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碧桂园服务48亿鲸吞四川最大物管公司成行业第一

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未来让一家物业公司生存下去的基础不仅仅是物业费,还有社区内的增值服务。兼并购一方面是扩大管理规模,另一方面也可以增加增值服务。

酝酿了两天,碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务的消息落地。

2月25日晚间,蓝光嘉宝服务母公司蓝光发展率先发布公告宣布,碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光发展全资子公司--蓝光和骏持有的的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份,对应交易总代价暂估值人民币48.465亿元(最终以签署的正式协议为准)。此后,碧桂园服务、蓝光嘉宝服务亦双双发公告进行确认。

上述收购消息在2月23日已经“走漏风声”,当日早间蓝光嘉宝服务及碧桂园服务双双发布停牌公告,随后有消息传出两家物业公司要并购,傍晚时分前彩生活总裁唐学斌在朋友圈转发了该并购消息并配文“恭喜碧桂园,恭喜蓝光嘉宝”,碧桂园服务总裁李长江回复道:“向唐总致敬”。

蓝光发展称,本次交易有利于增加公司现金流,预计产生的利润将占其最近一个会计年度经审核计净利润的50%以上。

唐学斌则向时代财经表示,这次交易对双方都是好事,一个获得现金一个获得规模。“物业公司之间的收购是常态,碧桂园服务收购上市物业公司,在增加规模、团队人员的同时收购价格也更透明。”

物业圈最大规模收购

蓝光和骏合计持有蓝光嘉宝服务115840200股,占蓝光嘉宝服务总股本的65.04%。其中,持有的全流通H股为115090200股,占比64.6203%;持有的内资股为750000股,占比0.4211%。

这意味着,本次交易蓝光和骏将持有蓝光嘉宝服务的H股悉数出让,沦为持股仅0.4211%的小股东。

在物业公司估值走高的背景下,蓝光嘉宝服务的售价并不算高。本次交易对应蓝光嘉宝服务价格为每股人民币42.1105元,较蓝光嘉宝服务停牌前一日每股38.95港元(约人民币32.4元)溢价23.06%,较发行价每股37港元溢价26.89%。

据时代财经了解,蓝光嘉宝服务于2019年10月18日正式上市,至今不到两年,此番被匆匆出售或许是母公司迫于资金的压力。

半年报显示,于2020年6月30日,蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-83.77亿元,投资活动产生的现金流量净额为-22亿元,但筹资活动产生的现金流量净额却同比增加99.9%至101.77亿元。也就是,蓝光发展去年上半年的现金很大部分来源于融资。

但随着去年8月融资新规的出台,蓝光发展的融资将受到“三道红线”的限制。最新公告显示,截至2020年末,蓝光发展净负债率为92.93%;剔除预收款后的资产负债率为73.65%(踩线);货币资金为297.7亿元,短期有息负债总额为263.39亿元,现金勉强覆盖短债。另一方面,蓝光发展全年净利润同比仅增长了1.46%。

谈及本次交易的目的,蓝光发展表示将有利于增加公司现金流,此外,预计产生的利润将占其最近一个会计年度经审核计净利润的50%以上。

对于收购方碧桂园服务来说,此次交易最显著的利好无疑是迅速壮大了规模,48.465亿元的收购价也成为了迄今为止物业行业最大规模的一笔收购。

数据显示,截止到2020年12月30日,蓝光嘉宝服务的管理服务合约面积达2.1亿平方米,在管面积约1.4亿平方米,其中向第三方提供的管理服务在管面积占比约75%。

截至2020年6月底,碧桂园服务合同管理面积7.46亿平方米,收费管理面积约为3.2亿平方米。从在管面积上看,蓝光嘉宝服务的体量接近半个碧桂园服务。

以半年报数据为基础,并表后碧桂园服务的在管面积将达到4.6亿平方米,一举超过彩生活的3.64亿平方米为行业第一。合约管理面积亦达到9.56亿平方米,随着碧桂园服务全年数据的公布,其有望成为行业首家合约面积超10亿平方米的物业公司。

大鱼吃大鱼时代到来

若与地产行业对比,物业行业的寡头时代无疑来得更快一些。

创下行业最大收购案的碧桂园服务,在2020年12月就曾拿下行业最大的一次配股融资,集资77.85亿元。融资最主要的目的就是扩大规模,李长江曾明确指出,没有规模就什么都没有。按照计划,碧桂园服务要用五年左右的时间实现收入超千亿。

借助此次收购蓝光嘉宝服务,碧桂园服务跃居行业第一。而在地产行业与碧桂园剑锋相对的恒大,在物业上也不甘示弱。

今年1月17日,恒大物业召开“军令状”誓师大会。大会上,恒大物业向各地区公司下达两大考核目标,一是今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米,二是每季度净利润要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

两天后,恒大物业即公布了一笔大收购,以15亿收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权,新增940个在管项目,超过8000万平方米在管面积。通过那次收购,恒大物业在管面积超过3.8亿平方米,并超过彩生活2020年上半年的在管面积。

过去的2020年,物业行业的收并购动作亦相当频繁。据亿翰智库发布报告称,2020年,上市物企披露的收并购事件高达79起,有效收购事件共76起,共花费金额107亿元,达到2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

不同于以往上市物业公司凭借资金优势兼并未上市物业公司的现象,现阶段上市物业公司之间的渗透亦越来越多。

在碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之前,2020年6月,绿城服务亦先后通过购买配股以及增持的方式取得中奥到家1.59亿股股份,持股比例达18.67%,成为中奥到家第二大股东。此外,绿城服务还是滨江服务的基石投资者,持股3.6%。

唐学斌向时代财经指出,无论是大物业公司收购大物业公司,还是大物业公司收购小物业公司,都将成为物业行业的常态,行业会慢慢进入寡头时代,90%的物业公司会被兼并购。

在唐学斌看来,未来让一家物业公司生存下去的基础不仅仅是物业费,还有社区内的增值服务。兼并购一方面是扩大管理规模,另一方面也可以增加增值服务。


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