2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼

主题：2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼

地点：乙16号

现场内容：

女主持人：商业地产像一座深邃的迷宫，有的虽然赤资一万，确是从零起步。作为一个避风港商业地产也是常规选项，中国前五十大房地产公司无不筹划这个红海中的蓝海抢占一席之地，中国商业地产必将缔造出很多知名的房企。

男主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好，欢迎各位莅临由经济观察报主办的荆棘路上的超越，2012年中国商业地产价值榜高峰论坛颁奖典礼。

女主持人：首先请允许我们代表主办方对各位表示欢迎，向地产界的企业家表示祝贺，谢谢你们一路荆棘却高歌不断，下面为大家介绍我们到会的各位来宾。他们是：国务院发展研究中心副主任侯云春先生，欢迎您！住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生，潘宇凌，还有文钊先生。

男主持人：感谢你们的光临，同时我们也以热烈的掌声欢迎今天到场的各位企业嘉宾以及媒体的朋友们，谢谢你们的到来。接下来让我们掌声请出来自经济观察报副总编辑文钊先生上台致辞，有请文总！

女主持人：有请！

经济观察报副总编辑文钊

文钊：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！首先我代表经济观察报对参加本次活动的嘉宾和企业界的朋友表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，中国房地产业又经过了调控的一年，刚才听邢主任说明年的日子可能好过了，不过楼市仍然处于一个调整期，向商业地产转型成为很多房地产开发企业的选择。中国的商业地产前所未有地聚焦了人们的视野，不过我们已经看到商业地产市场的持续升温带给企业的价值，急功近利导致失败的案例也时有发生，所以我们需要反思。未来商业地产还有很多发展和提升的空间，但是选择什么道路才能把握机会，真正让企业的价值最大化，在春天到来之前我们需要找到答案，这也是经济观察报推出中国商业地产价值榜活动的初衷，我们希望与企业一道寻找和发现中国优秀商业地产企业，为中国商业地产树立标杆，并且推动整个行业的良性持续发展。天气预报说今天会下雪，如果我们讨论这场雪的价值应该是瑞雪兆丰年，中国经济的天气会怎样，又会给地产行业带来怎样的价值。12月19日我们经济观察报会推出经济战略年会，在年会上我们推出2013年的宏观经济展望，希望大家到时候去关注这样一个展望。

最后我代表主办方向今天的获奖企业表示衷心的祝贺，最后预祝本次活动圆满成功。谢谢大家！

女主持人：谢谢文总编，作为国内领先的经济媒体，经济观察报一直致力于推进中国与世界的融合，为中国社会主流阶层提供更丰富的信息服务与更前瞻的思想见识，在这里可以看到风格犀利有深度的报道，在这里可以找到世界与未来的领袖对话史，所以在这里感谢经济观察报所有的工作人员为我们呈现这么高品质的媒体。请出我们第二位致辞嘉宾潘宇凌先生为大家致辞，有请潘总！

潘宇凌：尊敬的各行业的嘉宾，各位媒体朋友，尊敬的文钊副总编辑，非常高兴能够和经济观察报一起来到2012中国商业地产价值榜的高峰论坛暨颁奖典礼的现场。预祝本次活动圆满成功。在过去的几年中，我们和经济观察报一起合作对房地产企业品牌进行专门的市场评测，目前商业地产价值榜这一评选在整个房地产行业内已经具有了一定的知名度，获得了业内人士的认可，也吸引了大批的优秀地产企业参与到其中。这个跟商业地产我们这个价值榜公正严谨的评判标准是有关系的。

大家知道这些年品牌房地产企业纷纷进军商业地产，大家都意识到在住宅开发商开发到一定阶段之后选择长期持有商业物业对企业可持续发展的重要性。但是大家知道商业地产并不好做，从市场看，商业地产这两年我们觉得市场变化很大，而且变化得很快。首先我们觉得这个商业地产的租金确实涨得很快。根据数据显示过去18个月北京写字楼平均租金上涨了62%，上海上涨了20%，确实中央对于住宅两年内的限购的资本开始向商业地产流入，我想今年潘石屹说选择持有物业，也是因为租金上涨的原因在里面。这是目前商业地产的情况。

第二个商业地产还存在一个可能空置的情况也是比较严重的，有一家香港的商业代理公司统计国内的高端商铺今年二线城市的平均空置率是10.5%，高于去年的10.2%，一线城市的平均空置率也是8.9%，业界比较关注的像成都、沈阳、天津等城市的商铺空置率的情况。但是我相信大家知道目前现在市场最关注的商业地产的问题是电商对于我们传统的商业地产的冲击，在上周我去参加住交会，商业地产论坛一天其实都会围绕这个主题来进行讨论，我觉得普遍认为电商这种趋势应该是很难去改变的。所以我们传统的商业地产自身必须自觉地作出调整和净化。比如说如何能够在形态上和业态上给购物者难以忘怀的体验，这个是需要我们整个行业去面对的。如何去解决依赖于各位的努力。

男主持人：谢谢！刚才给我们简单做了一个梳理关于商业地产的概念和今年的形势，其中提到了电商这个概念，我想最近大家都是微博控，也看到了一个王健林对马云抛出的，他认为电商再厉害也很难做到所有的事情，比如像洗澡、捏脚等等，所以他们补资一个亿在2012年，王健林认为电商还很难有更高的市场份额。接下来有请来自国务院发展研究中心副主任侯云春先生登台为大家做精彩的解读和演讲，有请！

国务院发展研究中心副主任侯云春

侯云春：谢谢主持人！尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们，大家下午好！我这个发言题目是合理发挥房地产在两个翻番中的作用。这个题目虚了一点，宏观了一点，和我们商业地产有一些关系，但是不是完全针对商业地产的。我说这个合理发挥，而没有讲充分发挥，应该是充分发挥。但是我们往往一充分发挥，太充分了就过分了，过分发挥房地产在翻番中的作用那就有问题。

大家知道刚刚闭幕的十八大确定了到2020年我们的国内生产总值人均收入比2010年翻一番的这么一个目标，这两个翻番实践证明在十年当中经济增长达到7.2%，现在2012年马上就要过去了。去年是增长9.2%，今年前三个季度是增长了7.7%，前年全年可能是7.8%，控制这两年，今后八年实现两个翻番的目标，经济增长速度大概是6.86%。这个速度如果按照我们传统的粗放的经济增长方式发展，这个速度有点低了。因为我们三十多年，我们的经济增长速度是平均9.9%，差不多是接近两位数。但是如果按照经济发展方式转变的要求，提高经济质量和效益，6.86%接近7%这个速度应该是很高的。

大家知道无论是从这些年的国际经济环境看，还是从我们国内资源环境的承受能力看，我们都处在一个发展阶段转换，经济增长速度下台阶这么一个时间窗口上。要由过去高速增长转入次高速增长，或者是中速增长。实现这样两个翻番的目标，带来的要求是什么呢？首先是城乡居民的收入提高了，要满足城乡居民的收入提高之后翻番之后的物质文化需求，房地产这是一个非常重要的方面。

第二个我们实现两个翻番的目标，经济增长速度增长了7%左右靠什么？很大程度上要靠我们推进城市化，这和房地产作为今后经济增长的一个支柱产业也有着很大的关系。我们的城市化率去年达到了51.3%，全世界的平均的城市化率2009年的时候是50.2%，研究表明有这么三个观点我非常注意，一个是说城市化率达到50%以后，就进入增速不减的阶段。还有一个说法是城市化率45%到55%这个期间是城市化率发展增长速度最快的时期。第三个说法是城市化率50%是社会动荡的一个警戒线。这不矛盾。这几点都需要我们的重视。前两个就是说无论是从全世界还是从中国的城市化率来看，我们都处在一个城市化发展最快的一个时期。

美国的诺贝尔奖得主获得者斯利格利说二十一世纪世界发展的两大重要东西，一个是美国的高科技，一个是中国的城市化，中国城市化不仅是引领中国经济发展的火车头，也是带动世界经济增长的一大因素。世界都很关注中国房地产的发展情况。我对房地产研究不多，我一直很慎于在这个领域发言，说对了可能性不大，说错了往往引起炒作，担当不起，我也没这么大本事一句话把房地产市场说的好，没这么大本事。我今天讲的完全是自己个人的观点，我过去一直讲房地产市场的发展必须兼顾三个目标，一个是同时兼顾三个目标，一个是满足人们的合理住房需求，这个合理的住房需求根据不同的地区，不同的城市和经济发展不同阶段，和人们的收入水平消费水平这个标准是不一样的。第二个是要拉动中国经济增长，第三个目标是节约资源，特别是节约集约资源，中国人多地少，土地对我们来说是一个很大的资源，必须十分注意节约土地和节约其他方面的资源。这三个目标我觉得任何时候必须都要兼顾，而且也不是说哪一个时期突出其中一个方面，可以暂时不考虑另外两个方面。必须是兼顾的。

对于现在我们讨论的商业地产比较火，因为住房市场住宅现在限购限价采取了一些行政化的措施，有一些资金投资投到了这个商业地产上，商业地产有没有产能过剩的问题？有没有供大于求、供需脱节的问题？这个是值得研究的。另外有没有一些在商业地产实际上做的是住宅地产的开发，这个也需要我们进行专门的研究。

我对商业地产和住宅地产我讲这么一个观点供大家讨论，我认为房地产的发展，我们的住房市场关键是住房制度改革，采取行政化的限购限价措施是不得已而为之，我认为房地产市场一个是要保障基本需求，满足改善性需求，鼓励投资性需求，抑制享受性需求，控制投机性需求。我把这几点稍微做一下解释，保障基本性住房需求，这是指的初次购房者来说。满足改善性需求是对有房住，但是住房比较小，随着收入水平的提高，需要改善有条件的，这两种我是把它看作我认为都是重要的。我把投资性需求和投机性需求做了一个区分，鼓励投资性需求是指的买了房子投资，我觉得这个应该鼓励，正是因为有人买了房子暂时提供给买不起房子的人住，这实际上是缓解了那一部分需要房子但是又暂时买不起房子的人，给他们住。抑制享受性需求是指的那些住大房，多住房。房子不在于卖的出去卖不出去，不在于有没有人买，而在于有没有住，自己住别人住都可以。租给别人住都可以，不仅在于有人住，还在于住多大，住多长，住多大房子，住多长时间。我认为政策要根据这样一些来设计和调整。

享受性住房就是指的那些住大房子，多处住宅，两处以上住宅的，这方面的需求也应该提供，但是需要从节约资源的角度出发，需要他们付出一定的成本。控制投机性需求是指的那些买了房子不住，用于倒房的，或者等房子涨价。这个可能跟经济带来很多假象，看起来房子卖出去了，但是这里面占有了很大的资源，一旦房地产泡沫破灭破裂，这个就是个大问题。根据真正的以上不同的这么一些情况，我觉得我们政策制度设计要改革，对于刚性需求特别是保障基本需求这个要采取政府加市场的办法来解决，半市场化措施，有一部分需要政府提供一些补助。

对于改善性需求也应该在这个范围里，对于投资性需求，享受性需求应该完全按照市场化的范围有价值规律来调节。这里头要付诸于我们的房地产税等等这方面的措施。但是不管房地产税怎么征，对于一般消费者来说不能增加大家的负担，或者在一定的居住平米之下免税，或者从一个口袋里拿出来再从另一个口袋里装进去，这种办法既起到调节住房需求的作用，同时又不至于增加大家的住房负担。

对于这些投机性需求，我觉得应该采取一些有效的过硬的办法来解决。比如说可不可以考虑征收他们的增值税，一百万买的房子，如果是转手倒卖卖了二百万，那么增值一百万，我觉得这个应该种税，使得他们在这方面搞不下来。总之我觉得对于中国的房地产市场必须要根据我们的经济发展阶段，根据我们的资源情况，根据大家的消费水平、消费习惯，采取不同的政策和制度设计，使我们的房地产市场能够健康地发展，真正能同时兼顾满足人们的合理需求，节约资源和拉动经济增长这样的目标。我相信房地产市场在中国过去的发展当中发挥了重要作用，那么在实现我们新的发展目标，在两个翻番当中它同样需要发挥重要的作用，怎么样使房地产市场能够健康发展这是需要我们大家共同努力研究和解决的一个重大课题。谢谢大家！