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房企新政“不涨价”销量亮眼 二手房价仅微涨1%

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北京将在4月迎来供需高峰,31个项目计划赶趟入市。当成交终于好转,饥饿已久的开发商如何平衡去化压力和盈利野心,是所有房企必须回答的一道题。“5改2”新政抑制了非优质房源闻风涨价的冲动,卖旧买新行为的发生也会将一二手房再度复杂交织在一起。

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网易房产讯 4月首周保利卖出8亿、“零点行动”万科成交1.56亿、三个假日合生去化1.6亿……清明后的首个工作日,北京楼市被开发商的促销业绩“刷了屏”。新政搭台,房地产大戏终于能重新唱响,另一方面,二手房在舆论中叫嚣着“量价齐涨”:一个“330新政”,让北京楼市一夜间重回乐观局面。

数据不偏颇。央行、财政部联合救市政策落地过去了一周,房地产买卖结果新鲜出炉。

3月31日至4月5日,北京新房、二手房呈现极大起色。与开发商公布的亮眼数据相符,新房六天内网签2063套,环比增长2成,同比大增接近2倍。二手房网签2496套,虽环比回落14%,但同比增长幅度也接近4成。

值得注意的是,成交量上扬的同时,北京房价却未能趁机狂飙。网易房产统计发现,过去六天,北京纯新住宅网签价格结构性下降了4%,被一片喊涨声包围的二手房均价最终仅微涨1%。

售楼处的春天 

“大家又开始买房了。”

均价95000元/平方米、定位高端人士,新政落地后一周时间里,保利海德公园迎来集中一批客户垂询。与普通住宅成交过程不同,顶级豪宅交易周期通常更长、购买者也不会像刚需那样一遍一遍跑售楼处,但4月刚过去7天,保利海德公园就成交了11套房子,销售额接近3亿。

在城市的东南方向,保利、融创合作开发的枫丹壹号项目一度因亦庄楼市下滑受到拖累。羊年春节开始,网易房产记者多次接到该盘置业顾问打来的促销电话:小户型开卖、精装修优惠至35000元/平方米,售价虽降至一期开盘水平,去化速度仍显乏力。神奇的是,催化剂般的新政落地后一周,枫丹壹号售楼处传来了捷报:截至4月6日短短一周内,这个改善型项目卖出了2个亿。

一次降准、两次降息、房贷红利、“5改2”,一系列举措为低迷市场松了绑,这是预期的胜利。开发商早就设置好的购房优惠,随着需求躁动终于有人接了盘。聪明如万科、首开、方兴、旭辉等开发商,纷纷选择“暂时不涨价”“24小时不打烊”等宣传辞令,既摆出了姿态,又吸引了客源;更有一些营销能手,借机放出“即将涨价”的风声,帮犹豫不决的买房人一蹴而就,这是一场房地产营销的盛宴。

来自北京市住建委的官方数据显示,3月31日至4月5日的六天时间内,北京新建住宅网签量达到2063套,环比增长19.04%,同比大增191.80%,销量全面飘红。

发生在售楼处里的景象,真实验证了新房成交量的上涨。在刚刚过去的这个小长假,长达数月难得一见的火爆咨询场面再度出现在新房售楼处之中。随着人气回暖、电话咨询量上升,越来越多的购房需求,出现在了看房的队伍之中。

二手房理性复苏

开发商对新房市场最为敏感,在二手房市场,能够最先发觉成交格局变化的则是中介。我爱我家发来的数据显示,“5改2”之后,他们经手的合同签订量环比增长了16.46%,比2014年同期大幅增长了247.24%。

这仅是一家中介公司的变化。北京二手房网签的官方数据则是,新政后六天,全市二手房共网签2496套,尽管环比之前一周回落了14.14%,但同比2014年这个时间段却增长了39.13%。

去年四季度以来,各项利好正引领北京二手房市场走出低迷局面,实际成交量开始平稳复苏。网易房产最近几天实地调研发现,当前阶段北京二手房市场看房量明显上涨,签约量稳步上扬,市场正在较为理性的空间内加速成交。

“新政对楼市成交、客源量、房源量都带来了15%-20%左右的刺激增长。这一增长幅度并不像此前有分析预期的那样暴涨暴增,新政后二手房依然呈现稳步回暖复苏的态势。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称,最近,他们的二手房挂牌量比新政前增加了19.87%,新增客源量则增长了16.89%。

量增价稳:二手房均价仅涨1% 新房微跌

每当市场从低谷中抬头,总有一种声音要问:房价是不是又要涨了?2015年最大利好新政发布刚刚一周,短时间内评判房价趋势并不客观。但在新房、二手房成交量回暖的同时,官方数据显示了北京楼市量增价稳的“新常态”。

根据伟业我爱我家市场研究院统计,新政后6天,北京二手房市场成交均价为30574元/平,环比增长幅度仅又1.03%,同比甚至还回落了2.26%。

这与网易房产记者上周的观察结果基本相符(详见:北京二手房“连夜涨价”虚实。“330新政”之后,二手房市场正在复苏,但并不如传言鼓吹的亢奋,交易活跃、成交速度加快的同时,新政抑制了一批非优质房源闻风涨价的冲动,加上“5改2”释放了一批房源,供给量进一步扩大,需求方的情绪也还算稳定。

在新房渠道,网易房产数据研究中心的调查显示,剔除保障房后,3月31日至4月5日,北京纯新住宅的网签价格反而自此前一周的27984元/平方米微降至26774元/平方米,降价幅度超过4%,这意味着在成交量上涨的同时,成交均价反而下滑。

网易房产记者观察发现,4月初的开发商阵营中,“不涨价派”声势远高过“涨价派”,这与不同企业的销售风格有关,也与操盘者对房地产白银时代的不同判断有关。合生华北区营销总监刘芸歧是坚定的“涨价派”,他在微信朋友圈表达心声“产品突出、涨价有理”,但在另一阵地,一位不愿意透露姓名的国企营销总监却认为,等破了头才等来了新政,现在要做的是“呵护需求,走量为上”。

据亚豪机构预测,北京将在4月迎来供需高峰,有31个新盘计划赶趟入市。当成交终见曙光,饥饿已久的开发商如何平衡去化压力和盈利野心,是所有房企人士必须回答的一道考题。另一方面,“5改2”的变动进一步驱动了“卖旧买新”、“两卖一买”等行为,随着“改善型连环单”逐渐成为一二手房联动交易常态,两个市场的纵横交织势必会使房价这一谜题变得更加扑朔迷离。

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