：我觉得对上班的没什么太大的影响，以前老说堵的，后来改造完了，已经好多了，我们小区的客户好多都是在中关村或市区上班，他们就是开车上下班，从我们小区到中关村，到网易，正常开车，不赶，40分钟。

网易房产：还是比较方便的。

袁军：我有一些同学、朋友在城区开车从这儿到那儿，都不止四十分钟，得一个小时，我来的时候不一定是上下班高峰，要是在上下班高峰，从京港澳到四环，也不到一个小时，也就是一个小时的车程，网易还在中关村往里呢，所以基本上都不是问题，而且不是马上要通地铁了吗，你看我们952车站就走四环，从我们小区一直到颐和园呢，从五棵松那边一直走，到颐和园，但没准儿坐公交车上下班速度不是很快，现在基本上都有车，还是比较方便。

网易房产：谢谢袁总，今天的访谈到此结束。

袁军：谢谢各位网友，谢谢主持人。