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北京二手房“连夜涨价”虚实

2015-04-03 16:55:26　来源: 网易房产举报

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激活后的楼市，被夸张的营销说辞裹挟，其中真相或已被曲解。

4月2日，某中介内部房源系统显示，通州龙鼎园小区新政后实时报价有涨有跌

网易房产讯 “一夜暴涨xx万”、“业主报价秒提x千元/平米”、“买房人已经在路上了”……经历漫长冬天的楼市一夜之间被“3.30”新政激活。房产中介们开始狂欢“春天来了”，一时间，二手房暴涨的案例充斥网络。

“看房人有点慌，大家都怕涨。”21世纪不动产甘露园店经纪人肖华说。救市政策让中国楼市唱涨派数量达到最近一年来的峰值，但在肖华的真实感知里，330新政落地后的这几天，二手房市场并未如传闻所鼓吹的“亢奋”。

网易房产的实地调查发现，北京二手房“暴涨”只是中介“逼单”、“逼定”的惯用手段，只不过在新政后，过度解读导致个案的效应被无限放大。被激活了的楼市，常被一些夸张营销裹挟，个中真相早已被曲解。

连夜涨价一个偏激的假象

龙鼎园（资料、团购、论坛）位于通州九棵树城铁站南600米，2002年建成。链家网网签系统显示，该小区最近一次房源成交发生在2015年1月，成交价20254元/平方米，环比微涨0.49%。北京人李梅4月1日路过该小区看房，被站街经纪人传递信号——龙鼎园很多房源暴涨几万到十几万，“真想买一定要趁房价暴涨前赶紧买。”

这仅是330新政落地后的第一天。中介口径与见诸报端的耸人标题如出一辙。

网易房产从北京某中介内部获取到的一份龙鼎园房源的真实报价显示:“3.30”新政后至4月2日晚，该小区挂牌房源并未出现大规模涨价，反而有一批房源下调了报价。在该系统首页上龙鼎园的7套房源中，涨价3套，降价3套，另外一套报价没有任何变化。

自2014年2月至今，龙鼎园累计成交了127套二手房，均价自当时的22250元/平方米一路下滑，在2015年4月，甚至有大户型降至18000元/平方米左右。新政落地四天，该小区一套111平米的三居涨价到215万，一套同等面积的房源降价至217万。

有涨有降同时发生，这或许才是当前二手房行情的完整侧面。

一位要求隐去姓名的经纪人说，和新房一样，二手房也讲究“一房一价”，不同房源，楼层、朝向、装修内饰完全不同，定价必有差距。

“每一次新政后，都会有集体调价的情况，但这是建立在市场回暖的背景下，比如新政发布了几个月，成交量确实上来了，才可能有规模性涨价的趋势。”

未现恐慌 “满2”房源报价微涨

21世纪不动产肖华判断，当前呈现出的“火爆”，不排除来自于同行的过度解读。

前文那位经纪人则表示，“你不能简单说哪个小区的房价涨了，哪个小区的房价跌了。政府是出了大利好，但刚几天过去，你就用一两套房源的个例去验证整个市场的涨价是不靠谱的。”

新政之后，中介行业的关键词变成了加速成交，用内部术语来讲，就是“逼单”、“逼定”。

隶属昌平区回龙观片区的一位经纪人透露，为了加速成交，经纪人面对业主一般慎重暗示涨价，这会拉长成交周期。但在面对买方时，就会夸张地宣称有可能涨价，以便消除观望情绪，促进成交。

过去3天，网易房产密集走访多个区域的中介门店，并与一些机构进行了交流。发现4月前几天，北京二手房门店实际上呈现了两种趋势。

首先，看房量明显上涨，而签约量也确实上扬，其背后是成交速度提升。最先成交的那批客户来自于之前已经看好房子的刚需群体，只差“临门一脚”。我爱我家海淀双榆树（资料、团购、论坛）店一位经纪人跟踪一套房源两个月，买主下定决心即将签字，从最终敲定的价格来看，与此前变化不大，而他所在片区的二手房报价暂时也还算平稳。

此外，一些两年到五年的房源瞬间涌入市场，这部分房源才是最近几天提价的主要力量。某大型中介市场研究部的观察数据是，新政刚刚落地，一部分房源联系中介涨价，不过幅度也不大，一般在5%以内。一些报道中提到的案例不具备典型性。

另一个数据是，新政让北京新增了8%的免税房，这部分房源进入到优质房源库存中，长远来看，可能具备不错的议价能力。

在链家地产的对外口径中，新政后首日，买卖双方整体表现较为理性，“市场活跃”，“未现大幅涨价”，“恐慌情况也没有出现”。

新政效应：非免税房源反而有可能降价

“很多同行说房地产的春天来了，我觉得这个不太可能。央行和财政部的两个政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升。当然也会带动一些新房。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，二季度房地产成交会放量，但价格变化不会太大。

中原地产市场研究部总监张大伟在为看涨理论背书时称，新政将带来10%的直接有效购买需求，不过他也承认大批房源的涌入，将为供给量扩容。

市场走势尚未明晰，但与以往相比，此轮调整买卖双方其实表现得比较理性。我爱我家育新店店员认为，他接触的购房人恐慌购房的情况还没有出现，况且一套房子挂牌几十天、一百来天，经过不断的带看、沟通才签约是很正常的，政策不一样，价格会灵活变化，成交也不可能一蹴而就。

“之前是满五唯一最有竞争力，现在则是满二房好卖，至于那些不满五不唯一的就更加没有竞争力。”为了加速成交，部分非优质房源有可能反向下调报价。

就在4月1日下午，这位经纪人经手了一套建材城东一里60平小两居的挂牌，由于满五不唯一税费高，最终报价220万，比2013年历史最高成交价低了10万。“但我已经跟业主坦白说了，这个价格还是开得高。至于最终能不能在220万的时候成交，我觉得很悬。”