王珏林：限购不会取消 明年房价上涨压力仍大

王珏林：限购不会取消 明年房价上涨压力仍大

网易房产讯 11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布后，引发各界深层关注，在房地产领域，《决定》提及加快推进房地产税立法、建立城乡统一的建设用地市场等方面，《决定》发布后，将对房地产市场产生哪些影响？近日，原住建部政策研究中心副主任王珏林做客网易房产，为网友解读当前楼市热点。

房地产税将制约投资客 不会将税费转嫁给购房者

针对《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，而不是房产税立法，王珏林认为房产税只是以房子为主收税，房地产税不仅包括房子还包含土地征税，涉及范围更广。不管房地产税何时出台，它肯定会制约或者影响投资者出手购房。

三中全会之前，隔一段时间就有媒体传出房产税将出台的消息，王珏林感叹，现在恐怕消费者也“百炼成钢”了，王珏林说：“当经常说狼来了，但是喊了几次一直没到，一开始可能大家会紧张，现在都喊了这么长时间了，大家也习惯了，我觉得不至于恐慌。”

同时，王珏林表示，房地产税出台，不会将税收转嫁给购房者，房价上涨的主要源头依然是供求矛盾突出。

《决定》指出：“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”。加快联网，是否意味着将加快房产税出台？王珏林分析，信息联网是基础性的工作，一方面它是为了政府能够掌握现在市场动向，另一方面为市场政策研究者提供依据，再有就是为将来的市场化，包括房地产税的征收提供基础的条件，因此，信息联网很重要。

土地改革与降地价无关

《决定》提及“建立城乡统一的建设用地市场”为今后土地制度改革指明了方向。近期，有业内人士认为，此次土地改革将有益于降低地价。对于此类观点，王珏林表示，土改和降低地价没有任何关系。

“不可能说成是土地指标缺了，拿农村土地，那实际上就会造成更多的小产权房出现了，而小产权房多了后后，又会伤害到很多的利益，出现不公平。”王珏林说，此次土地改革主要分成三部分内容，第一部分是流转，就是允许农村的土地可以流转、转让、承租，实现现代化农业、规模化农业发展，要是不允许流转就没法儿现代化、规模化和现代化农业发展。

第二是确权，土改让农民也有财产证，不管是宅基地还是住房，得有土地证，第三个就是建立城乡统一市场，建立统一市场就是叫同地同价。

限购限贷不会取消 明年房价上涨压力仍大

十八届三中全会后，限购是否会逐步取消？王珏林称，一线城市限购限价限贷现在还不会停止。“怎么能停止？目前没有可代替的措施来管理市场。”

统计局数据显示，10月份北上广深四个一线城市的房价涨幅均超过20%，王珏林认为，今年房地产市场一直呈现上扬态势，尤其是一线城市一方面外力太大，另一方面内力不足。导致明年房价上涨的压力仍比较大。

以下为文字实录内容：

网易房产：王老师您好，我是网易房产的记者林伟，11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决策》，共提了16项60条重大改革举措，其中关于房产这块提到“加快房地产税立法，并适时推进改革”，您觉得这句话透露出哪些与房地产相关的信息，或者说释放出哪些与房地产相关的信号，能不能给我们解读一下？

王珏林：确实，这次三中全会提出房地产税，其实这个过去又说是房产税，这次确定为房地产税，房产税和房地产税还是有区别的，房产税只是以房子为主收税，房地产税包括房子还包括土地，我觉得这个可能含着未来，它不仅是房子的，而且包括土地的，可能这两方面，因为咱们农村集体土地也要进行土地改革，我觉得它可能出台一个法不容易，它涉及的范围可能更广一些，这是第一方面。

第二这次三中全会提到要出台房地产税，还要进行这方面的改革，我觉得这个提得非常好，也非常有必要，因为我们这么多年一直是要推进试点，而且加强市场管理，税收是市场管理的一个很重要的手段，所以这次三中全会把它列入到改革的重要议事日程，我想这个步伐肯定会加快，对我们房地产这方面的一些税制方面，可能是设置的更合理，所以这个我觉得应当是有所期待。

但是具体方案，将来税收的涉及范围，和设定的职权、职责各方面，因为这是一个比较复杂的问题，可能要经过试点试验，还要更深入的研究，因为它波及到的利益，尤其是与老百姓的利益非常紧密，这是非常重要的。

网易房产：这一块对于投资客来说有哪些影响？

王珏林：因为这个税收对投资来讲，税收肯定有影响，税收主要看你是需求，因为房地产未来的方案没有确定，税法也没有研究，没定下来，所以现在看不管房地产税出台和预期它出台，方案怎么走向，但是肯定它制约投资者买房，对投资者肯定是受影响的，因为收税嘛，你房子多税就高，交的就多，这是必然的趋势，因为它是按照你住房的面积、数量收税的，这样的话多的，你作为纯投资性的，肯定要有思想准备。

网易房产：就是说房地产税的出台对投资这块还是有影响的。

王珏林：那当然有影响，没有影响的话出这个税就没有什么意义了嘛。

网易房产：它会不会转嫁于购房者身上？

王珏林：税收转嫁于购房者身上，这个不能那么说，实际上说土地，地价转让什么转让，因为它是个市场，市场的话你这个不能说，比如我们现在大家说地价，说地价太贵了，占比例太大了，但是它主要的源头上是供求矛盾突出，求大与供的比例过大，需求方太多，必然把房价抬上去了，如果土地再贵的话，我供大于求，它想涨也涨不起来，它是市场决定的，要明白这一点。

网易房产：但是看现在包括报纸等媒体，隔一段时间就出来一个房产税快要出台的消息，然后购房者给购房者造成恐慌的心里。

王珏林：现在恐怕消费者也“百炼成钢”了，因为你经常说“狼来了”，但是喊了几次一直没到，所以大家不至于，我觉得不至于恐慌，一开始可能大家紧张，现在都喊了这么长时间了，大家也习惯了，我觉得也用不着恐慌，因为现在主要是，尤其在大城市，这里面大部分还是属于刚性需求，这里包括自住和改善性的，因为需要嘛，他不知道，你收税不收税他也需要，他具备这个条件就能消费，他就想消费，他买房，是这样的一个关系，如果你不需要，现在比如在北京上海这样的城市，你说我就想买改善性住房，你没房票呀，现在在大城市也控制的比较严格了。

网易房产：《决定》指出：“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，这与房产税与住房信息系统联网存在直接关系。加快联网，是否意味着将加快房产税出台？

王珏林：它不是一个单个的城市，说我就在北京范围内征收这种税收，如果是这样的话它的信息，就一个城市的信息联网就足够了，但是要作为全国性的范围收税，这样它要没有信息联网，都不可能掌握你有多少套房子，也就不可能进入正常的纳税范围，它就存在着一些不合理的事情，而且你这种税推定起来也非常困难，所以信息联网是个基础性的工作，第一方面它是为了我们政府能够掌握现在市场的情况，信息，第二位供求平衡研究提供一些依据，第三就是为我们将来的市场化，为我们的管理包括房地产税的征收提供基础的条件。所以它还是非常重要的。

网易房产：我们发现之前“383”一个方案就提到一个土地改革，这次十八届三中全会决定里面也表示“将建设城乡统一建设用地市场进行单独论述”，我们看到中央把土地改革拔到一个新的高度，这是否意味着将赋予农民更多的权利？

王珏林：这一点应当是对的，因为这次主要说是土地改革，主要是集体土地上的改革准确讲，土地改革这次主要应当是分成三部分内容，第一部分是流转，就是允许农村的土地可以流转、转让、承租，实现我们现代化农业、规模化农业的发展，大农业的发展，要不允许流转就没法儿现代化、规模化和现代化农业发展，第二是确权，使我们的农民也有我们的财产证，不管是宅基地还是住房，得有证，得有土地证，确权就是谁的就是谁的，这样便于未来我们做小型抵押、交流、交换、市场交易这方面提供以及，也作为法律的一个依据，第三个就是建立城乡统一市场，建立统一市场就是叫同地同价。

这其中有两个要注意，现在我们国家实施的还是两种土地制度，一个是集体的，一个是国有的，农村是集体土地的，所以在这个文件中强调两点，一个是要符合规划要求，一个要符合管制要求，限制性的要求，这两个要求实际上讲并没有说土地一下就在用途上放开了，还得按照我们集体土地的一些规划，或者使用用途，所以好多人都说这个土地市场以后，这样城市建房就不缺地了，我不这么认为。

因为不是我们城市，说现在是缺多少地的问题，不在于那个，而在于我们城市现在到底想建成多大规模的，是无限的建下去，还是说建到一定程度，大城市有控制性的建设，因为像北京、上海这样，咱们现在已经面临着非常困难的几大问题，第一个就是堵车，第二就是空气污染，第三就是资源性的短缺，包括我们的水气电各方面的资源短缺，所以这个事我觉得不仅仅是大家高兴了，说这回农村的土地可以盖商品房，我倒不这么认为，我觉得现在的地还不能把它放开，它不是土地问题，是我们一个城市建设方式问题，未来城市发展的定位和方向问题。

另外一个就是建立统一市场的基础，关键是什么？虽然我们有很多法律，都确定了，包括《土地法》，包括很多法律都确定了对集体土地管理的一些要求，这一块可以修改，但是更重要的我觉得是这些利益，因为同地同价以后，肯定是保护了农村的利益，现在是同地不同价，伤害了农民的利益，准确说是农村的利益，更主要是同地同价以后，卖出土地的这些钱怎么花，这个我觉得是更重要的，给谁花，怎么花，要保证农民的利益得以实现，这个东西才是我们建立统一市场更应当研究和思考的问题。

如果钱卖完了地以后，虽然它增值也好，不增值也好，没有用在真正的农民身上，我觉得这个开不开没有太大的意思，开了以后把钱要真正的用在农民身上，支持农民农业发展，支持农业发展，支持农民的最后终身养老问题，这才是多方面的问题，我觉得这块更重要一点。

网易房产：有业内人士认为，这次土地改革将有益于降低地价，对于这个观点您是否赞成？

王珏林：我觉得没什么关系，我刚才已经讲了，没有任何关系，因为不可能说成是土地指标缺了，拿农村土地，那实际上就是我们无限的更多的小产权房出现了，而且真正的把小产权房打开以后，又会伤害到很多的利益，出现很多的不公平，我觉得这个东西还得一步一步来，还要谨慎一些。

王珏林：我觉得现在不会说的，按照两句话，一个是按照规划，一个是要控制，按照控制的要求。

网易房产：我们看到这次除了提住房保障以外，首次提到公积金制度，这个是释放出一个什么样的信号呢？

王珏林：其实这个没什么信号，因为公积金是什么呢？实际上设立公积金制度是一个什么呢，实际上是给我们职工一个住房补贴的方式，因为在工资里面，含量含在住房这块比例稍少一些，这样住房实行市场化以后，就靠那点补贴还不足以应付，这样实际上主要是单位、个人拿一部分，单位补一部分，个人拿一部分无所谓，自己的钱，单位补一部分，实际上是一个住房补贴的形式，这是一方面。

第二方面住房公积金他在银行贷款买房，他一个互助的行为，就是大家交公积金，有需要买房的可以从那贷款，这样它的利息要比银行的商业贷款要低一些，有利于改善住房条件，是这样的，所以说这个加强管理一个是现在建立住房公积金的人数和家庭越来越多了，量越来越大了，所以这块要规范，因为那是大家的钱，大家的钱你要用好、管好，将来真的如果真正出现问题以后，应当说是对大家不负责任的，政府应当承担起这个责任，我觉得应该是这样理解。

网易房产：从您个人角度来看，十八届三中全会发出的几个关键词，对房地产方面释放了哪些信号？

王珏林：十八届三中全会是个方向性改革、框架性的改革，是个动员令，中国发起第二次大改革的一个动员令，这里面能含到房地产有关的，含的这些内容已经不少了。

王珏林：它不是个专项改革，要记住，第二个这个房地产不是仅发展房地产市场发展或者房价的高低，它一方面取决于市场的管理，和市场的供求关系，还有一方面很重要的在中国是一个大环境，就是支持房地产发展的外部环境，这是我觉得更重要的一点，外部环境包括我们的经济，我们经济好了，我们的贷款就能贷下款，银行就有钱了，老百姓的收入会提升了，买房的能力也就提升了，另外我们的城市，我们的城市是往继续做好做大做强，还是就不动了，如果城市发展就需要房地产发展，所以大环境应当向好，所以整个改革也利于我们的房地产业。

网易房产：就是说对于房地产来说整体方向还是利好的？

王珏林：因为改革不是一个房地产，现在咱们谈的是房地产业，改革应该是对每个行业都向好，因为它发展了，需求大了，就是这样。

网易房产：有媒体报道说，这意味着以后长效机制将会替代短暂的调控方式，您是否赞成这样的观点？

王珏林：这是希望，但是任务还很远，不是说我现在就是的，因为说是好像是这个没提，还有出现这几项的，都是为长效做准备的一些办法提出这些东西的，但是它不是一蹴就成的，因为我们的房地产现在出于这个发展阶段，又是一个大城市供求矛盾非常凸现之期，一线城市房价涨幅非常快的时机，这个阶段，所以说政府如果不加以调整和控制，你靠长效机制等，那你等不到，可能等不到那天市场就乱了，所以我们现在还得考什么，一方面是完善市场管理的长效机制，把市场建立好，发展好，一方面要把我们当前的市场要稳定，保持稳定，房价保持稳定，这才能行，你不管用什么手段，只要是把我们市场稳定了，房价稳定了，都是好办法。

当然我们未来肯定是为完善市场健康发展做准备的，永市场的手段来代替我们过多的行政手段，但是不是现在，现在还做不到，因为它得一步一步来，改革也得一步一步来。

网易房产：您觉得十八届三中全会以后，会不会对房地产进行一个全面的部署或者是调控，据您所了解到的信息？

王珏林：改革是全面的推进。改进是全面推进知道吧，不是一个房地产，现在这次改革提出，不管从政治、经济、社会各方面提出的改革，接下来都要逐项的进行研究怎么改，它不光是你房地产的问题，所以房地产也应当承担改革的任务，这个照样是要承接这个任务，照样要提出一些适合我们目前，意志未来的市场发展和管理的办法，所以同样的，不是你这一个行业，行业多了。

网易房产：随着改革的深入，房地产也会逐渐的进行一些调控？

王珏林：不是，现在你不能说定下一些调控，我觉得现在一些调控的措施，尤其是在一些，比如咱们现在的一些大城市、一线城市，现在我们限购限价限贷这个，现在还不会停止，怎么能停止呢？因为没有可代替的来管市场的东西。

王珏林：房地产税只是一个手段，只是市场管理的一个手段，它还是解决，实际上替代我们制约消费这块，从消费这块平衡，它不是单一的，我们未来要发展还得靠各方面的来解决现在我们的热点问题、房价问题、住房问题，不是单靠这一个方面的，单靠一个方面解决不了一个市场问题，它能起到发挥一定的作用，甚至是主要作用，但是靠这一个手段就能解决我们一个市场问题，目前发展这么不平衡的问题，我觉得还是办不到的。

网易房产：我们看到统计局发出的关于十月份房价数据，提到北上广深四个一线城市的涨幅均超过20%，这是否说明现有的调控没有起到一个很好的效果，因为涨幅还是超过了20%？

王珏林：是啊，现在不是又在这几个城市采取一些限制性措施嘛。

网易房产：说明这个限购没有什么效果。

王珏林：包括买第二套房子，包括二手房都采取贷款增加的一些措施嘛，另外在限购方面，这个是属于限贷方面，限购方面也出来一些新的要求。

网易房产：对，昨天广州也出来一些新政策。

王珏林：它是缓解这块市场房价上涨的压力，因为你现在不能说，确实是我们总结一下，我们今年的房地产市场一直向上扬，尤其是我们的一线城市、大城市一直上扬，一方面外力太大，另一方面还有我们的内力不足。

网易房产：这个外力太大内力不足怎么说？

王珏林：外力就是我们俗话讲的新型城镇化的提出，给投资和开发者更大的信心，所以大家来抢地了，另外也是改变了我们消费的预期，我们消费者担心房价要上涨，我们不能等，就集中上市，这样把这个市场的情况发生了很大的变化，这是外力，内力就是我们对这个预期预料的不足，有些手段，尤其对我们过去出台的一些政策落实的还有缺位，还有不足的地方，所以这个的发生应该是能预料到的，但是现在看到我们预料的不是那么足，所以现在为了保持今年一线城市的市场平衡，房价能够不要再快增长了，同比都20多了，所以又采取一些救急的措施，但是这是“去疼片”，不能解决我们长期的问题，还得研究一个长期的办法，使市场，确实是我们的供应的问题，还是我们现在管理的问题，所以确实应该好好研究一下，找出它的良策才行。

网易房产：这个政策目前住建部这边正在研究吗？

王珏林：实际上这一个市场不是一个部门的事儿，一个市场涉及到很多部门，而且涉及到的不光是中央的事儿，如果中央的事儿中央国务院出台那么多文件了，市场还在发生变化，它应该是形成合力，中央政府和地方要保持一致，各个相关部门要保持一致，这样再提出一些有效的办法，这样这个市场就可能保持稳定。

网易房产：您能否预判一下今年年底到明年年初的一个楼市走势？

王珏林：我觉得还是压力比较大，房价上涨的压力比较大。

网易房产：谢谢王老师。