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楼市调控四面开花,地产的“供给侧改革”悄然而至

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局部城市的楼市趋热,让调控的大锤密集而至。

1月27日,杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下称“《通知》”),围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。

同一日,广州工农中建四大行房贷全线涨价,提高房贷利率。在此之前,上海、深圳等城市也相继出台政策,加强楼市的监管。短短两周,几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗,让楼市重新蒙上一层寒意。

密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果,但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击,进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的,无疑是房地产企业

尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察,目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现,近日来,地产股再度承压屡创新低,A股市场上,昔日龙头“招保万金”中的保利发展(600048)和金地集团(600383)跌破净值,香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。

在业内人士看来,政策收紧将加速房企间的分化,未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题,为此房企或将会加速销售,提高营销力度,拓宽营销途径,快速回笼资金。

楼市趋热城市齐出招

杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有:在购买资格方面,落户杭州满5年后可购买第二套住房,住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房,在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭,高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。

在住房转让方面,新房中签率小于或等于10%的,以及以优先购买方式取得热点住房的,须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时,和上海的房地产调控新政一样,个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。

同策研究院高级分析师李霄霄认为,杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现,投资者的收益周期被进一步延长。

“如果考虑到期房销售,从网签到拿证的2年,投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番,年化回报率也仅有10.4%,相对市场上的理财产品并不具有优势,同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外,个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比,降低二手房市场的热度。

相对于杭州的行政性管控,广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉,广州首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,此前则是首套房为LPR+40bp,二套房LPR+60bp,变更后首套房贷利率为5.2%,二套房为5.4%。

一位广州当地的中介告诉第一财经,“有客户前两周刚定的房,一直觉得不着急,现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”

“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的,广州去年新房成交增长很大,那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下,房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。

广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来,如果房价涨幅预期比较大,房贷利率小幅上调影响不大;如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长,商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前,金融杠杆买房的现象极为普遍。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示,房贷利率提高,对购房者来说意味着月供增加,购房成本上升,对刚需购房者来说影响更大,或将会减少一部分购房需求,对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。

精准打击市场投机

开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。

“最近这么多的动作,确实是在给市场降虚火,”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示,“而且基本上都属于精准打击,上海的认筹率高,新规就明确了摇号的办法,增加了持有成本;杭州的落户门槛低,新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的,是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期,后续如果市场降温不显著,还会有相应的举措出现。只有这样,才能把一个真实的市场还原出来。”

卢文曦认为,正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题,“但是现在的交易节奏和之前相比,会慢一点,毕竟在新规影响和银行信贷管控之下,交易周期会明显变长。”

调控密集出台,最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点:现在企业普遍缺钱,需要加紧去库存,所以肯定乐见利率下调而不是收紧,这必然会伤害一部分购房需求。

一位TOP10房企内部人士称,集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称,按照常规打法,春节前后即便利率没有变动,房企都会有一波加大营销力度的做法,这次正好叠加了政策因素。

另一家二线房企负责人则表示:公司暂时没有什么应对的动作,还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目,蓄客了一段时间,所以卖起来感觉还好,后续不知道会不会有反应,一般政策的反应都要过一段时间才会出现。

房企洗牌加速

2020年,在克而瑞重点观测的45家典型房企中,全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家,其中增速为负的7家房企中,有4家为千亿房企,仍能保持高速增长的房企不足10%。

与此同时,中等规模房企面临增长困局,500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少,500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。

克而瑞认为,随着政策调控融资端的进一步收紧,高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧,不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。

2020年8月20日,住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会,有12家房企参加,这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

年末,央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线,第一财经记者研究发现,有3家一线银行房地产贷款占比超越上限,与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家,踩线银行未来将收紧房地产贷款。

有券商人士认为,两项政策分别约束了行业融资的需求和供给,“三道红线”主要约束房企行为,推动房地产行业降杠杆、控负债;“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为,限制金融机构向房企和居民授信。

从三道红线、涉房贷款管控,到房贷利率上浮,房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开,开发商也面临“供给侧”改革,劣质房企将被加速淘汰。

对于中小房企而言,本就缺少融资渠道,主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此,中小房企会加速退出市场,房地产市场的集中度会进一步提高,房企头部效应会越来越明显。

行业加速洗牌背后,一个更趋稳健的地产时代也正在到来。

中信证券认为,无论政策“跷跷板”短期如何摆动,大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代,优秀公司已经开辟新的发展局面。

华泰证券表示,2021年地产金融环境拥有更高的能见度,虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌,但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见,看好优质房企的估值重塑机遇。

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