深圳二手房真实成交价靠私聊 贷款额度决定合同会否违约

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤    

“还是之前的报价，挂牌价格1700万元，可以先看房，觉得房子合适，价格可以和业主再沟通。”

春节前，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，其中最大的争议和影响是，官方给出的参考成交价与实际成交、挂牌价存在一定出入。

2月20日，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了一位经纪人，其向记者给出了本文开头的回复，并表示不展示房源价格，对于经纪人而言或许并不是一件坏事，私聊等方式某种程度上可以增加客户粘性。

据《每日经济新闻》此前报道，由于“出入价格”的存在，贝壳找房、链家、乐有家等中介机构上的房源价格已被清除，显示为“暂无数据”，而后小区均价、片区均价、片区热销榜等信息也逐个被隐去。

此后，房源价格信息何时能再上架，银行评估价是否严格按照官方参考价格等问题，成为了深圳楼市最为关注的信息，但节后的三个工作日，官方仍未就这些问题给出回应。

那么，贷款政策未明、购房又回到盲买的情况下，市场目前真实情况如何？记者在采访中了解到，有购房者由于前期焦虑定了不合适房子，目前手持两份合同观望市场；不少小产权房出现涨价，成为一些投资客们新的追逐对象。

市场效果立竿见影

同二手房参考价刚出来时，经纪人“也是懵的”状态不同，经过春节假期消化之后，经纪人们已逐渐适应这种不对外展示价格的交易带看模式。

“看房是可以正常带看的”，某大型连锁中介区域负责人告诉《每日经济新闻》记者，客户前来咨询时，我们首先要明确告知其市场是处在可正常交易状态的，稳定市场预期，目前官方公布了3000多个小区指导价，还有没公布的，其他都没什么变化。价格对各方来说都是非常敏感的问题。

目前，官方要求各房地产中介机构、中介人员在线上线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据，合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

深房中协要求，中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对违规发布房源信息的，应及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

中介门店不再展示二手房挂牌信息 每经记者 甄素静 摄

官方要求在市场上的效果立杆见影。记者在实地走访时发现，春节后，中介门店橱窗上、门口立的板子上仅有出租房源信息和不限购不限贷的小产权房、公寓房源信息，普通二手房房源和价格已全部下架。

与此同时，记者留意到，中介在朋友圈发布房源也不约而同地隐匿掉了挂牌价，要想进一步获得房源价格信息，只能进一步私聊。

“我觉得没什么影响，我们尽量去配合政府，还是相信市场是前途光明的。”有经纪人说。

“即便未来市场处于长期不对外展示挂牌价状态，也不必惊慌，该达成的交易还是会达成，深圳三四年前信息没有如此透明的时候，市场也是这样，只是近几年随着行业规范发展，大家才能及时、便捷地获得各种交易信息。”一位业内人士告诉记者。

全面封堵投机渠道

而对于市场关心的另一个问题——评估价完全依照官方公布的二手参考价格，近期各个渠道众说纷纭。

《每日经济新闻》记者节后电话、微信咨询了十余家银行贷款经理、行长助理和小贷公司工作人员，得到的回复均为“未收到通知”“按照市场价来”或“等细则”等等。

但业内基本已达成此次价格管控会波及金融端的共识。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，指导价原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。二手住房可以按照理性的市场价网签，商业银行也要以这个参考价格为依据放款，保持市场的稳定。

实际上，深圳官方年前政策调控可谓紧锣密鼓。在1月底打新热再度抬头时，深圳住建局就公布了要求居民家庭购买的商品房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下的政策细则，并且暂停了夫妻婚内更名业务。

2月8日，深圳住建局在给不动产登记中心《关于居民家庭住房登记有关问题的复函》中，对于婚内更名操作给出了明确操作指示和更为细化的要求。

复函明确，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起3年内，不得在深圳市购买商品住房，其中，3年内再婚或复婚的，也适用本规定。这就意味着，此前炒房客通过与无房者反复结婚离婚析产（编者注：财产共有人通过协议的方式，根据一定标准，将财产予以分割，而分属各人所有）的操作，再也行不通了。

而对于不符合购房条件的离异人士再婚或复婚的，如其再婚或复婚对象有购房资格，可按现有家庭住房套数计算，但购买的商品住房只能登记在其再婚或复婚对象名下。

“不过，考虑到政策一刀切可能会影响真正离婚但有购房需求的一小部分群体，该政策应考虑留有申诉渠道。”上述业内人士表示。

买卖各方进入博弈

由于价格和贷款政策未明，以及投机渠道的不断封堵，市场上买卖各方进入博弈阶段。有买家观望二手房同时准备打新；卖家方面，有人暗戳戳地小涨，但也有卖家态度不再强硬。

“二手房和去年一样，没涨价。以前有些特别强硬的业主没那么硬了，但很多业主还是十几二十万那么涨价。”对于二手房参考价公布后业主的卖房态度，南山区中介郭晨表示。

周洋是在二手房成交参考价格公布前仓促入手的购房者，如今，他手中持有两份购房合同。“之前因为市场太热，业主总是反价，所以一焦虑定了不是很适合自己的房子。”

在住建局公布参考指导价后，考虑到未来贷款可能与指导价挂钩，换房更加不容易，周洋便迅速地又去定了另一套面积较大的房源。如今，周洋手持两份合同在观望市场，同时各处咨询，他可否两份合同都网签。

而其他还有购房者在政策发布当日，抢在周洋之前完成了网签。据深房中协摘得的深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，上周为农历新年，深圳二手房网签1671套(含自助网签)，环比下跌30.5%，而仅2月8日当天网签量就达到1263套，占当周网签量的75.5%。深房中协认为，这可能与当天成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”有关。

对于第一份面积较小的房子合同违约后果，周洋表示“定金应该不会退的”。但在目前的市场预期下，违约可能并不像周洋想象得那样简单。

深圳某小区 每经记者 甄素静 摄

“转战公寓与小产权房”

“本来已经约了朋友推荐的中介见面，晚上吃饭聊聊购房计划，但当天就出了政策。”陈昆年前一直关注南山区的二手房，但未在二手房成交参考价格发布前选到合适的房子，现在他不再着急选房了。

“可以开始准备打新资料，先试试水流程什么的，陪打也行，二手房再等等。”

随着投机漏洞不断被堵以及未来金融收紧的预期，不少投资者需求也发生了转变。

当被问及二手房价格隐匿后的工作情况，中介小杨兴奋地告诉记者，天天带看，昨天他已经卖了一套房。

小杨表示，最近咨询小产权房的多了，不少小产权房都涨价了，而这其中不少购房者都是有多套房的，买小产权房来投资。

“公司的精英开大单了。”小杨称，开工这两天同事卖掉了一套公寓，总价300余万元。

“是公寓，所以佣金高啊，12万多呢！”

对于未来二手房市场，小杨预计会冷清一段时间，“过两三个月有些人憋不住了还是要买的”。