贝壳找房董事长左晖谈新居住本质：以数字化手段重塑居住产业互联网

4月23日，以“预见新居住，共建新经纪”为主题的2019贝壳新居住大会在北京举行，50多位来自国内外政府、学界、居住服务、科技互联网创新领域的领军人物齐聚一堂，聚焦新居住发展趋势。会上，贝壳找房董事长左晖深刻分析了当前居住领域的发展现状，并提出“五大支柱”，勾勒出新居住时代的全新图景。

“过去20年整个产业在快速迭代，呈现出交错式的发展。随着我国居住服务发展进入品质提升的新阶段，居住需求和供给将出现深刻的变革，新居住时代已经来临。”贝壳找房董事长左晖认为，新居住的本质，即以数字化手段重塑居住产业互联网。

(贝壳找房董事长左晖)

供需关系历史性变革，新居住时代到来

回顾中国住房波澜壮阔的发展历史，中国房地产从无到有、从增量扩张到存量崛起，已成为影响国民经济发展和民生事业的重要产业。“今天中国整个不动产的发展的确到了新阶段，过去20年行业高速成长，居住问题已经得到了基本解决，很多家庭已经在换房和追求居住品质的改善，这是总体的大背景。”左晖说道。

据贝壳找房研究统计数据显示，经过20多年的高速建设，当前我国房地产供需总体平衡，城镇家庭住房自有率达到85%左右，户均套数达到1.1套，人均居住面积37平方米。行业从数量扩张阶段转向品质提升阶段，一线城市改善型购房需求占比达到60%。

产业互联网的发展正在对整个不动产行业进行线上改造，但这是一个非常漫长的过程。“一个明显的变化是整个产业正在向服务业的方向快速靠拢，原来说房地产行业主要是以开发商为主，现在开发商也围绕客户需求向服务型方向发展，研究持有型的物业怎么去做，更不用说整个房产交易的服务商以及产业链中围绕居住服务的其他产业了。”左晖认为，房地产由增量向存量转换，服务的价值开始崛起。服务向产业链的上下游渗透，未来在住房价值链的构成中将会超过50%，价值链的传递变成多点对多点的网状结构。

“在过去几十年的发展中，居住服务一直是我国房地产行业的薄弱环节。因此，构建居住服务行业的基础设施、服务价值崛起是进入新居住时代的必然要求。”左晖指出，新居住时代，需要通过技术驱动、服务者职业化等方式，满足消费者在居住、交易和流通、社区交互和房屋管理等方面的新需求。

（2019贝壳新居住大会现场体验区）

左晖认为，随着我国居住服务发展进入品质提升新阶段，居住需求和供给将出现深刻变革。从住房消费需求结构看，第一，消费者需要享受个性化的居住空间，告别千篇一律；第二，消费者向往品质居住体验，如优质的社区服务、定制化家装方案及标准化的保洁等。第三，消费者需要房屋在不同市场之间高效流通，从而实现价值交换和满足需求。第四，消费者需要更好打理自己的房屋资产，实现资产的增值保值。第五，消费者需要与社区公共服务建立更加紧密和谐的交互。

为了实现消费者居住需求的升级，供给端将会出现新的模式。左晖认为房地产企业在建设房屋时将更多尊重消费者的个性化需求，推出定制化产品；服务提供商的各种品类分工将愈加细化，专业性增强；数据技术驱动，大数据、VR、人工智能等互联网技术将进一步融入消费者交易和居住过程中，从而提高客户体验；对存量房屋进行更新、改造，能够帮助房屋所有者实现资产的良好管理；社区生活关系将重构，服务者将向社区提供越来越多的便民服务。

构建新居住愿景的五大支柱

“不动产行业正在进行线上化改造，但这个行业有自身的特点，从交易到服务交付的周期比较长。而且在这个复杂的过程中消费者的诉求也在不断变化，例如追求个性化居住的空间、追求资产流通和管理升值等，这些新的需求必然带来很多新服务的供给。”左晖认为，要真正做到新居住，需要具备以下几个支柱：

一是数字化建设，数字化建设主要在标准化、平台化和智能化三个方面。“标准化是指服务流程和交易流程将更多地通过线上进行，如线上挂牌、线上浏览、线上IM咨询，此外还涉及对线下数据的线上化建设，人、店、客、楼盘、商圈等数据的标准化处理等。在此之后，就可以实现平台化，标准、资源、数据可以实现平台共享。智能化方面，主要包括VR看房、智能家居等。

（2019贝壳新居住大会现场）

左晖现场表示：“我们从11年前开始在北京做楼盘字典，做整个中国住宅基础的数据。在体系内部，楼盘字典负责人已经换了好几代，一开始我们的确搞不清这件事是怎么回事。只能让经纪人去数，用了十几年时间辛辛苦苦数了一亿套房子，而通过技术革新，我们过去十几个月时间里将这个数字变成了将近两亿套。”

第二个支柱是基础设施建设。“面对如何激发存量住宅的价值，做好更适配于今天新零售的住宅运营服务，是全行业要面对的新命题。”在左晖看来，目前无论是数据、信用还是基础IT等方面建设，仍需进一步完善。基础设施建设包含制度设计、业务流程、服务者、房源四个方面。其中，制度设计包括房地产中介机构的牌照准入制度、信用体系建设；业务流程主要是指居住服务细分至不同的服务板块，例如产权保险、金融服务等；服务者方面包括服务者的共享网络、服务者的信用评价等；房源方面主要是指房源信息的数字化。

“互联网推动的信息透明和无差别共享，提供了优质的信息内容，使消费者通过线上工具获得更好的体验，将人、房的关系通过数据的连接从线下转移到线上。”左晖认为，新居住服务行业第三个支柱是平台，新居住平台具备四个特征，即线上线下闭环、服务者协作化、产业业态呈现多元化布局、通过服务标准化促进体验提升。他指出，中国服务者准入门槛低，大量分散的从业人员缺乏信用背书，更缺乏长期稳定的从业环境，平台能够通过规则重新塑造信任关系和交互方式。

平台共享规则和机制的建立是为了推动合作。左晖认为，新居住的第四个支柱就是品牌协作，使线下分散的、不同服务领域的服务者整合起来，通过一套共享共治体系为参与的服务者赋能，加快行业进化迭代。例如，近期21世纪不动产宣布与贝壳找房开展合作，它旗下拥有超过5000家经纪门店，双方合作无疑可以助力改善行业生态这一伟大事业。

“在服务时代，服务者的价值将会凸显出来。管理型服务市场兴起，行业需要从‘轻’变‘重’，不仅关注信息的质量，更需要对服务者的准入、行为、信用等进行有组织的管理，推动服务者朝着消费者满意的方向进化。”左晖所说的第五个支柱就是服务者进化，他认为行业进化的起点在于服务者本身的职业化，平台和合作网络能够开启服务者的职业化，从而撬动行业的正循环。

“我们今天所做的一切都是为了两件事情，一是推动行业效率大幅提升，二是让消费者需求得到最大满足。”左晖表示，围绕新居住这一趋势，贝壳找房正以数字化手段重塑居住产业互联网。