龙湖时代天街王璐：新商圈正在沿地铁线路兴起

龙湖时代天街王璐:新商圈正在沿地铁线路兴起

网易房产讯 随着北京轨道交通线路的日趋完善，地铁对于城市的运输作用愈发凸显。地铁沿线的商业地产也受到投资者的认可与关注，近日，龙湖时代天街营销主管王璐做客网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，他认为，地铁扩大了人们的生活半径，人流开始按地铁沿线布局，一些原本“偏远”的地区获得新的发展空间，这也给商家提供了想象的空间。在地铁的引导下，一个个新的商圈正在沿地铁沿线兴起。

据相关监测数据显示，于1999年底开工的北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且为区域房地产带来约10%-12%的涨幅。

王璐分析表示，轨道交通因快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。地铁的高通达性带来了沿线土地价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态已成为业界共识。现在购物、休闲娱乐等消费的场所，如果有轨道交通相连来保证通达性，通常人气都比较旺盛。北京南部因地铁4号线2009年、大兴线2010年贯通对带动整个区域的商业发展上起到了重要的作用。

便捷的交通，尤其是地铁轨道交通，成为龙湖天街系列选址的重要因素之一。王璐透露，“天街系列，是属于区域的商业中心级别的大体量综合体，现在是沿着地铁4号线生物医药基地站出口，在北侧是亦庄，南侧的是天宫院，两个区域里已经进驻了多个品牌开发商，并且都是大体量住宅项目，预计2015这个区域的常住人口有可能达到十多万。”

在投资商铺方面，王璐认为，可以参考几个方面，第一，选址处在未来发展的核心区，比如现在龙湖时代天街项目所在的大兴新城核心区，政府几千亿的南城计划正在逐步落实，轨道、市政交通路网，马路拓宽，即政府大力扶持的区域。

其二是目前处在价值洼地的区域，虽然目前并没有很多的投资客户，但随着大体量商业成规模投入，若等到区域非常成熟的情况下再下手投资，则价格就会偏高，如果能在前期入手，随着整个土地、区域的成熟，物业会得到大幅升值。

三是选择一个比较大体量、成规模的商业中心里的商铺，这样保证整个区域里商业业态的成活和人气的聚拢，

其次，是由开发商统一运营、统一招商、统一管理、统一推广，这四个统一也是龙湖商业地产一贯的做法，最大限度的聚拢人气，最大限度的降低我们投资客户的风险。

以下为访谈实录内容：

网易房产：各位网友好，欢迎收看本期网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，本期我们邀请的嘉宾是龙湖·时代天街营销主管王璐，王璐您好。

王璐：你好，各位网友大家好。

网易房产：我们知道十年前北京的商业环境主要集中在长安街这一带，从东CBD到王府井再到公主坟主要集中在这几个商圈，现在北京的商业环境是什么样子的，能给我们介绍一下吗？

王璐：随着经济发展，北京环线也从二环扩到六环，商圈以环线的速度进行发展，加上政府规划、便利的交通、产业落地的利好，形成的比较典型的密集、繁荣、成熟的商圈多，譬如东部王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈；北部中关村商圈、亚奥商圈、立水桥商圈、望京商圈；西部金融街商圈、西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；南部前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈等。但是有个现象，东、北、西部商圈发展都更成熟，并且所处环线位置更加宽泛，而南城商圈却主要集中在二-三环之间，南城区域商圈发展亟待改善与补充。

近几年，一系列的政策利好、城市规划发展、新机场落定、交通路网建设等，都预示着南城必将迎来飞跃式的发展。南城行动规划，从2009年开始，先后有3600亿的落地，近期又有“新南城计划”，市发改委方面透露，“第二阶段城南行动计划”约3960亿元，其中2013年—2015年计划完成投资2700亿元。这一数据，比第一阶段的城南行动计划增加了28%。整个南城地产开发节奏加快，但区域的商业地产、规模大且品牌实力开发商的商业产品却相对较少。

网易房产：现在北京越来越多购房者选择在五环，六环甚至六环外置业，其中轨道交通是不可或缺的重要推手，有人说“地铁一响，黄金万两”，您能否和我们分析下，地铁对商业有什么样的影响？

王璐：的确，地铁扩大了人们的生活半径，人流开始按地铁沿线布局，一些原本“偏远”的地区获得新的发展空间，这也给商家提供了想象的空间。在地铁的引导下，一个个新的商圈正在沿地铁沿线兴起。

据相关监测数据显示，北京2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。于1999年底开工北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。2003年八通线开通时，轨道附近的一些高端项目投资比例已开始增多，价格也水涨船高。

轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态已成为业界共识。据不完全统计：业内专家分析，近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10%-12%的涨幅。

同样，地铁与商业的关系可谓越来越紧密，我们知道，北京交通比较拥堵，这样，轨道交通作为便捷且准时的通行方式，就成了很大部分人出行的首选交通方式，现在购物、休闲娱乐等消费的场所，如果有轨道交通相连来保证通达性，通常人气都比较旺盛。同样，北京南部，因为地铁4号线2009年、大兴线2010年就贯通了，可以说对带动整个区域的商业发展上起到了强大的作用。