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一线城市业主平均报价转跌,楼市小阳春会缺席?

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在“就地过年”的号召下,大量人留在了工作城市过年。百度地图此前的数据显示,今年春运北京迁徙规模指数在一线城市中最低,降幅达76.5%。“原年人”的留守,无疑给北京的房地产市场带来源源不断的客源。

北京一些房产经纪人告诉中新经纬,与往年春节闭店大吉相比,今年门店留有值班人员,春节的带看量较多,还达成少量交易。但对于接下来的楼市表现,这些经纪人却较为谨慎,认为前期的成交量已经让需求释放出来,加上政府严格调控,市场或许难现高潮。

楼市最强春节档?

近日,中新经纬走访了北京一些房产经纪门店,来到朝阳区某链家门店时,门店里没有顾客,数名身着制服的经纪人正在开会。

对于刚过去的春节假期,经纪人张晨对记者表示,今年有很多人在北京过年,为了方便带看,他们门店也留人值班,春节那几天,门店的带看量较大。他说:“往年春节,我们都关门了,今年则留了一些人值班。带看量挺多,但成交不多,毕竟是春节嘛,已经不错了。”

西城区某我爱我家门店,也安排了经纪人在春节假期留守值班。经纪人郭枫称,春节假期很多客户都休息,没事的时候就会看看房子,除正月初一外,他们门店其余几天的带看量都较多,整个假期成交了2套房。

郭枫说:“往年的北京春节档,成交量几乎为0,今年门店成交2套,还算可以了。”

中原地产研究中心称,春节期间,北京市有超过60个楼盘“不打烊”,大部分二手房门店正常看房,因为不出京,很多购房者也利用假期看房,大部分售楼处接待客户数量都与平时的周末接近。这是春节长假第一次出现购房者井喷的现象。

从成交情况看,据上述研究中心不完全统计,从正月初三(2月14日)以后,北京每天都有超过100套二手房成交,相比往年的冰点,交易相对活跃。

新建商品住宅方面,克而瑞研究中心数据显示,一线城市中北京、广州、深圳延续了春节前的高热度,春节两周(2月4日-2月17日)累计成交量较2020年和2019年同期均上涨45%以上,创3年来春节同期成交量新高。就北京而言,春节两周商品住宅累计成交面积达19.93万平方米,比2020年同期上涨267%,比2019年同期上涨69%。

节后市场已降温

北京市西城区一处住宅

对于今年春节期间市场热度高于往年,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为有两个主要原因。一是在“就地过年”号召与疫情形势明显好于去年的情况下,重点城市有一部分购房需求释放,链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍;二是市场预期处近3年高位,春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41,2019年及2020年同期分别为35和29。

不过,北京春节假期的楼市热度虽然高于往年,但网签量并不大,且期限较短。这种短期冲高,能否代表市场走势?

贝壳研究院22日称,据其监测,春节后第一周,深圳、上海及北京二手房市场景气指数高位回落。四个一线城市的业主平均报价由涨转跌,市场价格指数保持平稳,广州、深圳二手房价格止涨走平。许小乐称,从2021全年看,预计热点城市二手房市场热度低于去年,价格涨幅收窄。

中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时也称,据其观察,春节过后,北京的房地产市场已经有所降温,市场总体平稳。

其实,从2021年1月,北京楼市的热度已经有所下降。据中原地产研究中心数据显示,今年1月北京新建住宅网签4832套,同比上涨68%,二手房住宅网签17513套,同比上涨104%,虽然同比依然明显上涨,但环比涨幅已经冲高回落。

具体看,今年1月份新建住宅的网签量,低于2020年11月份的5868套与2020年12月的6660套;1月份二手房住宅网签量,低于2020年12月份的20944套。

张大伟分析称,在2020年第四季度,北京买房与看房人数井喷,到今年1月,部分区域的价格有所上行,致使一些购房者再次出现观望情绪。北京楼市表现稳定,购房人加杠杆难度大,这种情况下,市场不太可能出现持续“高温”。

“北京市在1月份持续重申,一旦市场过热就会调控,这抑制了市场过热。”他还称,从供应角度看,1月份的市场供应相对减少,也是成交量环比下降的原因之一。

小阳春是否会出现?

在近日的走访中,中新经纬看到,在一些热门小区,不时有房产经纪人带着客户四处看房,三三两两出入各个楼栋。

但对于接下来的市场表现,上述受访经纪人的态度较为保守。郭枫称,全国两会即将在北京召开,而北京相关政府部门也一再发声要严格调控,3月份的房地产市场或许不会很热,而是维持正常水平。张晨表示,从2020年下半年开始,北京的成交量已经有所增加,一部分购房需求提前释放,小阳春的表现或许相对一般。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中新经纬表示,往年的3月份左右,市场会出现小阳春现象,这主要是受到人员回流的带动。而今年春节北京的楼市热度已经高于往年,叠加全国两会召开在即,3月份的市场或将维持当前成交水平,再创高峰的可能性不大。

张大伟称,北京的小阳春一般比其他城市要晚一些,新房市场大致从3月中下旬开始,二手房稍微早一些,今年是否会再现小阳春,关键看对经营贷违规流入楼市的管控力度。

“北京去年下半年的楼市回温是很分化的,主要表现为学区房和中高端改善类住房的火热,刚需住房很平稳,一些郊区楼盘甚至陷入价格战。在学区房交易中,不少人都是全款买房,这里面就不乏违规套取经营贷、消费贷的情况,因此,管住资金违规进入楼市,小阳春就不会有了。”他说。

张大伟进一步称,二胎政策放开后,北京的人口出生率有所提高,加上疫情影响,预计至少在未来5年,学区房的关注度都较高。陈霄表示,预计接下来一段时间内,学区房仍将是抢夺重点,同时,购房者对居住品质及物业服务等的要求越来越高,改善性物业迎来发展机遇。

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