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亿翰资管:2020年一季度商业地产行业研究报告

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商业营业用房销售额同比下跌26.3%,商业用地成交同比下降19%;商业地产受短期冲击较大,但市场韧性尚佳,疫后恢复有望。

前言

2020年,一个充满魔幻色彩的庚子鼠年在一片惶恐的氛围中到来。一场突如其来的疫情席卷了华夏大地,也为2020年增添了一笔凄凉。2019年末武汉突发新冠病毒疫情,随即病毒在春运的带动下蔓延至全国,截至2020年3月31日,全国新冠肺炎确诊人数8.2万,世界范围内确诊患者77万例。

随着2020年一季度的结束,国内疫情也逐渐被控制,各行业在党中央的领导下正有序恢复生产工作。但黑天鹅事件对各行业的影响已然不可逆转,商业地产行业的变革也被推进快车道。“万物负阴而抱阳”,一切事物都是对立统一的,疫情的冲击对商业地产行业、企业、商户以及消费带来负面影响之余,也对各商业地产参与们者产生了正向作用。

本报告将从国内外宏观经济、市场以及行业热点三个方面进行解析,分析一季度在疫情影响下的商业地产行业环境,以及对下一阶段商业地产的发展趋势进行思考。

1、宏观面

1.1全球经济环境

(1)疫情冲击世界经济,各国陆续降息

在全球经济放缓的大背景下,新冠肺炎疫情对世界经济受产生冲击不断加剧,美股四度熔断;欧洲股市全线暴跌;国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。全球陷入全面经济衰退的危机。

3月3日,美联储宣布紧急降息50个基点,联邦基金利率下调至1-1.25%,这是美国继2008年金融危机以来首次采取紧急降息措施,同时也是幅度最大的一次降息,而未过半月,3月16日,美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间再度下调,降至0-0.25%。随后两天内有17个国家及地区跟进降息,降息浪潮向在全世界蔓延。据地产资管参考不完全统计,截止3月底,全球已有23个国家及城市陆续出台降息政策。

图1:2020Q1全球各国及地区降息政策一览

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:亿翰智库整理

(2)美股四度熔断,美联储放宽政策救市

一季度随着疫情肆虐,美国经济遭受了重击,部分美元投资机构的收益已由正转负,美元在市场上的流动性短缺已然显现,由此也成为了美股暴跌的直接原因。

3月18日,美国股市历史性地出现了十个交易日内的第四次熔断,这也是自1988年设立熔断机制以来的第五次熔断。

表1:2020年美国三大股指熔断日收盘情况

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:亿翰智库整理

3月15日,美联储降低基准利率至零的同时,启动了7000亿美元量化宽松计划,意图为金融市场注入流动性。随后3月23日,美联储宣布,将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行,不设额度上限。随着开放式量化宽松政策出台,融资成本降低、金融环境改善,美国经济复苏有望。

(3)供需两端加压,油价下跌趋势不变

股市之外,债市、汇市、黄金亦持续下跌,全球经济需求严重不足,由此导致全球大宗商品交易量及交易价格全面下跌。被称为世界经济命脉的石油也受到巨大冲击,疫情导致全球对石油能源的需求暴跌,因而也引发了沙特与俄罗斯的油价大战,国际油价出现了自1991年海湾战争以来的最大跌幅。

图2:2020Q1国际原油价格走势(美元/桶)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:油价网

新冠肺炎疫情大范围流行,人们驾车出行受限,导致全球原油需求承压;与此同时,在原油价格大战的推动下产量不断上涨,供需两端对原油价格走势压力加剧。4月12日,全国主要石油生产国达成减产协议,以遏制原油价格下行趋势,但随着全球疫情形势愈加严峻,短期内原油库存仍将处于增加状态,可以预计,未来一段时间内原油价格将依旧承压。

1.2国内经济环境

一季度,新冠肺炎疫情对国内经济造成全方位冲击,生产、投资、消费进入冰封,大部分企业处于停工状态,经济数据呈现显著下行趋势,根据国家统计局公布数据,2020年一季度社会消费品零售总额78580亿元,同比下降19.0%;全国国定资产投资84145亿元,同比下降16.1%,消费投资出现两位数下降,GDP同比下降6.8%。

2020年3月,全国已进入复工复产阶段,在各地政府利好政策扶持下经济恢复明显加快,3月份经济总量较1-2月将出现明显起色。随着国内疫情防控成效不断显现,因疫情造成的影响将在二季度逐渐消退。

全国消费市场价格走势受到较大影响,但随着党中央、国务院一系列复工复产、保供稳价等政策措施的实施,居民消费价格运行总体平稳,呈现出有涨有降的结构性变化态势,截至2月CPI保持上涨趋势但增速逐渐放缓,其中食品价格上涨较大。进入3月,复工复产稳步加快和保供稳价措施持续加力,食品价格下降3.8%,带动CPI同步下降约0.90个百分点。

图32019.2-2020.3全国居民消费价格走势

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

从供给方面看,各地不同程度地实施了交通运输管控措施,部分地区物流不畅;人力短缺造成物资配送难度加大,成本有所上升;部分企业和市场延期开工开市,一些产品生产和供给受到影响,难以及时满足市场需要。

从需求方面看,一季度受“居家”要求与“避险”心理等因素影响,出现居民囤购行为,部分地区出现抢购方便面、肉制品和速冻食品等易储食品现象,甚至波及到其他食品,助推价格上涨。

2020年1月,新冠病毒疫情随着春运扩散至全国各地,为控制疫情蔓延,各地出台措施限制人们出行,依靠人员流动盈利的零售行业受到影响,第一季度零售总额出现明显下降。根据国家统计局数据显示,2020年1-3月社会消费品零售总额为78580亿元,出现大幅回落,同比下降19.0%,截至3月,社会消费品零售总额增速较2019年同期下滑15.8%。商业地产运营商为稳定消费市场供应,倾力抗疫的同时积极探索应对方式,联合旗下商户打通线上营销渠道,1-3月实物商品网上零售表现突出,总额为18536亿元,同比增长5.9%,占社会消费品零售总额的23.6%。

图4:2019-2020.3全国网上零售增长情况

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

在1-3月社会消费零售统计数据中,大部分商品销售额均出现明显下滑,其中以餐饮业收入下滑最为严重,收入同比降低44.3%;其次,金银珠宝类、服装鞋帽针纺织品类和汽车类商品零售额下滑显著,分别同比下降37.7%、32.2%、30.3%。

图52020年1-3月社会消费品零售同比(%)

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:国家统计局

1.3宏观政策

1促进消费扩容提质,助力消费需求释放

2020年1月20日,商务部等13部门联合印发了《关于推动品牌连锁便利店加快发展的指导意见》,从加强规划政策引导、深化“放管服”改革、推动品牌化发展、创新智能化经营、提升连锁化水平等五方面,提出18项政策措施,力促连锁便利店建设,推动消费升级。

《指导意见》以优化营商环境为原则,健全城市公共服务基础设施,搭建便民消费网络,旨在推动便利店品牌化、连锁化、智能化发展,更好地发挥便利店服务民生和促进消费的重要作用。

表22020Q1各地刺激消费措施

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:各地方政府官方网站

3月13日,经国务院同意,国家发展改革委、中央宣传部、教育部等23个部门联合印发了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》,意见提出,从市场供给、消费升级、消费网络、消费生态、消费能力、消费环境等六个方面促进消费扩容提质。

《实施意见》的提出是对受疫情影响的市场需求进行释放,且更进一步完善在特殊时期催生的新型消费模式,这一举措是对冲疫情影响的重要着力点,也是维护消费市场稳定发展的重要保障。而在市场受到冲击的当下,国内消费增速承压,消费者偏好较难把控,行业竞争愈加激烈,于商业地产企业来说下一步的发展需要更加谨慎。

在疫情的影响下,居民消费需求被压制,为更进一步促进各地经济恢复,激发内生动力,各地政府陆续发布消费补贴政策。

表3:2020Q1各地消费补贴政策

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:各地政府官方网站

当前疫情防控积极向好趋势愈加明显,社会经济复苏形势迫在眉睫,利好的鼓励消费政策和积极信号也使企业和消费者对经济复苏更有信心。

(2)强化防控机制,助力企业有序复工

2月23日,商务部印发《关于在做好防疫工作的前提下推动商务领域企业有序复工复产的通知》,要求各地商务主管部门在切实做好疫情防控的前提下,推动商务领域企业有序复工复产。

通知要求对零售 、餐饮、住宿等生活服务领域,要指导企业按照行业防疫指南要求,切实做好经营场所、商品管理等方面的卫生防疫措施,营造健康安全的消费环境。指导企业创新经营服务方式,鼓励运用线上模式开展业务,组织动员餐饮企业提供“移动食堂”或餐饮外卖服务。同时,鼓励电商企业充分利用信息化技术,实行远程居家办公。

此次商务部发布的通知也从多个角度明确有序复工的注意事项,各地商务主管部门在切实做好疫情防控的前提下,推动商务领域企业有序复工复产,全力做好稳外贸稳外资促消费工作,为实现今年经济社会发展目标任务提供有力支撑。

4:2020Q1各地助力企业复工复产政策及措施

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:各地政府网站

新冠疫情对全国经济造成了不可估量的损失,在疫情得到控制后如何在保障员工健康安全的前提下,做好企业复工复产指导工作是国家各部门需要重点落实的核心工作。

1.4金融环境

2020年一季度以来,国内金融环境不容乐观,为提振国内经济、助力复工复产,国家已陆续采取一些针对性的措施,包括定向降准、再贴现再贷款、专项再贷款等,随着疫情逐步得到控制。

表52020Q1金融支持政策

2020年一季度商业地产行业研究报告

数据来源:各地方政府官网

3月初,美联储超预期降息50BP,中国央行逆回购政策利率保持不变;3月16日,美联储二度降息,中国人民银行实施定向降准,释放长期资金5500亿元。同时,开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元,并未开展逆回购操作,中标利率与前次持平保持3.15%。未跟随美联储降息,我国货币政策再度显示出独立性。

在疫情冲击下,国内金融市场出现短期动荡,但随着疫情形势转好金融机构相继发力稳定市场,负面影响正逐步消减。日前,人民银行会同银保监会、发展改革委等五大部门针对受疫情发生影响较大的中小微企业、民营企业贷款给予展期和续贷政策,给予企业一定期限的临时性延期还本安排,帮助这些企业保持现金流稳定,渡过难关;同时积极引导市场利率下行,为企业提供优惠贷款利率,切实降低实体经济的融资成本。

3月银保监会披露银行业金融机构统计数据,近月银行业金融机构不良贷款余额为3.3万亿元,不良贷款率为2.08%,环比上升0.05%。据悉,不良贷款的上升也是疫情客观因素的影响,在疫情结束后将逐渐好转。!

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