村企合建长租公寓，“以租代售”方式存在风险

近年来，随着城市更新加速，借助旧改盘活的村集体建设用地建设的长租公寓亦迎来一波上市高潮。春节假期刚结束，不少广州市民便陆续接到房地产中介打来的公寓推销电话。其中，以开发商与村集体企业合作建设的长租公寓最受市场关注。

据南方日报记者调查发现，这类公寓价格普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截，而且地理位置不差装修风格时尚，因此颇受年轻一代住房刚需群体青睐。不过，在交易过程中，也有一些“买家”（实为租户）对目前开发商的操作模式提出疑问：由于这类公寓办不了正规房地产证，只能跟开发商签订长期租赁合同。虽然一次性投入交易成本较低，一线城市的出租回报率亦比较可观和稳定，但是没有登记备案制度的法律约束，租户会担心一次性缴付五十年租金给开发商和运营公司后，万一后续出现法律纠纷，租户的利益无法保障。

“以租代售”方式存在风险

为此，有着多年房地产法律服务经验的南方产业智库特聘专家——广东法丞汇俊律师事务所创始合伙人胡桂芬律师告诉南方日报记者，这类村集体租赁公寓本身没有问题，根据新修订的《土地管理法》，集体经营性建设用地定为工业、商业等经营性用途。但须注意的是，这类村集体租赁公寓因产权属于村集体，所以客户不能购买房屋产权，只能购买使用权，客户与开发商签订房屋租赁合同。

记者注意到，此前通过的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》明确利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，同时预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。

对企业来说，投资建设长租公寓是典型的高投入、低回报项目。尤其是在近年房地产融资“三道红线”的约束下，许多前期参与了这类重资产投入的开发商，都希望加快资金投入的回收周期。因此，近期一些地方确实出现了开发商“以租代售”或委托中介公司包销的现象。有的公司甚至采取夸张宣传或欺瞒市民的营销手段来达成交易目的，在开发商、营销机构和消费者之间引发了一些矛盾纠纷。尽管事后有关部门通过加强监督、约谈开发商和村集体组织等方式，大力维护当事人的交易安全，然而，由此产生的诸多法律问题仍然值得行业和政府关注。

记者还了解到，由于租赁合同最长签约时间为20年，但许多村集体与企业合作建设的长租公寓协议使用权都超过了20年，甚至接近50年。为了顺利签约，一些开发商以及充当“二房东”的公寓管理公司在主合作以外创造了另一份所谓的补充合同，变相突破租赁时限规定，把整个租赁期限“延长”到49年。

但根据专家分析，这样的操作模式确实还存在一定的风险。“这类村集体租赁公寓即大家俗称的‘小产权房’。买卖‘小产权房’不受法律保护，大家已经普遍有共识，近年来趁着国家大力发展住房租赁市场的东风，很多‘小产权房’都在试图换上租赁的‘马甲’上市。”胡桂芬律师告诉记者，《民法典》规定租赁期限不得超过20年。签订租赁合同超20年能否具有法律效力很难说，同时公寓管理公司一次性收取了20年的租金，其长期履行能力将是小业主能否长期稳定租住的关键。

期待政策出台化解行业矛盾

住房问题是重大民生问题，关系着千家万户的基本生活保障。近年来，从国家到地方，一直在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，由此来解决老百姓关心的住房问题。利用村集体建设用地建设长租公寓，是国家大力推动这项民生工程的重要措施。也就在2020年9月，住房和城乡建设部正式就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，该条例征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面对租赁市场的秩序进行规范，旨在促进住房租赁市场的健康发展。有开发商亦告诉记者，期望政府能针对企业参与建设长租公寓的投资大、回报难的特殊情况，尽快出台有力措施来化解这一新业态存在的各种矛盾，让所有利益相关方能够在一种规范有序和多方共赢的状态下继续推动长租公寓事业的可持续高质量发展。

胡桂芬律师提示消费者，在当前住房限购的大环境下，消费者对于商品房项目需要保持清醒，投资行为宜谨慎。如果发现项目可能存在违规销售的，应当及时向有关监管部门咨询或投诉，保留购房过程的相关宣传资料作为证据，如有必要，走法律途径。她建议有关政府部门，应加强对开发商以及公寓管理公司这类“租赁二房东”的监管，继续严厉打击“以租代售”集体建设用地合作开发的租赁房屋，规范住房租赁市场秩序，促进房地产行业健康发展。