亿翰资管：2020年一季度商业地产行业研究报告（三）

3、短期展望

2020年第一季度在疫情影响下，我国商品和服务消费大幅下降，但在政府相关利好政策的调控下，负面影响被压缩到最低。与此同时，疫情防控已取得阶段性成效，各地政府及企业逐渐增加利好政策输出，刺激消费，促进市场平稳回升。

3.1短期影响显著，商业地产企业携手商户共御危机

2020年新冠疫情对商业地产市场造成了一定负面影响，导致第一季度商品和服务消费大幅下降。囿于防控需要，居民减少外出消费、避免聚会聚餐，非生活必须类商品销售和餐饮业经营情况堪忧。居民消费受到极大抑制，以往的经营旺季成为近年来最为惨淡的时期。

伴随着消费动力减退，大部分商家遭遇经营困境，餐饮业企业为春节准备的大量物资堆积过期导致大额亏损，多数商户流动资金出现短缺，即便餐饮巨头也出现流动资金不足，资金链断裂危机，许多中小企业及经营能力较弱的店铺直接关门歇业。作为这些商户的“房东”商业地产企业纷纷减免租金，为商户提供喘息的时间。

数据来源：企业官方发布

商业地产企业主动减免租金为商户解决了一时难题，但经营压力仅是转嫁至地产企业，经营困境并未彻底消除，仍不可回避由疫情造成的消费热情不足的影响。而事实上，虽然复工日期到来，人员陆续返程，但在各城市、社区、企业并未松动的防疫措施下，消费热情并未出现大幅回升。在客观防疫要求基础之上，商业地产企业与入驻商户联手自救，全面打开线上渠道，联合配送平台提出“零接触配送”服务，保障消费需求供给。

据主流外卖平台数据显示，1月26日至2月8日春节期间，采用“无接触配送”订单占总订单80%以上。且每一单均使用“无接触配送”服务的用户达到六成以上。2020年第一季度，全国网上零售额22169亿元，同比下降0.8%，降幅比疫情最为严重的1-2月份收窄2.2个百分点。全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重23.6%，同比增长5.9%，实现逆势增长。

数据来源：国家统计局

3.2消费市场仍具韧性，疫后恢复有望

从市场规模看，我国消费市场规模巨大，具有极强的抗冲击和抗风险能力。目前，我国消费正处于在高基数基础上快速增长阶段，2019年，零售市场累计消费超过40万亿元，比2018年增长近3万亿元，消费对经济增长的主引擎作用持续显现。一季度疫情蔓延导致全国停工待产，消费指数出现一定程度回落，但相信疫情过后，在高消费基数的支撑下，市场将逐渐恢复。

从市场潜力看，随着疫情影响消退，我国消费市场终将回归经济基本面。自进入21世纪以来，我国城镇化推进速度不断加快，城镇人口增加，人均购买力增强，2019年全国居民人均可支配收入为30733元，比上年实际增长5.8%。

数据来源：国家统计局

从消费结构看，近年我国产业结构积极调整，第三产业占比稳步增长，消费结构不断向高品质需求转移，经济增长具有较强的可持续性。随着国内经济发展，95后成为消费市场核心购买力，消费需求升级的同时也将带动全新消费格局的形成。消费结构的优化其本质也是消费者总福利的提升与改善，2019年教育文化娱乐支出2513元，同比增长12.9%，表明我国居民精神层面的消费已进入快速增长阶段；此外，医疗保健支出1902元，较上年增长12.9%，一定程度上也反映出居民对健康的关注和对服务型消费支出的重视。

数据来源：国家统计局

3.3商业地产创新：疫情倒逼，线上线下联合重构营商环境

随着5G时代的到来，消费者的消费理念出现了明显的转变，不再一味局限于线下购物，同时各大互联网企业推出了多种线上购物的平台，线上消费逐渐成为大众日常首选。近日，罗永浩在抖音开启直播首秀，3小时，23件商品，1.1亿成交，累计参与人数4800万，同时在线超290万，3400万音浪，直播期间涨粉超100万；同日，淘宝第一主播薇娅推出了她直播间到目前为止最贵的商品——火箭，以优惠价4000万元提供快舟一号火箭发射服务，至此，线上购物热潮被彻底激活。

随着疫情的爆发，实体商业在本该获得丰厚利润的年历新年遭遇前所未有的困境。为了减少因疫情带来的损失，各大商业地产企业和商户纷纷开通线上拓客渠道，为消费者提供“云购物”的平台。

（1）线上渠道拓客

开通抖音直播、线上微店、商户小程序、商场APP，助力品牌商户抢占流量资源。

（2）建立专属社群

创建朋友圈，搭载社群文化，拉近商户与消费者关系，建立稳定沟通渠道，强化品牌输出。