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亿翰资管:2020年一季度商业地产行业研究报告(三)

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商业营业用房销售额同比下跌26.3%,商业用地成交同比下降19%;商业地产受短期冲击较大,但市场韧性尚佳,疫后恢复有望。

3、短期展望

2020年第一季度在疫情影响下,我国商品和服务消费大幅下降,但在政府相关利好政策的调控下,负面影响被压缩到最低。与此同时,疫情防控已取得阶段性成效,各地政府及企业逐渐增加利好政策输出,刺激消费,促进市场平稳回升。

3.1短期影响显著,商业地产企业携手商户共御危机

2020年新冠疫情对商业地产市场造成了一定负面影响,导致第一季度商品和服务消费大幅下降。囿于防控需要,居民减少外出消费、避免聚会聚餐,非生活必须类商品销售和餐饮业经营情况堪忧。居民消费受到极大抑制,以往的经营旺季成为近年来最为惨淡的时期。

伴随着消费动力减退,大部分商家遭遇经营困境,餐饮业企业为春节准备的大量物资堆积过期导致大额亏损,多数商户流动资金出现短缺,即便餐饮巨头也出现流动资金不足,资金链断裂危机,许多中小企业及经营能力较弱的店铺直接关门歇业。作为这些商户的“房东”商业地产企业纷纷减免租金,为商户提供喘息的时间。

图 10:新冠疫情期间商业地产企业租金全免情况(天)

2020年一季度商业地产行业研究报告

图 11:新冠疫情期间商业地产企业租金减半情况(天)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:企业官方发布

商业地产企业主动减免租金为商户解决了一时难题,但经营压力仅是转嫁至地产企业,经营困境并未彻底消除,仍不可回避由疫情造成的消费热情不足的影响。而事实上,虽然复工日期到来,人员陆续返程,但在各城市、社区、企业并未松动的防疫措施下,消费热情并未出现大幅回升。在客观防疫要求基础之上,商业地产企业与入驻商户联手自救,全面打开线上渠道,联合配送平台提出“零接触配送”服务,保障消费需求供给。

据主流外卖平台数据显示,1月26日至2月8日春节期间,采用“无接触配送”订单占总订单80%以上。且每一单均使用“无接触配送”服务的用户达到六成以上。2020年第一季度,全国网上零售额22169亿元,同比下降0.8%,降幅比疫情最为严重的1-2月份收窄2.2个百分点。全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重23.6%,同比增长5.9%,实现逆势增长。

图 12:2019-2020.3社会消费品零售总额和网上实物销售额增长率(%)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

3.2消费市场仍具韧性,疫后恢复有望

从市场规模看,我国消费市场规模巨大,具有极强的抗冲击和抗风险能力。目前,我国消费正处于在高基数基础上快速增长阶段,2019年,零售市场累计消费超过40万亿元,比2018年增长近3万亿元,消费对经济增长的主引擎作用持续显现。一季度疫情蔓延导致全国停工待产,消费指数出现一定程度回落,但相信疫情过后,在高消费基数的支撑下,市场将逐渐恢复。

从市场潜力看,随着疫情影响消退,我国消费市场终将回归经济基本面。自进入21世纪以来,我国城镇化推进速度不断加快,城镇人口增加,人均购买力增强,2019年全国居民人均可支配收入为30733元,比上年实际增长5.8%。

图 13:2015-2019年全国居民人均可支配收入(元)及其增长速度(%)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

从消费结构看,近年我国产业结构积极调整,第三产业占比稳步增长,消费结构不断向高品质需求转移,经济增长具有较强的可持续性。随着国内经济发展,95后成为消费市场核心购买力,消费需求升级的同时也将带动全新消费格局的形成。消费结构的优化其本质也是消费者总福利的提升与改善,2019年教育文化娱乐支出2513元,同比增长12.9%,表明我国居民精神层面的消费已进入快速增长阶段;此外,医疗保健支出1902元,较上年增长12.9%,一定程度上也反映出居民对健康的关注和对服务型消费支出的重视。

图 14:2018-2019年各品类消费支出(元)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

3.3商业地产创新:疫情倒逼,线上线下联合重构营商环境

随着5G时代的到来,消费者的消费理念出现了明显的转变,不再一味局限于线下购物,同时各大互联网企业推出了多种线上购物的平台,线上消费逐渐成为大众日常首选。近日,罗永浩在抖音开启直播首秀,3小时,23件商品,1.1亿成交,累计参与人数4800万,同时在线超290万,3400万音浪,直播期间涨粉超100万;同日,淘宝第一主播薇娅推出了她直播间到目前为止最贵的商品——火箭,以优惠价4000万元提供快舟一号火箭发射服务,至此,线上购物热潮被彻底激活。

随着疫情的爆发,实体商业在本该获得丰厚利润的年历新年遭遇前所未有的困境。为了减少因疫情带来的损失,各大商业地产企业和商户纷纷开通线上拓客渠道,为消费者提供“云购物”的平台。

(1)线上渠道拓客

开通抖音直播、线上微店、商户小程序、商场APP,助力品牌商户抢占流量资源。

2020年一季度商业地产行业研究报告

(2)建立专属社群

创建朋友圈,搭载社群文化,拉近商户与消费者关系,建立稳定沟通渠道,强化品牌输出。

2020年一季度商业地产行业研究报告

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