郑向东谈2013北京春季房展 移师北展规模创新高

网易房产讯 素有“楼市风向标”之称的北京春季房展会将于4月11日-14日在北京展览馆举行，4月9日，北京四季房展组委会副秘书长郑向东做客网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，同网友分享了北京春季房展会的进展情况。

郑向东介绍，2013年北京春季房展会除了将展馆由国贸移师北展，展馆地址出现变化外，在规模上，今年国内外的参展项目将近500余个，创下历史新高。展览的空间也进行了拓宽。

“本届春季房展会将围绕社会热点和产业急需研讨和发展的问题，举办七大系列论坛。”郑向东透露，论坛主题将涉及北京的新城建设与房地产发展；商业地产、旅游渡假地产、养老地产方面的研究；首都经济圈房地产的价值探讨等话题，房展会将邀请政府主管部门的负责人、相关研究机构的专家学者、城市规划行业研究员、金融机构分析师、一线操盘手、项目营销负责人等参与沙龙，与观众进行互动。

在谈到今年北京春季房展会楼盘优惠力度话题，郑向东表示，目前进入北京市场和投放到市场的楼盘供应量不多，北京地区楼盘参展项目数量维持在40到50个，目前房产商没有给出比较多的优惠，但是也不排除有的企业可能会在现场进行促销优惠举措。

郑向东分析，这是因为北京的情况相对特殊，新房供应较少，再加上今年政策刚出台，企业和市场需要一个消化的过程，所以相对于去年和前年，有优惠，但是幅度、面积还要到现场看。而相比之下，外地的项目，例如燕郊、首都经济圈、海南渡假项目等优惠力度会更大。

近期京版“国五条”细则出台，针对“目前发布的一系列政策，将对北京楼市产生什么样的影响”问题，郑向东认为，国家在今年“两会”之前出台了“国五条”政策，三月份各地也出台了细则，包括北京也出台“京版19条”，这属于落实国务院“国五条”精神来进行细化和调整，同时兼顾了二手房不够五年和满五年的差别对待。总体来看，此次调控力度更加细化，释放出更强烈的信息来抑制投机、投资非理性需求。郑向东预测，今年北京地区房价将基本保持稳定。

以下为访谈实录：

网易房产：各位网友好，欢迎收看本期网易房产对话地产界之营销者说栏目。我是本期主持人林伟。本期我们邀请的嘉宾是北京房展组委会副秘书长郑向东老师。郑老师您好。

郑向东：各位网易的网友大家好，很高兴能来到直播室介绍春季房展的情况。

2013春季房展 展馆地址移师北展

网易房产：我们知道北京春季房展会将在4月11日到14日举行，春季房展会历来被称为楼市的风向标。我们知道亿秦德春季房展会主要是在国贸举行的，今年是在北展举行。这是什么原因呢？您能给我们介绍一下这方面的情况么。

郑向东：好。主持人先给我们提出这个问题非常关键。因为往常观众们都习惯了去国贸看房展会，今年首先要提醒大家，地点变了，别走错路，走错路就耽误功夫了，时间、交通都很堵。今年是在北京展览馆4月11号，今天开始搭建后天就正式开幕了。北京展览馆大家应该知道，不是老国展也不是国贸，是在动物园边上的北京展览馆。

回答主持人的问题，为什么从国贸搬到北展。我们在国贸已经发展了将近十几年，这也是随着北京城市建设和项目分布情况来考虑的。过去因为在朝阳、通州东部的项目相对多一些，另外当时只有一号线、二号线有地铁，所以国贸是交通最便利的。但是国贸那个地方由于场馆硬件条件受局限，它的展览面积实际使用只有不到一万平米，另外停车、周边的配套（包括会议室的配套）都不太充分，因为它设计的是小型展览的场所。随着北京房展内涵的升级和参展项目的逐渐增多，特别是这几年旅游渡假地产、海外地产快速增加的趋势，我们展览的空间已经远远不能满足展会的需要。

像去年秋季大家都看到了，一层二层全都装满，边边角角的，活动区都压缩到最小程度，展位已经不够使用了。我们还影响了一些参展商想来，最后没有位置，也没来成。所以从长远来看，我们经过多方调研，征求消费者、参展商意见，最终选择位于市中心二环边上的北京展览馆。北京展览馆是50年代的十大建筑，经过80年代、90年代和前几年的几次反修，现在的条件还是非常好的。首先展览面积大，总共展览面积是23000平米，比国贸将近大了三倍，如果加上场外的话大概是36000平米，为我们房展会的进一步发展奠定了很好的基础。同时它的展览高度，像全体展馆都是5米高，它是一个标准的为大型展览来设计的展馆。目前我们包括国家部委的大型展览，像广电展等等，包括我们去年十八大办的科学发展观的展览都是在北京展览馆举办的。所以它的硬件条件非常好。又居于市中心的位置。为什么要选在市中心？因为现在北京的项目都处在昌平、大兴、通州、顺义这些新城，这些新城距离市中心的车程都是一个小时，如果偏到哪边去都会影响到其它参展的效果。所以为了整个参展商地理空间的均衡性，我们选择在市中心。

同时北京展览馆现在的交通条件也非常好。地铁4号线动物园站下来就是。13号线和2号线的西直门站下来走半站地到一站地的时间，同时动物园又是交通枢纽，像主持人这样的年轻女孩肯定去过动批，都知道，家里也有老人带着孩子去动物园，都去过。所以这个位置是非常好的，交通便利，有三条地铁线，又是交通枢纽。同时开车、停车也比国贸相对方便。我们在北展的两侧，莫斯科餐厅和北展剧场两侧，包括北展后湖都有停车场。同时在北展前面的广场地下，就是华堂商场和动物园批发市场的地下停车场都有充足的停车位。所以这样的话，最终选择了它。它的硬件条件、交通条件、距离、周边环境，主要是它有一个正规的展览条件，同时也有配套的会议室便于我们开展业内交流和丰富多彩的活动。参展和观展的感受和体验都会增加舒适性、便捷性，从展览发展角度来看我们最终选择北京展览馆作为长期今后北京房展发展的根据地，我们觉得还是非常适合的。所以提醒大家，今年的展览搬到北京展览馆，这是最重要的变化，希望大家能够记住。

参展项目高达500余个，规模创新高

网易房产：除了地址变了以外，这次展会跟其它相比还有什么不同点和亮点？

郑向东：北京房展作为楼市的风向标它一直体现着整个行业的变化和未来的走势。从房展会这几年来看，最重要的变化，这次搬到这边来为所有参展商、消费者提供好的环境之外，今年的主题是“新春新房展圆您购房梦”，大家都在热议“中国梦”，其中更舒适的居住条件和优美的环境是大家梦想的主题之一。到北京展览馆我们新的内涵会更多，首先展馆面积大，参展数量也有很大幅增加。

网易房产：具体会有多少？

郑向东：今年国内外的项目总共大概将近500多个。规模比以前增大了很多。第二个就是展览的空间和面积，特别是一些大型企业集团，原来的空间有限我们没法儿提供更大的空间，所以使得展示和接待受条件所限，不能进行很好的展示，同时有些项目进不来。今年大的企业集团都是160多平米到200平米，它的展览空间就非常宽裕，也便于展示企业形象、各线产品包括全国各地的产品，包括住宅和商业不同类型的产品，便于接待客户，让大家坐下来更好的了解企业的产品和企业的服务。这样的话，展示的效果会更好。

第三，今年的新特点就是展览的内涵更丰富。

网易房产：这个怎么理解呢？

郑向东：除了传统品牌宣传和项目销售之外更增加了业内交流和观众互动两个主题。过去因为条件所限，没法儿在展会现场举办更多的、条件更好的、内容更充实的论坛和活动，而今年专门开辟了5号馆论坛分会区做七大系列论坛，这七大系列论坛都是当前社会热点和产业急需研讨和发展的问题，比如北京的新城建设与房地产的发展；商业地产的发展；旅游渡假地产的发展；养老地产；首都经济圈房地产的价值，我们围绕这五个到六七个主题来邀请了政府主管部门的负责人、相关研究机构的专家学者、做城市规划做行业研究的金融机构的分析师、在一线操盘的房地产的操盘手、项目的老总、营销的负责人，等等。大家综合研究，在现在这个市场条件下未来城镇化当中房地产应该发挥什么样的作用。在北京的新城建设、环首都经济圈、旅游渡假、商业、养老上应该如何抓住现在的市场机遇，如何总结过去房地产10年和20年当中的好的经验，吸取过去一些不成功或者说需要值得汲取的教训。行业内研讨这些尖锐的、急需解决的、未来必须面临的（比如养老的问题），向社会提出大家的思考，同时给决策层发出一些声音，同时希望媒体和社会公众给予一定的关注。

网易房产：对，作为媒体我都想去看看论坛的情况。

郑向东：这些论坛都是围绕当前市场热点举办的。同时又带来了这么多项目全国天南地北的，最北到黑龙江，最南到云南、海南岛，东边有蓬莱、山东半岛的项目，西边还有一些其它区域的项目，另外还有一些国际的地产项目，所以应该说涵盖的面很广，全世界范围内地产业交流的盛会，我们希望把交流内涵做的越来越扎实。大家来趟北京很不容易，除了展示项目之外，由企业高层探讨理论上、行业前瞻性的问题，这样的声音会发出来或者说大家一线的思考会通过媒体传达给社会、决策层，同时媒体之间也会有一个互相的碰撞，我觉得这个非常有价值。今年我们有了条件、时间、空间来组织这样的论坛，现在已经得到了相关行业协会，包括专家、学者以及广大开发商的积极参与，现在这些论坛都在准备筹备，包括我们和很多媒体进行深度合作，给予大量的、深度的、全方位的报道，所以我们也想邀请广大观众，可以免费参加现场的论坛，在5号馆，凭入场券和门票都可以到论坛听。这些专家学者讲的很实操层面的，有些理论的，有些跟个人息息相关的问题，所以这是我们业内交流的内涵。

还有观众互动方面，今年“国五条”出台，昨天北京市的二套房公积金首付和商贷都进行调整了。接下来市场如何发展，怎么做贷款，怎么做收房、验房，如何装修，我们叫做百姓置业大讲堂，这是我们传统的节目。今年又特别邀请了法学会的专家、律师，做装修建材的专家，做养老养生产品的，包括家居净化、空气净化、PM2.5等等，总之为了提高大家美家的生活来设置的一系列的丰富的活动。同时在现场还有很多宣传点和抽奖环节，大家可以留下联系方式，可以抽到礼券、礼品，让大家在其中觉得好玩，可以听一听增长一些见识，买房可以买，暂时不买的话可以了解一些政策、听专家解读，了解市场真相。现在大家不缺信息，打开电视、网络都可以看到方方面面的信息，有说这个有说那个，到底哪个是真相，我觉得参加展会可以触摸到市场的脉搏。你可以真正的一个一个问开发商和他的产品卖什么价格。

房展会为什么越来越多庞杂信息？现在大家不缺信息，反而会被信息所迷惑，那么真相是什么？越是在这个情况就需要面对面沟通交流，需要综合各方面信息做出自己正确和清晰的判断。这是在现场才能最终感受到的。我们现在大家都听音乐、听唱片，为什么还要去现场看？现场的感受是从电影、电视上感受不到的，现场和这些传媒过来的信息是完全不一样的。

房展会是最接地气的展会，包括每年十几万人流到现场来，其中有刚性需求、改善性需求，也有全家老少一起来，抱着孩子、带着老人来，每个人都有自己的消费行为，包括投资改善置业有判断，有的很理性、很专业。有的不止买过一次房，所以对于市场的判断，大家需要听取各方面的声音。这个展会上，除了专业人士以外，也是广大老百姓集体参与的嘉年华，我们希望能搞成类似于车展的展会，大家不一定非要买房，但是可以从中了解未来走势，为将来的选择做长期的铺垫。特别像刚才提到国际地产、旅游渡假地产，由于时间、空间限制我们不可能一个一个踩盘，那么到展会现场可以集中节约大家的时间、成本，来最方便的了解第一手信息，这是最经济、最快捷、最直接的手段。

外地楼盘优惠力度高于北京地区项目

网易房产：今年参展的楼盘优惠幅度情况能否介绍一下？

郑向东：每年展会期间肯定各个项目都会搞出一些程度不等的优惠，为自己的销售加速推一把力。我们每年了解开发商的一些项目情况，今年刚刚出“国五条”，开发企业对这个市场也有一个消化。有的是先做初期展示，到后期才有销售。到目前我们看到的项目，例如北京的从一万多到五六万的项目都有，也有针对刚性需求的，主要在新城和远郊区县，也有城内高端项目，也有别墅项目，其实大家选择的空间比较大。相对供应来说，目前进入北京市场和投放到市场的供应量还是不太多，北京的项目大概是40到50个的样子，目前房产商没有给出大面积比较多的优惠，个别的有一些可能和市场上基本上也都持平，但是也不排除，有的企业可能会有促销和优惠举措。

相比之下，外地的项目在这方面的力度，例如燕郊、首都经济圈、海南渡假项目，这方面的力度会更大，包括国际的可能也会是这样。因为北京的情况是相对特殊一些，供应比较少，再加上今年政策刚出台，企业和市场需要一个消化的过程，所以相对于去年和前年，有优惠，但是幅度、面积还要到现场看。有些我们也不太清楚。但是他们表态有的要到现场去公示出来，可能有一个爆炸性。

网易房产：今年参展的开发商是个什么样的情况？

郑向东：参展的开发商，项目有500多家，北京这边集中在大的企业集团手中，比如说绿地、首开、鲁能、华润、中国铁建、城建、首创。还有远郊的区域，昌平和密云，有这两个区域的组团集中在一起进行宣传推广。项目分布，基本是在五环到六环之间，最多，占72%。绝大多数项目集中在郊区，这也和北京市场目前发展的情况、供应情况是吻合的。因为四环以内没有更多的土地资源，也不再审批住宅项目和商业项目。四环以内的区域主要集中在二手房的交易。新房交易主要是五环到六环之间，新城大片的开发，包括土地的供应，在房山、大兴、通州、顺义、昌平这些新城，这些新城是北京未来城市发展的核心所在，包括产业凝聚区，包括房产CSD（音），包括大兴第二机场会对北京未来发展起到很好的推动和产业引擎的作用。

随着这些产业集聚区的聚集，北京城市核心区域内的资源和要素都会聚集在这里面，相应的也会带动周围居住人群的增加，这些楼盘现在在大量的建设和上市，这和整个北京城市的规划和现在的市场供应情况是一致的。从我们前几年来看，主力的一般在两万左右。我们按两万左右作为主力或者说刚性需求为主的话，那么在前几年基本是在五环左右，现在是在五环到六环之间。但是轨道交通建设和城市快速路增加会减少大家交通成本，这也符合国际大都市圈的建设。我们北京叫做新城建设。这些都集中在大企业集团手中。

外地项目呈现出百家争鸣百花齐放的趋势。这次比较好的有几个城市的组团，例如万宁主推旅游城市还有旗下大牌产品，万宁在三亚北侧，是“槟榔之乡”“冲浪圣地”“渡假圣地”，相对于三亚，它的价格有比较好的竞争性，其中集中了保利等大牌企业。

这次参加城市组团的有万宁，同时还有一些新的城市，比如说以前大家不太熟悉的项目，例如云南大理洱海的项目，还有大理古城，价格在几千到一两万元之间，云南四季如春可以长期居住。所以这次大理组团在四号馆进行整体推介，有丰富多彩的人文表演。

网易房产：去年也有。

郑向东：去年有过一个项目。今年会有更多项目。我们城市组团还有蓬莱，蓬莱也是精挑细选了当地优质楼盘和大的开发企业，大概有十几家来参加展会。还有黑龙江的伊春，也有七八个项目参加。所以会给大家提供更加丰富多彩的选择。其他的像北方的佳兆业集团，在绥东那边，秦皇岛的秦皇半岛等等，包括山东周边北方海地区会给大家带来夏季避暑的，包括承德张家口区域都主打避暑的项目和休闲渡假的项目来参加展会。这是国内旅游渡假地产，增加了新城市和新区域。传统的海南这块仍然有海口、万宁两大组团，有几十个上百个项目。

第三个版块是国际地产版块。海外这块今年也加大了邀请力度，同时增加的量还是比较多的。除了11号馆以外还有9号、10号两个小馆，从展览数量和展览面积上比去年增加了将近30%。有40多个国家和地区，90多个参展商300多个项目，国家有传统的美国、加拿大、澳大利亚这些大家最关注的国家，同时还有这几年比较热的塞浦路斯、西班牙、冰岛、立陶宛，还有亚洲的马来西亚、新加坡、韩国等等。

国际地产这块，首先是数量在增加。大家看好北京的市场。区域方面除了传统的美、加、澳以外还增加了欧洲、亚洲、美洲、加勒比海地区，选择面更丰富。第三个特点是出现了国内参展商到国外进行开发建设。当然开发建设的主要销售对象，昨天王石在微博上也说“面向国内”。就是出口转内销的产品。去年就有碧桂园带着马来西亚的项目来，这次碧桂园国内国际项目包了6号馆来展示马来西亚的项目，重点推出。同时另外还有一个大的企业集团，绿地，在济州岛开发的项目，这次也和国内项目分别在国际区、国内区展示。绿地开发的济州岛的项目也到国内展示。这是一个趋势。现在越来越多大的集团，比如万科、首创、碧桂园、绿地都在“走出去”开发。“走出去”开发，一方面我们国际化事业更大，作为房地产企业来说大家进军国际市场是件好事。对于产品来说，它是和当地的专业机构合作，可以了解当地建设和规划情况。但是这些开发商（因为是国内的开发商），他最了解国内人需求，置业投资需求，包括中高端（包括已经移民、正在移民的）的投资需求，他有把这部分需求在那里去落地。同时配合一些法律、交易环节，让大家更放心。

我们一直提醒大家在国际上买房子要注意风险。之前曝光了底特律的房子，有的项目会出现问题。我们一直提醒大家，国际的项目是有风险的。首先和移民是分开的，买房子不等于移民。在我们展会上，首先对所有参展商资质进行审核，要有所在国家地方政府或者中央政府的法律许可，也就是说项目是合法的，相当于我们国家的“五证”。其次这个企业要合法经营，在所在国家有备案。相当于我们的工商注册。另外经纪人在这从业必须要有经纪人资格。这个方面国外卡的是非常严格的。包括买房和卖房都甚至不是一家中介，他们法律是非常完备的。在交易环节合规性上我们会初步把关。当然我们还提醒大家有市场风险。比如说前段时间塞浦路斯出现金融危机，前几年也有客户在那购买项目，所以这种风险是你要承担和预估的。这次碧桂园、绿地的项目肯定会受到热捧。因为国内的开发商，大家觉得肯定大牌企业了解我们这的需求，从产品设计的通路上、购买渠道商、法律上以及后期持有物业、转租、转售，开发商都给予了考虑。当然也有风险了，但是这种风险相对低。所以这样的产品将来会越来越多的拿到国内来进行宣传，让更多消费者了解。这也是海外置业里面出现了国内开发商去国外开发，然后回过来在国内销售，这是一个新的趋势。

这次有两大集团参展。以后随着中国企业“走出去”越来越多、开发的项目越来越多，再回国再房产会上宣传推广的数量也会越来越多。

今年北京地区房价将保持稳定

网易房产：我想问一个楼市方面的问题。近期北京出台了一系列的政策，包括“京版国五条”出台了，还有北京的公积金二套房首付提至七成，您觉得对北京楼市将会产生什么样的影响？

郑向东：去年的楼市经过下半年出现一些波动，特别是大的一线城市出现的快速上涨，国家在今年“两会”之前出台了“国五条”，三月之前各地也出台了细则，北京也出台了“京版19条”，这也是落实国务院“国五条”精神来进行细化和调整，同时兼顾了二手房不够五年和满五年的差别对待。总体来看，政策导向是要进一步挤出投资、投机需求，同时保证第一套刚性住房需求和卖小买大的改善性需求。包括公积金二套房贷。如果卖过的唯一住房，虽然有过贷款记录，但是还可以首付六程。如果是二套房首付就是七成。所以说这有细微的差别，不像过去全部“一刀切”。包括满五年的唯一住房是可以免税的。我觉得调控力度在更加细化，总体方向上是挤出投机和投资需求，释放出更强烈的信息来抑制投机、投资非理性需求。当然一方面要加大供给，要加大工地，通过保障房建设、普通商品房纳入限价房序列，保证中低收入家庭和人群的基本居住需求，无论是通过购买两限房、公租房保障房序列解决，商品房序列要把中低端（我理解中低端或者说改善和保障性住房应该是90平米以下和140平米以下），这种属于第一次置业的刚性需求和改善的需求，这部分需求将来会逐步进行价格的控制，通过行政手段或者通过增加交易量、价格引导，使这部分需求真正满足在有居住需求和真正实现刚性和改善需求的人上。而投资性的需求完全挤出去。

过去通过严格管制还有一部分的话，那么现在严格的说，通过家庭购买两套，通过单身只能购买一套等更严格管制，把投资需求挤出去。所以总体上来说给大家释放一个信息，在北京、上海、广州、深圳这样一线城市就没有再投资、投机的空间。如果还有投机、投资行为给它引导化解到另外渠道，比如投资其它或者购买国外房产等等，总之要找别的渠道挤出去。而这的空间留给真正有需求的人，来保证价格稳定。

长远来看，我觉得今年的价格应该是基本稳定的。虽然国务院要求各地给出控制房价目标，大部分城市制定了是居民可支配收入幅度，北京提出来降低普通改善性商品住房价格。因为市场有高有低，结构上还会有一些丰富性，特别高端的一些需求或者是密度低的一些单价高的盘还会供应出来。还是要区别对待。看一个区域内的房价应该看所在区域、所在同一个位置、所在同一个版块，说到今年的价格，比如说你关心某一个楼盘，你看那个楼盘所在区域前期的价格作为参照系可能会更有价值。均价，或者整体北京市的均价也没有意义。比如说六环之外和四环之内和两三环之内的也没有可比性，新房和二手房也没有可比性。所以我觉得今年北京市场房价应该会趋稳（一线城市）。二三线城市，因为城镇化过程还在进行，也不排除优质地块、核心区域有稳中有涨的趋势，但是涨的幅度由于政策控制严格性、保障房加大，我想不会有过快的上涨趋势出现。

网易房产：好的，谢谢郑老师。今天的访谈就到此结束。希望网友更多关注4月11日到14日的春季房展会。谢谢！

郑向东：希望大家在4月11日到14日到北京展览馆参加房展会。