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不吹不黑,透过榜单看房企的真实现状

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2021年,对于中国房地产来说,是阵痛和改革的一年。三道红线强制让房企结束规模扩张,集中拍地又要求房企理性拿地,融资环境收紧考验着房企的资金链安全。宝能逾期,再加上A股整个板块“跌跌”不休,最近一段时间地产行业实属艰难。

行业不易,人心难测,唱衰之声此起彼伏,似乎现在谁都可以对房企“评头论足”,踩上一脚。

然而,只为抓住眼球,脱离了数据和事实的评论,不论是对行业,还是对那些脚踏实地做实事的企业而言都不公平。

评价一家房企是否稳定、安全,更多地还是应该综合各项财务指标来看。“风雨不动安如山”,在面对外界风云变幻的时候,能安全穿越行业周期,并且仍然保持利润稳增的企业,才能凸显出企业具备可持续发展的优秀基因。

为了透析50家典型房企的表现,以克而瑞、wind数据为基础,绘制《TOP50上市房企2021上半年归母净利润榜》。“归母净利润”全称为归属于母公司所有者净利润,是反映在企业合并净利润中,归属于母公司股东所有的那部分净利润。该榜单以归母净利润为主要观察指标,通过数据对比反映出企业阶段性经营成果、盈利能力、偿债能力、资金安全情况等。

行业内有种说法,叫“你可以永远相信‘万保招金中华龙’”,是说这几家房企稳定而安全,出事概率小。

这里的“中”,指的就是中海地产。在50强房企归母净利润排行榜中,中海以207.79亿元的归母净利润仍然位列第一,继续蝉联榜首,且归母净利润总额出第二名碧桂园约58亿元。而58亿元的差距几乎相当于一个排名在10名左右的龙头房企的净利规模。在行业利润普遍面临挑战和压力时,中海仍能一骑绝尘”。

作为央企,中海还拥有天然的融资优势,上半年,中海融资成本再度降至3.6%,三道红线保持绿档。

与去年年底相比,归母净利润排名前三名的房企名单也出现了明显变化。其中,碧桂园凭借6.11%的增速以149.96亿元的归母净利润规模跃居第2名。碧桂园的进步得益于区域裂变。去年完成上百个区域裂变后,今年新获项目各项经营指标都有明显改善。同时,上半年碧桂园,将有息负债压降至3242.4亿元,带动净负债率下行至49.7%,现金短债比提升至2.1。

而去年年底的第2名万科在今年上半年的归母净利润却出现11.68%的下滑,以110.47亿元暂居第7位。万科是前十名房企中唯一归母净利润同比负增长的企业。这是由于万科2018年新增项目较少,导致今年上半年结转乏力,这也使得万科没法像保利等房企一样通过以量补价,保住利润增长,营收增幅不大加之毛利率下行,让万科的归母净利润13年来首次下滑。

但万科在手现金1952亿元,有息负债2697.1亿元,现金覆盖率高达72%,在“稳”这块,万科如果说自己第二,恐怕没人敢称第一。

再来看看排在第4位,“万保招金中华龙”里的“华”——华润置地。上半年,华润营收、归母核心净利润分别增长63.8%、18.3%,增幅名列前茅。此外,华润的融资优势仍保持前列,上半年平均融资成本降为3.88%,是行业唯三的融资成本低于4%的房企。抵抗周期风险的能力显著。

融创中国虽以119.89亿元的归母净利润位居第6,但其有息负债为3035.3亿元,在手现金1010.99亿元,现金覆盖率33%。该企业行事大胆,拿地比较凶猛,最近解约万达引起市场广泛关注。但融创向来出奇制胜,往往有出人之举,值得期待。

老牌房企保利发展以102.98亿元的归母净利润排在万科之后,排名第8。上半年,保利发展销售量价齐升。销售金额、销售面积分别为2851.9亿元、1671.3万平方米,同比分别增长27.0%、12.0%。保利在38个核心城市的销售贡献达到77%,深耕核心城市的效果可见一斑。同时,保持“三道红线”绿档水准,加权平均融资成本仅3.62%,仅次于中海,位居行业第二。

作为“万保招金中华龙”里唯一的民营企业,龙湖集团展现出的稳定性令人称赞。上半年,龙湖实现规模净利润74.19亿元,同比增长17.05%,实现销售金额1426亿元,同比增长28.4%。龙湖还是融资成本榜前10强中,唯一一家民企,平均融资成本为4.21%。稳居三道红线绿档房企,在手资金充沛。

世茂集团排名11,其归母净利润同比增幅也保持了双位数增长,为19.32%。上半年世茂主动放缓拿地节奏,保证在手现金。上半年净负债率为50.9%,连续第十年维持在60%以下的健康水平。继续保持在“绿档”房企范围。

新城控股排名14,归母净利润为43.06亿元,扣非归母净利润37.96亿元,同比增长38%,显现其较强的盈利能力。虽然现金流为负,但现金覆盖率为52%,颇为稳定。其商业地产板块为其发展助力不小。

排在第15位的是中国金茂,上半年,金茂实现营收大增,回款率约为94.5%,保持行业领先地位。稳居“三道红线”绿档;上半年公司平均借贷成本仅4.01%,仅次于中海、保利、华润,信用优势明显。

招商蛇口归母净利润为42.51亿元,同比增长365.32%,排行16。作为央企,招商蛇口的融资能力也是其核心优势之一,上半年平均融资成本降至4.6%。三道红线保持绿档。值得注意的是,招商蛇口上半年归母净利润大增的背后是蛇口产业园公募REITs成功上市,为其带来约14.58亿元的税后收益。

富力地产虽然以30.8亿元的归母净利润排名20,但其有息负债高达1433亿元,负债超3300亿元,现金覆盖率不足10%,三条红线全踩,大部分酒店重资产收购自万达,这笔买卖是否合算,一直被人们所议论。不过近期富力物业出售给碧桂园服务,带来的80亿港元现金无疑大大补充了现金流,为重新崛起拓宽了空间。

荣盛发展上半年归母净利润25.33亿元,排第23位;营收342.24亿元,排第22位,上升明显;经营性现金流12.47亿元,连续四年及一期为正;有息负债降至649.75亿元,排名仅第36位,降杠杆已见成效。综合各项指标,均在同行平均线之上。该企业素来稳健,增长的质量很高,比较实在。

阳光城上半年归母净利润19.94亿元,排名第28。上半年阳光城实现营收、净利润双增长,体现了其成长性;而且连续五年保持经营性净现金流为正值,这在当前情形下非常难得。现金覆盖率为42%,其表现还是相当稳定;其运营能力比较强,后期发展值得期待。

金地集团上半年销售激增,表现很好,但归母净利润18.25亿元,排在第30位,在“万保招金中华龙”中偏少。但其上半年销售管理费用率降至2.1%,处于行业优秀水平。三道红线维持绿档,体现了较好的风险控制能力。

首开股份归母净利润8.49亿元,排在第40位,远低于其营收榜单(营收排名24)。有息负债1417.6亿元,在手现金仅390.6亿元,现金覆盖率28%,低于同等体量房企。

整体来看,在销售规模前50强房企中,上半年,有16家房企归母净利润出现同比下滑的情况,其中2家房企出现亏损。蓝光发展虽然销售规模仍然居于50强,但是因债务等问题在上半年出现47.21亿元的亏损,引起行业关注。在14家归母净利润同比下滑房企中,首创置业的归母净利润同比下滑73.41%,下滑幅度最大。此外,合景泰富、金地集团、华侨城A、融信中国的同比降幅达到20%以上。

在中期业绩会上,不少房企高管表态,2021年上半年所结转利润的项目多数销售时间为2019年左右,正是“限价”政策实行之时,受此影响,部分房企的盈利水平出现了下滑。

“房地产暴利不再,行业回归经营本质。”这是弘阳地产执行董事、总裁袁春在业绩会上的表态,也是业内房企高管的共识。

在销售规模50强房企中,近三成的房企归母净利润下滑,这反映出整个行业面临着利润下降的压力。

事实上,任何行业的发展都有其自身的周期,房地产行业当然也不例外。可以预见,未来,房企保持盈利稳增的难度将会更大,围绕市场和行业的博弈仍将愈演愈烈,只有稳定的、具备可持续盈利能力的房企,才能穿越行业不确定风险周期,实现高质量发展。

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