郑向东谈北京春季房展 外地楼盘优惠力度大于本土

外地楼盘优惠力度高于北京地区项目

网易房产：今年参展的楼盘优惠幅度情况能否介绍一下？

郑向东：每年展会期间肯定各个项目都会搞出一些程度不等的优惠，为自己的销售加速推一把力。我们每年了解开发商的一些项目情况，今年刚刚出“国五条”，开发企业对这个市场也有一个消化。有的是先做初期展示，到后期才有销售。到目前我们看到的项目，例如北京的从一万多到五六万的项目都有，也有针对刚性需求的，主要在新城和远郊区县，也有城内高端项目，也有别墅项目，其实大家选择的空间比较大。相对供应来说，目前进入北京市场和投放到市场的供应量还是不太多，北京的项目大概是40到50个的样子，目前房产商没有给出大面积比较多的优惠，个别的有一些可能和市场上基本上也都持平，但是也不排除，有的企业可能会有促销和优惠举措。

相比之下，外地的项目在这方面的力度，例如燕郊、首都经济圈、海南渡假项目，这方面的力度会更大，包括国际的可能也会是这样。因为北京的情况是相对特殊一些，供应比较少，再加上今年政策刚出台，企业和市场需要一个消化的过程，所以相对于去年和前年，有优惠，但是幅度、面积还要到现场看。有些我们也不太清楚。但是他们表态有的要到现场去公示出来，可能有一个爆炸性。

网易房产：今年参展的开发商是个什么样的情况？

郑向东：参展的开发商，项目有500多家，北京这边集中在大的企业集团手中，比如说绿地、首开、鲁能、华润、中国铁建、城建、首创。还有远郊的区域，昌平和密云，有这两个区域的组团集中在一起进行宣传推广。项目分布，基本是在五环到六环之间，最多，占72%。绝大多数项目集中在郊区，这也和北京市场目前发展的情况、供应情况是吻合的。因为四环以内没有更多的土地资源，也不再审批住宅项目和商业项目。四环以内的区域主要集中在二手房的交易。新房交易主要是五环到六环之间，新城大片的开发，包括土地的供应，在房山、大兴、通州、顺义、昌平这些新城，这些新城是北京未来城市发展的核心所在，包括产业凝聚区，包括房产CSD（音），包括大兴第二机场会对北京未来发展起到很好的推动和产业引擎的作用。

随着这些产业集聚区的聚集，北京城市核心区域内的资源和要素都会聚集在这里面，相应的也会带动周围居住人群的增加，这些楼盘现在在大量的建设和上市，这和整个北京城市的规划和现在的市场供应情况是一致的。从我们前几年来看，主力的一般在两万左右。我们按两万左右作为主力或者说刚性需求为主的话，那么在前几年基本是在五环左右，现在是在五环到六环之间。但是轨道交通建设和城市快速路增加会减少大家交通成本，这也符合国际大都市圈的建设。我们北京叫做新城建设。这些都集中在大企业集团手中。

外地项目呈现出百家争鸣百花齐放的趋势。这次比较好的有几个城市的组团，例如万宁主推旅游城市还有旗下大牌产品，万宁在三亚北侧，是“槟榔之乡”“冲浪圣地”“渡假圣地”，相对于三亚，它的价格有比较好的竞争性，其中集中了保利等大牌企业。

这次参加城市组团的有万宁，同时还有一些新的城市，比如说以前大家不太熟悉的项目，例如云南大理洱海的项目，还有大理古城，价格在几千到一两万元之间，云南四季如春可以长期居住。所以这次大理组团在四号馆进行整体推介，有丰富多彩的人文表演。

网易房产：去年也有。

郑向东：去年有过一个项目。今年会有更多项目。我们城市组团还有蓬莱，蓬莱也是精挑细选了当地优质楼盘和大的开发企业，大概有十几家来参加展会。还有黑龙江的伊春，也有七八个项目参加。所以会给大家提供更加丰富多彩的选择。其他的像北方的佳兆业集团，在绥东那边，秦皇岛的秦皇半岛等等，包括山东周边北方海地区会给大家带来夏季避暑的，包括承德张家口区域都主打避暑的项目和休闲渡假的项目来参加展会。这是国内旅游渡假地产，增加了新城市和新区域。传统的海南这块仍然有海口、万宁两大组团，有几十个上百个项目。

第三个版块是国际地产版块。海外这块今年也加大了邀请力度，同时增加的量还是比较多的。除了11号馆以外还有9号、10号两个小馆，从展览数量和展览面积上比去年增加了将近30%。有40多个国家和地区，90多个参展商300多个项目，国家有传统的美国、加拿大、澳大利亚这些大家最关注的国家，同时还有这几年比较热的塞浦路斯、西班牙、冰岛、立陶宛，还有亚洲的马来西亚、新加坡、韩国等等。

国际地产这块，首先是数量在增加。大家看好北京的市场。区域方面除了传统的美、加、澳以外还增加了欧洲、亚洲、美洲、加勒比海地区，选择面更丰富。第三个特点是出现了国内参展商到国外进行开发建设。当然开发建设的主要销售对象，昨天王石在微博上也说“面向国内”。就是出口转内销的产品。去年就有碧桂园带着马来西亚的项目来，这次碧桂园国内国际项目包了6号馆来展示马来西亚的项目，重点推出。同时另外还有一个大的企业集团，绿地，在济州岛开发的项目，这次也和国内项目分别在国际区、国内区展示。绿地开发的济州岛的项目也到国内展示。这是一个趋势。现在越来越多大的集团，比如万科、首创、碧桂园、绿地都在“走出去”开发。“走出去”开发，一方面我们国际化事业更大，作为房地产企业来说大家进军国际市场是件好事。对于产品来说，它是和当地的专业机构合作，可以了解当地建设和规划情况。但是这些开发商（因为是国内的开发商），他最了解国内人需求，置业投资需求，包括中高端（包括已经移民、正在移民的）的投资需求，他有把这部分需求在那里去落地。同时配合一些法律、交易环节，让大家更放心。

我们一直提醒大家在国际上买房子要注意风险。之前曝光了底特律的房子，有的项目会出现问题。我们一直提醒大家，国际的项目是有风险的。首先和移民是分开的，买房子不等于移民。在我们展会上，首先对所有参展商资质进行审核，要有所在国家地方政府或者中央政府的法律许可，也就是说项目是合法的，相当于我们国家的“五证”。其次这个企业要合法经营，在所在国家有备案。相当于我们的工商注册。另外经纪人在这从业必须要有经纪人资格。这个方面国外卡的是非常严格的。包括买房和卖房都甚至不是一家中介，他们法律是非常完备的。在交易环节合规性上我们会初步把关。当然我们还提醒大家有市场风险。比如说前段时间塞浦路斯出现金融危机，前几年也有客户在那购买项目，所以这种风险是你要承担和预估的。这次碧桂园、绿地的项目肯定会受到热捧。因为国内的开发商，大家觉得肯定大牌企业了解我们这的需求，从产品设计的通路上、购买渠道商、法律上以及后期持有物业、转租、转售，开发商都给予了考虑。当然也有风险了，但是这种风险相对低。所以这样的产品将来会越来越多的拿到国内来进行宣传，让更多消费者了解。这也是海外置业里面出现了国内开发商去国外开发，然后回过来在国内销售，这是一个新的趋势。

这次有两大集团参展。以后随着中国企业“走出去”越来越多、开发的项目越来越多，再回国再房产会上宣传推广的数量也会越来越多。

今年北京地区房价将保持稳定

网易房产：我想问一个楼市方面的问题。近期北京出台了一系列的政策，包括“京版国五条”出台了，还有北京的公积金二套房首付提至七成，您觉得对北京楼市将会产生什么样的影响？

郑向东：去年的楼市经过下半年出现一些波动，特别是大的一线城市出现的快速上涨，国家在今年“两会”之前出台了“国五条”，三月之前各地也出台了细则，北京也出台了“京版19条”，这也是落实国务院“国五条”精神来进行细化和调整，同时兼顾了二手房不够五年和满五年的差别对待。总体来看，政策导向是要进一步挤出投资、投机需求，同时保证第一套刚性住房需求和卖小买大的改善性需求。包括公积金二套房贷。如果卖过的唯一住房，虽然有过贷款记录，但是还可以首付六程。如果是二套房首付就是七成。所以说这有细微的差别，不像过去全部“一刀切”。包括满五年的唯一住房是可以免税的。我觉得调控力度在更加细化，总体方向上是挤出投机和投资需求，释放出更强烈的信息来抑制投机、投资非理性需求。当然一方面要加大供给，要加大工地，通过保障房建设、普通商品房纳入限价房序列，保证中低收入家庭和人群的基本居住需求，无论是通过购买两限房、公租房保障房序列解决，商品房序列要把中低端（我理解中低端或者说改善和保障性住房应该是90平米以下和140平米以下），这种属于第一次置业的刚性需求和改善的需求，这部分需求将来会逐步进行价格的控制，通过行政手段或者通过增加交易量、价格引导，使这部分需求真正满足在有居住需求和真正实现刚性和改善需求的人上。而投资性的需求完全挤出去。

过去通过严格管制还有一部分的话，那么现在严格的说，通过家庭购买两套，通过单身只能购买一套等更严格管制，把投资需求挤出去。所以总体上来说给大家释放一个信息，在北京、上海、广州、深圳这样一线城市就没有再投资、投机的空间。如果还有投机、投资行为给它引导化解到另外渠道，比如投资其它或者购买国外房产等等，总之要找别的渠道挤出去。而这的空间留给真正有需求的人，来保证价格稳定。

长远来看，我觉得今年的价格应该是基本稳定的。虽然国务院要求各地给出控制房价目标，大部分城市制定了是居民可支配收入幅度，北京提出来降低普通改善性商品住房价格。因为市场有高有低，结构上还会有一些丰富性，特别高端的一些需求或者是密度低的一些单价高的盘还会供应出来。还是要区别对待。看一个区域内的房价应该看所在区域、所在同一个位置、所在同一个版块，说到今年的价格，比如说你关心某一个楼盘，你看那个楼盘所在区域前期的价格作为参照系可能会更有价值。均价，或者整体北京市的均价也没有意义。比如说六环之外和四环之内和两三环之内的也没有可比性，新房和二手房也没有可比性。所以我觉得今年北京市场房价应该会趋稳（一线城市）。二三线城市，因为城镇化过程还在进行，也不排除优质地块、核心区域有稳中有涨的趋势，但是涨的幅度由于政策控制严格性、保障房加大，我想不会有过快的上涨趋势出现。

网易房产：好的，谢谢郑老师。今天的访谈就到此结束。希望网友更多关注4月11日到14日的春季房展会。谢谢！

郑向东：希望大家在4月11日到14日到北京展览馆参加房展会。