房企新政“不涨价”销量亮眼 二手房价仅微涨1%

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网易房产讯 4月首周保利卖出8亿、“零点行动”万科成交1.56亿、三个假日合生去化1.6亿……清明后的首个工作日，北京楼市被开发商的促销业绩“刷了屏”。新政搭台，房地产大戏终于能重新唱响，另一方面，二手房在舆论中叫嚣着“量价齐涨”：一个“330新政”，让北京楼市一夜间重回乐观局面。

数据不偏颇。央行、财政部联合救市政策落地过去了一周，房地产买卖结果新鲜出炉。

3月31日至4月5日，北京新房、二手房呈现极大起色。与开发商公布的亮眼数据相符，新房六天内网签2063套，环比增长2成，同比大增接近2倍。二手房网签2496套，虽环比回落14%，但同比增长幅度也接近4成。

值得注意的是，成交量上扬的同时，北京房价却未能趁机狂飙。网易房产统计发现，过去六天，北京纯新住宅网签价格结构性下降了4%，被一片喊涨声包围的二手房均价最终仅微涨1%。

售楼处的春天 

“大家又开始买房了。”

均价95000元/平方米、定位高端人士，新政落地后一周时间里，保利海德公园迎来集中一批客户垂询。与普通住宅成交过程不同，顶级豪宅交易周期通常更长、购买者也不会像刚需那样一遍一遍跑售楼处，但4月刚过去7天，保利海德公园就成交了11套房子，销售额接近3亿。

在城市的东南方向，保利、融创合作开发的枫丹壹号项目一度因亦庄楼市下滑受到拖累。羊年春节开始，网易房产记者多次接到该盘置业顾问打来的促销电话：小户型开卖、精装修优惠至35000元/平方米，售价虽降至一期开盘水平，去化速度仍显乏力。神奇的是，催化剂般的新政落地后一周，枫丹壹号售楼处传来了捷报：截至4月6日短短一周内，这个改善型项目卖出了2个亿。

一次降准、两次降息、房贷红利、“5改2”，一系列举措为低迷市场松了绑，这是预期的胜利。开发商早就设置好的购房优惠，随着需求躁动终于有人接了盘。聪明如万科、首开、方兴、旭辉等开发商，纷纷选择“暂时不涨价”“24小时不打烊”等宣传辞令，既摆出了姿态，又吸引了客源；更有一些营销能手，借机放出“即将涨价”的风声，帮犹豫不决的买房人一蹴而就，这是一场房地产营销的盛宴。

来自北京市住建委的官方数据显示，3月31日至4月5日的六天时间内，北京新建住宅网签量达到2063套，环比增长19.04%，同比大增191.80%，销量全面飘红。

发生在售楼处里的景象，真实验证了新房成交量的上涨。在刚刚过去的这个小长假，长达数月难得一见的火爆咨询场面再度出现在新房售楼处之中。随着人气回暖、电话咨询量上升，越来越多的购房需求，出现在了看房的队伍之中。

二手房理性复苏

开发商对新房市场最为敏感，在二手房市场，能够最先发觉成交格局变化的则是中介。我爱我家发来的数据显示，“5改2”之后，他们经手的合同签订量环比增长了16.46%，比2014年同期大幅增长了247.24%。

这仅是一家中介公司的变化。北京二手房网签的官方数据则是，新政后六天，全市二手房共网签2496套，尽管环比之前一周回落了14.14%，但同比2014年这个时间段却增长了39.13%。

去年四季度以来，各项利好正引领北京二手房市场走出低迷局面，实际成交量开始平稳复苏。网易房产最近几天实地调研发现，当前阶段北京二手房市场看房量明显上涨，签约量稳步上扬，市场正在较为理性的空间内加速成交。

“新政对楼市成交、客源量、房源量都带来了15%-20%左右的刺激增长。这一增长幅度并不像此前有分析预期的那样暴涨暴增，新政后二手房依然呈现稳步回暖复苏的态势。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，最近，他们的二手房挂牌量比新政前增加了19.87%，新增客源量则增长了16.89%。

量增价稳：二手房均价仅涨1% 新房微跌

每当市场从低谷中抬头，总有一种声音要问：房价是不是又要涨了？2015年最大利好新政发布刚刚一周，短时间内评判房价趋势并不客观。但在新房、二手房成交量回暖的同时，官方数据显示了北京楼市量增价稳的“新常态”。

根据伟业我爱我家市场研究院统计，新政后6天，北京二手房市场成交均价为30574元/平，环比增长幅度仅又1.03%，同比甚至还回落了2.26%。

这与网易房产记者上周的观察结果基本相符（详见：北京二手房“连夜涨价”虚实）。“330新政”之后，二手房市场正在复苏，但并不如传言鼓吹的亢奋，交易活跃、成交速度加快的同时，新政抑制了一批非优质房源闻风涨价的冲动，加上“5改2”释放了一批房源，供给量进一步扩大，需求方的情绪也还算稳定。

在新房渠道，网易房产数据研究中心的调查显示，剔除保障房后，3月31日至4月5日，北京纯新住宅的网签价格反而自此前一周的27984元/平方米微降至26774元/平方米，降价幅度超过4%，这意味着在成交量上涨的同时，成交均价反而下滑。

网易房产记者观察发现，4月初的开发商阵营中，“不涨价派”声势远高过“涨价派”，这与不同企业的销售风格有关，也与操盘者对房地产白银时代的不同判断有关。合生华北区营销总监刘芸歧是坚定的“涨价派”，他在微信朋友圈表达心声“产品突出、涨价有理”，但在另一阵地，一位不愿意透露姓名的国企营销总监却认为，等破了头才等来了新政，现在要做的是“呵护需求，走量为上”。

据亚豪机构预测，北京将在4月迎来供需高峰，有31个新盘计划赶趟入市。当成交终见曙光，饥饿已久的开发商如何平衡去化压力和盈利野心，是所有房企人士必须回答的一道考题。另一方面，“5改2”的变动进一步驱动了“卖旧买新”、“两卖一买”等行为，随着“改善型连环单”逐渐成为一二手房联动交易常态，两个市场的纵横交织势必会使房价这一谜题变得更加扑朔迷离。