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北京新年土拍开门红!北京楼市仍是房企重仓之选

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进入2021年,北京土地市场迎来开门红,相比上年同期明显上涨,多宗土地的热度较高,吸引了众多企业竞争。

北京市一处待开发土地。 陆肖肖摄

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

进入2021年,北京土地市场迎来开门红,相比上年同期明显上涨,多宗土地的热度较高,吸引了众多企业竞争。在土地出让规则上,近期北京市进行了多方面的探索,除了常规的竞自持之外,出让条件中还首次出现了竞共有产权房和异地竞建的规定,也有部分地块放松了“7090政策”的限制。北京本轮楼市调控的发力点放在了源头的土地交易市场,从多方面的细节处对土地、产品进行调控。

多宗土地被争抢

诸葛找房数据研究中心发布的最新监测数据显示,从1月份北京土地市场来看,成交住宅及商办地块规划建筑面积为58.02万㎡,同比上涨12.37%,环比下跌55.14%,成交金额为143.9亿元,同比下跌37.96%,环比下跌42.27%。成交楼面价为24805元/㎡,同比下跌44.8%,环比上涨28.68%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示,整体来看,1月份北京的土地市场表现不俗,成交量高于去年同期水平,部分热点地块热度较高。预计2021年随着不限价地块供应增加,成交楼面价或将维持稳中有升态势。

近日拍卖的土地中,有多宗地块的热度较高,其中房山拱辰地块和大兴旧宫地块均触及地价竞拍上限,开发商进入了竞自持的阶段。

1月13日,北京市房山区拱辰街道一地块出让,这宗地吸引到了首开+住总、平安、华发、金地商置等多家房企的参与,经过11轮举牌即达到了地价竞拍上限,最终,该地块被金地商置拍下,总成交价为18.28亿元,现场竞报企业自持商品住房面积占该宗地居住用途建筑面积比例为11%。

1月26日,大兴旧宫地块土地公开竞拍,吸引了中海、中粮、招商、合生等16家房企和联合体。在竞拍过程中,仅经过5轮竞拍,就达到了价格上限,参与企业开始竞自持,又经过多轮竞拍后,最终被合生46.57亿拿下,企业自持商品住房面积占该宗地居住用途建筑面积比例达到了21%。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,刚刚开年,北京土地市场热度再起,呈现出一派风雨欲来之势。房山良乡、大兴旧宫前后竞到自持,住宅自持比例分别达到11%和21%,房企越来越高涨的市场信心,仿佛将时间拉回到了2017年。

三宗地块暂停出让或为完善新政

随着市场需求的不断改变,在近期的土地出让政策上,北京市针对特定地块进行了诸多尝试,土地供应政策也在持续调整中。

北京市近期改变了海淀树村、朝阳金盏等三宗土地的竞拍规则,一种新型共有产权房——共有产权商品房或将诞生,按照规定,该类房屋五年内不得出售,购房人购买时只需要支付个人比例的房款,五年后可以再上市交易,到时政府只按产权比例收回原值房款。但随后的1月26日,该三宗地块再度被暂停出让,让市场对上述地块留下了诸多猜想。

对此,陈霄分析,这三宗地块再度暂停出让,是为了完成对此类住房销售、管理等相关要求的进一步完善,这是首次尝试以“三竞”的方式出让的地块,意味着这三宗地块将有可能产生北京首例新型共有产权商品房,同时,也需要政府及房企花费更多的时间去解读新产品。

2月2日,新国展三期住宅用地出让,这宗土地的特别之处在于,除了一般的竞拍条件外,还设立了竞异地建设的条件。挂牌文件规定,地块出让需要先竞建异地会展用地,报满162162平米建设面积后再竞报地价,达到竞价上限后竞报住宅自持面积,总共需要经过竞异地建设、竞价、竞自持三个竞拍步骤。该地块吸引了金茂、万科、保利+华润等11家房企和联合体进场竞拍,最终第75轮,保利+华润以“67.77亿元的地价+18亿异地建设资金”的代价将地块收入囊中,该地块的异地建设会展设施面积为162162平方米和自持商品房面积比例为23%。

另外,近期北京挂出的土地中有多宗土地的出让条件中明确“出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”,这与之前的“7090政策”相比有所放松,相比于之前的“建筑面积”的约束,“套内面积”的规定放松了面积的限制,给了开发商更多的发挥余地。

对于北京在近期土地市场的多样化政策改变,郭毅表示,北京土拍规则已出现三个变种,竞自持、竞共有产权房和异地竞建,北京将在土地市场试行“一地一策”,也就是说,根据每一地块的属性特点,调低竞价上限的同时,制定针对性的竞价附加条件。未来,在“一地一策”的方针下,相信还将产生更多变量。

未来北京土地市场走向如何呢?郭毅分析,尽管在北京拿地的难度系数持续升级,但相比沪深杭的调控升级带来楼市忽高忽低的不确定风险,自住需求为主的北京楼市政策环境稳健、方向辨得明、未来看得懂,所以依然会是房企重仓投资之选。

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