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去化周期超过四年半 昆明公寓价格 “没有最低,只有更低”

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◎“最近两个月,有些公寓的销售价格其实已经低于成本价,有些开发商的诉求变成了哪怕少亏一点,只要能快速回款也行。” ◎截至2021年上半年,昆明公寓市场存量达448.7万平方米,同比2020年同期增长11%,去化周期达55个月。

每经记者 陈利  每经编辑 陈梦妤

“没有最低只有更低”俨然已成为当前昆明公寓市场的真实写照。

今年上半年,昆明公寓市场打折促销尚属偶发现象,大多以尾房、工程抵款房等名义进行,对整体市场冲击不算太大;然而进入6月以后,公寓促销变得越来越密集,出现“踩踏式”降价现象:只见这家推出“6字头”价格,转眼那家就是第二套半价了,优惠幅度一个比一个狠。

日前,《每日经济新闻》记者以购房者身份走访昆明巫家坝、盘龙区等多个公寓集中区域时发现,包括碧桂园、万科等在内的品牌房企公寓项目也加入了降价行列,就算是以往占据交通优势、价格坚挺的项目也不例外。

每平方米降价两三千元

作为昆明未来的商务CBD,巫家坝片区正处于如火如荼建设中,位于广福路与巫家坝路交汇处,不足30米的距离内就矗立有招商、世茂、中铁建等3个项目的广告牌,此外片区内还聚集了保利、金茂、中海、绿地等众多大型房企,在大举布局住宅外,大部分项目均规划了一定体量的公寓、酒店等商业产品。

“‘买一套,第二套半价’房源基本已经卖完了,近期我们将推出一栋新的公寓楼,前期冻资3万元,等开盘时就可以享受一口价优惠。”巫家坝保利·天际项目置业顾问张琴(化名)向《每日经济新闻》记者举例,一套面积30.41平方米的公寓,总价在48.8万元,但“如果现在冻资3万元,开盘一口价32.2万元,相当于优惠了16万元,就算没选到房,冻结的资金到时候也是可以解冻的。”

该置业顾问进一步向记者解释称,目前巫家坝片区基本所有项目均处于建设中,作为昆明未来的CBD,无论是自住还是投资都会有着不错的收益,“特别是现在周边项目价格均相比前期有着或多或少的优惠。”

距离保利·天际项目售楼部不足50米处便是金茂进入昆明的首个项目金茂广场售楼部,目前项目住宅部分已销售完毕,在售的也是公寓。尽管才下午2点多,项目现场已有10余组购房者在咨询了解,“目前项目价格在8000-9000元/平方米,相比前段时间的单价降幅有两三千元。”金茂广场置业顾问李林(化名)表示。

巫家坝金茂广场售楼部内 每经记者 陈利 摄

不仅巫家坝片区,今年以来,昆明公寓价格持续走低,呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米,直探6000元/平方米甚至更低。

如6月下旬,位于盘龙区的碧桂园·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓,4天卖出了961套,与今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂园打折卖公寓的同时,万科、佳兆业、新希望等一些品牌房企的项目也加入了降价行列。

一头部房企云南区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,受制于产品本身缺点以及存量太大等因素影响,公寓销售比较缓慢。以往开发商为了回收资金,对公寓的定价本身就比较保守,对利润要求不高。然而这一愿望从去年下半年开始越来越难实现,因此许多项目开始推出只求覆盖开发成本的特价公寓。

“最近两个月,有些公寓的销售价格其实已经低于成本价,有些开发商的诉求变成了哪怕少亏一点,只要能快速回款也行。”

住宅环比跌幅全国第一

昆明多项目公寓打“骨折”,也让部分购房者开始心动。

在金茂广场售楼部内,购房者王先生带着妻儿正跟置业顾问详细询问优惠明细,打算投资,而此前他已先后在呈贡、盘龙等多个项目实地看过。

“大部分项目表面上推出的优惠力度很大,但到现场后一看价格,又远不止宣传的那样,又或者是价格低的都是楼层不好的一小部分。”杨先生告诉记者,“尽管目前昆明一些公寓价格最低5000多元/平方米能买下来,但对于像我这种用于投资的,首先还是考虑房子能不能保值。”

事实上,近年来昆明公寓市场供应居高不下。昆明锐理发布的数据显示,截至2021年上半年,昆明公寓市场存量达448.7万平方米,比2020年同期增长11%,去化周期达55个月。在库存持续增加的情况下,昆明公寓成交均价近三年来逐年下降,2021年上半年昆明公寓销售35.65万平方米,同比下降11%,成交均价为8660元/平方米,同比下降9%。

巫家坝不足30米距离内矗立的3个项目广告牌 每经记者 陈利 摄

“2021年上半年昆明公寓市场供销价均下降,近三年来首次供销比小于1。”昆明锐理数据分析指出,尽管开发商以价换量去库存,成交均价自2018年来持续下降,但库存依然较大,去化周期延长,呈贡、高新和官南等板块因规划发展利好和城市配套更新,虽有大量公寓产品入市,总体去化优于其他板块。

值得注意的是,在经历了持续上涨后,国家统计局发布的数据显示,6月昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%,环比跌幅全国第一;二手房价格环比下跌0.6%,环比跌幅全国第二(仅次于牡丹江)。

另一方面,昆明房协数据显示,今年上半年昆明土地市场供应大幅放缓,供应计容建筑面积443万平方米,同比下降30.1%,成交508万平方米,同比下降13.6%;商品房新增供应量两年平均同比继续增长,成交量763万平方米,两年平均同比下降18.9%;其中主城区供应量两年平均同比增长11.2%,成交量两年平均同比下降26.1%,均价同比上涨16.2%。

“预计下半年主城区将供应住宅672万平方米,结合目前库存,可售面积将达到1564万平方米,去化周期25个月,全年或将新增供应住宅1130万平方米。”昆明房协数据总监张骏表示,按照半年周期移动平均计算,主城区住宅成交量处于下行区间,在购房者持币观望氛围提升的环境下,预计年底整体库存将继续增加,各项目去化压力加大,竞争加剧。

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