网易房产讯 随着北京轨道交通线路的日趋完善，地铁对于城市的运输作用愈发凸显。地铁沿线的商业地产也受到投资者的认可与关注，近日，龙湖时代天街营销主管王璐做客网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，他认为，地铁扩大了人们的生活半径，人流开始按地铁沿线布局，一些原本“偏远”的地区获得新的发展空间，这也给商家提供了想象的空间。在地铁的引导下，一个个新的商圈正在沿地铁沿线兴起。
据相关监测数据显示，于1999年底开工的北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且为区域房地产带来约10%-12%的涨幅。
王璐分析表示，轨道交通因快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。地铁的高通达性带来了沿线土地价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态已成为业界共识。现在购物、休闲娱乐等消费的场所，如果有轨道交通相连来保证通达性，通常人气都比较旺盛。北京南部因地铁4号线2009年、大兴线2010年贯通对带动整个区域的商业发展上起到了重要的作用。
便捷的交通，尤其是地铁轨道交通，成为龙湖天街系列选址的重要因素之一。王璐透露，“天街系列，是属于区域的商业中心级别的大体量综合体，现在是沿着地铁4号线生物医药基地站出口，在北侧是亦庄，南侧的是天宫院，两个区域里已经进驻了多个品牌开发商，并且都是大体量住宅项目，预计2015这个区域的常住人口有可能达到十多万。”
在投资商铺方面，王璐认为，可以参考几个方面，第一，选址处在未来发展的核心区，比如现在龙湖时代天街项目所在的大兴新城核心区，政府几千亿的南城计划正在逐步落实，轨道、市政交通路网，马路拓宽，即政府大力扶持的区域。
其二是目前处在价值洼地的区域，虽然目前并没有很多的投资客户，但随着大体量商业成规模投入，若等到区域非常成熟的情况下再下手投资，则价格就会偏高，如果能在前期入手，随着整个土地、区域的成熟，物业会得到大幅升值。
三是选择一个比较大体量、成规模的商业中心里的商铺，这样保证整个区域里商业业态的成活和人气的聚拢，
其次，是由开发商统一运营、统一招商、统一管理、统一推广，这四个统一也是龙湖商业地产一贯的做法，最大限度的聚拢人气，最大限度的降低我们投资客户的风险。
以下为访谈实录内容：
网易房产：各位网友好，欢迎收看本期网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，本期我们邀请的嘉宾是龙湖·时代天街营销主管王璐，王璐您好。
王璐：你好，各位网友大家好。
网易房产：我们知道十年前北京的商业环境主要集中在长安街这一带，从东CBD到王府井再到公主坟主要集中在这几个商圈，现在北京的商业环境是什么样子的，能给我们介绍一下吗？
王璐：随着经济发展，北京环线也从二环扩到六环，商圈以环线的速度进行发展，加上政府规划、便利的交通、产业落地的利好，形成的比较典型的密集、繁荣、成熟的商圈多，譬如东部王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈；北部中关村商圈、亚奥商圈、立水桥商圈、望京商圈；西部金融街商圈、西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；南部前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈等。但是有个现象，东、北、西部商圈发展都更成熟，并且所处环线位置更加宽泛，而南城商圈却主要集中在二-三环之间，南城区域商圈发展亟待改善与补充。
近几年，一系列的政策利好、城市规划发展、新机场落定、交通路网建设等，都预示着南城必将迎来飞跃式的发展。南城行动规划，从2009年开始，先后有3600亿的落地，近期又有“新南城计划”，市发改委方面透露，“第二阶段城南行动计划”约3960亿元，其中2013年—2015年计划完成投资2700亿元。这一数据，比第一阶段的城南行动计划增加了28%。整个南城地产开发节奏加快，但区域的商业地产、规模大且品牌实力开发商的商业产品却相对较少。
网易房产：现在北京越来越多购房者选择在五环，六环甚至六环外置业，其中轨道交通是不可或缺的重要推手，有人说“地铁一响，黄金万两”，您能否和我们分析下，地铁对商业有什么样的影响？
王璐：的确，地铁扩大了人们的生活半径，人流开始按地铁沿线布局，一些原本“偏远”的地区获得新的发展空间，这也给商家提供了想象的空间。在地铁的引导下，一个个新的商圈正在沿地铁沿线兴起。
据相关监测数据显示，北京2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。于1999年底开工北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。2003年八通线开通时，轨道附近的一些高端项目投资比例已开始增多，价格也水涨船高。
轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态已成为业界共识。据不完全统计：业内专家分析，近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10%-12%的涨幅。
同样，地铁与商业的关系可谓越来越紧密，我们知道，北京交通比较拥堵，这样，轨道交通作为便捷且准时的通行方式，就成了很大部分人出行的首选交通方式，现在购物、休闲娱乐等消费的场所，如果有轨道交通相连来保证通达性，通常人气都比较旺盛。同样，北京南部，因为地铁4号线2009年、大兴线2010年就贯通了，可以说对带动整个区域的商业发展上起到了强大的作用。
网易房产：能不能说个具体案例让我们感受一下？
王璐：从不少地铁经济成熟的发达国家经验可以看出，地铁发展对一个城市的商业结构影很大，甚至可以改变并催生出新的商业结构。作为一种公共资源，地铁的规划无疑带有政府的导向性。举个例子吧。到过香港的人可能会被香港地铁商城繁华和轻松便捷的文化氛围所吸引，而更重要的是香港地铁给了我们可以借鉴的“地铁+物业”发展模式。这包括引导地铁沿线写字楼、商场、住宅等众多物业项目的发展，开发大型购物中心，通过物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应吸引区内外大量消费人流。而其中地铁商城的出现，更使大规模购物中心日益向居民区分散，为香港传统商业形态带来改变。
再比如地铁开通之前东三环的铺子，地铁10号线开通以前，双井到劲松那些沿街的社区底商，在07年左右，他们的价格比较低，但是现在，基本上沿着地铁口，包括地铁沿线的，在租在售的铺子价格涨幅都是非常惊人的。
再看看我们自己的项目龙湖·时代天街，包括沿线的项目，其商业价值正在受到愈来愈多投资者的认可与关注，也希望在我们交房之前抢先进驻这个价值洼地。
网易房产：刚才说了龙湖·时代天街的商铺，我们知道龙湖最近推出了“金苹果”计划，能不能给我们详细介绍一下，这也会影响到时代天街项目？
王璐：在2月底的龙湖集团商业十周年年会上，龙湖集团宣布了一个“金苹果”计划，整合地产、物业、商业三大业务板块，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，力图缩短销售型商业物业的闲置周期，并提高租金收益。
我们知道在很多传统行业，都非常重视客户满意度包括整个售后服务，比如汽车行业推出4S店，就是非常注重后期客户的保养和产品的维护，还有对客户关系延伸。在地产行业，“金苹果”计划推出之前，这个行业在这一块处于相对空白的状态，而龙湖推出“金苹果”计划，致力于把商业地产中的出售型商铺这一块，真正放入资产管理的序列当中来进行。打一个简单的比喻，我们经营的整个时代天街的商业中心体量很大，其中我们拿出来一部分销售，与我们的业主同创机会。这其实是龙湖最核心的企业文化原则，为什么这样说？我们等于把小业主和开发商拧成一股绳，如果我可以把这个商圈比作专业的地产基金，龙湖在基金当中是大股东，这些客户相当于是一些散户的投资者。大股东和散户的投资者共同的目的都是希望把基金做强、做大。从龙湖的角度来说，我们自持运营大商业，预计将规划建设有大型电影院、百货、大型超市、溜冰场等，目的就是为了尽可能将整个商圈的人气量提升起来，同时我们把位置非常好的商业街出售给我们的散户，这种相互借力的模式或许更能够实现规模化的效应。同时，按照龙湖的惯例，龙湖凭借它的专业性，对小业主后期的维护，帮助他们一起将商圈打造得更加丰满，自营与出售型商业相结合。我们现在卖的，是在一个平台上的一个共荣圈，大概可以理解为这么一个概念。
龙湖“金苹果”计划将陆续在北京、上海、重庆、成都等龙湖地产已进入的14个城市落地生根，根据不同的产品线，进行复制，大有商业燎原之势，当然，也包括北京的时代天街。
网易房产：我们知道龙湖·时代天街与4号线生物医药基地站是一体化设计的，这个地铁盘是什么样的概念，能不能给我们介绍一下？
王璐：在交通日益拥堵的都市中，地铁，以其快捷、不堵车的最大优势，逐渐成为人们出行的主要交通工具，而以“地铁盘”为概念的楼盘也因此备受普通购房者和投资者的青睐。但是面对五花八门的“地铁盘”，如何进行界定和评判？不少相关人士并没有给出一个定论，但是一致表示，所谓“地铁盘”，就是楼盘距离地铁站很近。在相关调查中，57.1%的网友认为步行时间5-10分钟以内为最佳；28.6%的网友认为步行时间为10-15分钟；14.3%的网友认为步行5分钟为好。网友一致认为到地铁站超过二十分钟，这样的项目就不能称为“地铁盘”。然而很多项目都属于混淆概念的山寨版“地铁盘”。
便捷的交通，尤其是地铁轨道交通，也正式龙湖天街系列选址的重要因素之一。我们做天街，它是属于区域的商业中心级别的大体量综合体，人口量少说也有几十万，我们可以看到，在周边，因为现在是沿着地铁4号线生物医药基地站出口，在北侧的亦庄和南侧的天宫院，两个区域里已经进驻了多个品牌开发商，都是大体量住宅项目，预计2015年前后这个区域的常住人口有可能达到十多万。
刚才您提到的项目西侧，是生物医药产业园区，现在进驻了多家药企，以后药企的研发总部、中检院、政府机关、审批机关等大部分都将设立于此，2015年前后大概会聚集数万的长期工作人口。
另外在我们项目东南方向大约17公里左右的首都第二机场，如果看过新闻报道，大家应该知道二机场将于2018年投入使用，初期建设为4500万人次/年的吞吐量，可能将会汇集航空、物流、会议、外贸、旅游等一系列工作和居住人口。也就是说，大量人口将汇聚在生物医药基地板块、航空辐射区域之间，2015-2020年之间这个时间段超过50万的人口长期居住也不会觉得奇怪，这些人口的消费能力，包括他们对自己的预期，未来的发展都是非常突出的，因为都属于城市的中高产阶级与精英阶层，这是我们考量的人口数量以及人口消费能力的因素之一。
与此相关的是政府的规划，我们可以看到，地铁4号线几年前通车，包括项目附近的、京开高速、新源大街、新华大街等都是修好的双向城市主干道，交通通达性都属于目前在五环六环乃至四环附近的基础设施条件里的佼佼者。
我们再看看这个区域的住宅氛围，刚刚说过有很多人在这个区域居住，而且我们项目旁边不远处有公园，自然环境优越，我们跟着政策走，跟着城市规划走，跟着轨道交通走，跟着产业走，跟着主力消费人群走，再把这个区域里所有的中高产阶级人口的消费能力汇聚起来，就形成了我们整个龙湖·时代天街的打造模式，产业、商业和居住一体化。因此，我们非常有信心地在这个地方打造商业中心，并且大部分商业龙湖自己自持经营的，只有少量位置优越的的临购物中心、临主街、临地铁口的可出售型的商铺才会出售给我们的投资者，并且很多关注我们商业的客户，都是龙湖的老业主及其朋友，一起跟着龙湖·天街系列产品在全国各地得到了比较好的收益，因此还会继续关注我们的项目，目前这个区域除了是价值洼地的状态也是首期开盘，如果投资客户近期要关注商铺，龙湖·时代天街一定是一个不能错过的项目。
网易房产：能否给我们具体谈一下这批商铺的价位或其它方面的情况？
王璐：这批产品的主力面积集中在150-600平米之间，单价是三万多到四万多，位置不同价格不一样，基本上我们都是处在临购物中心、临主街、临地铁口的黄金位置，而且一楼二楼的大部分商铺得房率超过90%，这个数字是非常惊人的，很多投资客户也是看重这一点儿选择了我们的项目。
网易房产：针对普通人来说，投资商铺，您能给他们什么建议，其中又需要注意哪些问题？
王璐：投资方面，我们可以看到，现在通货膨胀、货币供应量比较大，投资者要考虑资产配置和资产增值的问题，加上现在国五条细则的出台，或许选择商业地产是一个比较好的选择，而且最好再参考几个方面，第一是处在未来发展的核心区，比如现在我们项目所在的大兴新城核心区，政府几千亿的南城计划正在逐步落实，以及轨道、市政交通路网，马路拓宽，而且很多都已经修好了，也就是说，政府大力扶持的区域，这是其一。
其二是目前处在价值洼地的，它目前并没有很多的投资客户，大体量商业成规模投入，等到区域非常成熟的情况下价格就会非常高，如果能在先期入手，随着整个土地、区域的成熟，您的物业会得到非常大的升值。
三是选择一个比较大体量的、成规模的商业中心里的商铺，这样可以保证整个区域里商业业态的成活和人气的聚拢，而且最好是由开发商统一运营、统一招商、统一管理、统一推广的，这四个统一也是我们龙湖商业地产一贯的做法，最大限度的聚拢人气，最大限度的降低我们投资客户的风险，相当于我们投资型的业主可以跟着龙湖一起赚钱。
网易房产：天宫院板块，目前来看是处于刚起步期，龙湖在这里的商业规模大概有多大？
王璐：我们的商业体量算是区域内极少有的，可以说是地标级别的，并且大部分都是我们龙湖自己经营。
网易房产：您会不会担心“养商”的时间比较长？
王璐：通常商业地产确实会有一个“养商”期的过程，但我们常说，一铺养三代，一旦养商期过了，每年都会有源源不断的丰厚回报，而且逐年看涨，投资商铺的逻辑和住宅不太一样，以前投资住宅主要就是赚差价，现在我们投资商铺要考虑两方面，一方面是物业本身的增值，第二方面是租金的稳步提升，在一线城市北上广深沿街、沿地铁口大型商铺的空置率非常之低，而且每年的租金大部分都在稳步上涨，它的售价在入手时可能是相对便宜的价格，但后期可能很多成熟的投资客户都不愿意出售，这相当于是一个能下金蛋的母鸡，它和住宅在逻辑上是有一些差异的。
用之前买过我们商铺的业主的话来讲，“我是在选择一支潜力股，这支股票的名字叫做城市化”，我们现在看龙湖·时代天街这个项目，可能就相当于20年前的国贸或15年前的中关村，大概是这么个概念。
网易房产：它附近好像还有其他的商业项目，会对时代天街造成一定影响或竞争吗？
王璐：在项目南侧，天宫院附近有一个大约十余万方左右的商业项目，项目东侧有几万方的明发广场商业，但是商业地产跟住宅不一样，商业并不完全是以稀缺为要素，如果我们收藏一个豪宅或别墅，可能是以稀缺性、不可复制性为重要考虑，但商业地产不一样，商业地产从一定意义来说，越成规模越会吸引更多人气、更多人过来消费，打个比方，为什么现在很多年轻人愿意去西单，去逛大悦城，不会去某个特定的相对比较偏远、生僻的特色小店，当然有特定需求的人群除外，大多数主流人群多是去热闹的地方，去品位足够高、选择面足够广的地方进行消费，并且龙湖时代天街是全家庭型的消费平台，预计规划有IMAX影院、餐饮中心、主题百货、大型超市、风情商街等，基本可以满足从老人到小孩全家庭的吃喝玩乐、衣食住行，我相信另外两个项目也是一样的，我们是共同把天宫院生物医药基地整个板块的商业氛围做起来，让我们的投资客户得到更大的投资回报。
网易房产：在招商这方面会不会担心品牌同质化的现象呢？
王璐：龙湖集团分成了三块，有龙湖地产、龙湖物业和龙湖商业，招商这块是由我们的商业运营部门负责的，现在他们正在进行前期的招商准备工作，我们有非常成熟的运营模式和运营方式，后期如果持续关注我们的项目，我们有商业动向信息都会及时进行发布，并且龙湖天街系列成功运营的项目，如重庆龙湖北城天街、西城天街、重庆龙湖时代天街等，都是很鲜活的例子，所以对于这方面的担心是不必要的。
网易房产：它最大的特点是什么呢？
王璐：特点就是刚才说过的，其实不光是北京的天街，我们在北京有时代天街和长楹天街，我们全国各地的所有天街产品都是我们进行统一运营、统一招商、统一推广和统一管理，相应的业态，包括我刚才说过的那些，基本像电影院、餐饮品牌，我们的购物广场、冰场、休闲娱乐等商业配套，面向的客户是我们所有的老人到小孩的全家庭，不会对客户群体产生屏蔽情况，譬如大悦城可能更多是偏向于年轻人、星光天地是面向高端奢侈品消费人群，它会放弃某一部分客群的需求，但我们这个商业，为了确保人气乃至客户收益，我们面向的是所有的人群，基本上可以涵盖所有人群在生活上的需要。
网易房产：它辐射的消费客群主要是哪些呢？
王璐：目前来看可能主要来讲更多是南城的，但我相信因为有地铁的连通，将有更多其他区域的消费群体过来。举个例子，今天我开车从东四环到西四环，如果堵车，估计两个小时都到不了，但如果有地铁，即使坐地铁去西单也只需要很短的时间，并且不会堵车，它对时间的预期、对消费方式的管理是非常便捷的，所以更多是注重消费体验，到一个地方逛街、消费，可以在那里吃饭，孩子可以找到属于他的乐园、我自己可以去看一场电影，离项目仅约一站地还有公园，在北京这种拥堵的城市，时间成本比较高，我们这种商业中心的消费模式，应该说是比较具有吸引力的。
网易房产：我们知道龙湖·时代天街产品除了商业以外还有住宅，目前推的是什么产品呢？
王璐：好的。我们住宅一直都受广大购房者的关注，目前我们项目还有最后一栋136平米的三-四居户型，正在接受预约中，如果有兴趣的客户可以过来看一下。
网易房产：最后，我想问一下您对现在北京地区的房地产形势有什么样的看法？
王璐：整体市场来看，住宅这块受政策影响比较大，投资化需求可能会逐渐减少，更多投资性的客户可能会考虑地铁口、轨道交通的大体量的购物中心旁的商铺，比如我们的龙湖·时代天街和长楹天街都是这种类型的，住宅整体还是以自住型需求为主，整个市场，我相信在政府的管理下应该是持续保持平稳健康的发展态势。
商业这块也会是保证持续稳定的发展，因为大家都希望它是平稳发展的市场，而不是大起大落的不正常的发展态势，所以如果近期要投资，可以考虑商业地产，如果是自住，可以选择一个合适自己的项目，就是这样。
网易房产：好的，谢谢王璐，今天的访谈到此结束。
王璐：谢谢。
本文来源：网易房产
作者：林伟
责任编辑：
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