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绿地“三道红线”压顶 张玉良:一个季度降一道线

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经济观察网 记者 丁文婷1月21日,在每年例行的媒体交流会上,绿地董事长张玉良被提问最多的是绿地被收购的传闻。张玉良辟谣了传闻,并透露了混改进展。(详见《张玉良:万科中海收购绿地是谣言 混改进展春节后会进一步明朗》)

这个问题之所以引发强烈关注,有两点主要原因:一是,2020年中,绿地公告了新一轮混改计划,要引入新的投资人;二是,房地产的“三道红线”,绿地全部踩中,融资受限,风险如何化解一直为外界所关心。

2019年报显示,绿地集团净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76,“三条红线”全踩雷。

截至2020年第三季度,绿地控股仍踩中“三道红线”:净负债率为183.45%,远超100%的标准;剔除预收款后的资产负债率为82.38%,超过70%的标准;现金短债比为0.78,低于1倍的标准。

张玉良表示,针对三条红线,绿地已经制定了降档时间表,先降的是现金短债比,原计划2021年6月完成,按现在的情况,2021年一季度降完一条线没有问题,“其他两条线我们的目标也是按要求提早,希望提早越多越好。”

同时,面向未来三年,绿地提出了“六大举措”降低资产负债率,包括:压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金。

实际上,要完成“降线”任务,销售的作用最为直接。数据显示,2020年1-12月,绿地控股实现合同销售额3584亿元,同比减少7.7%,未达成全年4000亿元的销售目标,行业排名也较2019年下降一位至第7名。

对此,绿地集团董秘王晓东表示,销售额下滑主要受商业和办公两个品类影响。互联网线上快速发展,对办公楼和商业的整体需求都在下降,加上疫情影响不断显现,导致绿地的商业办公去化不及预期。

数据显示,2020年,绿地住宅销售金额为2725亿元,同比增长8%,占比达到76%;商办销售金额859亿元,同比下降达37%。

王晓东同时提到,从数据看,2020年,中国办公楼的需求量下降了60%,这个趋势仍在不断进行中,商业和办公已经连续5年下降幅度都很大,“绿地因为商办较同行高,所以整体的销售金额稍微拖了后腿,有压力”。

因此,绿地也在有意识地调整产品结构。

2020年,绿地累计获取项目90个,新增计容建筑面积2932万平方米。从业态看,2020年新获取的项目中,住宅建筑面积占比70%,商办占比30%;从城市的布局看,一二线占比70%,三四线占比30%;在拿地方式上,“地产+”产业协同项目建筑面积超过2300万平方米,占比超过80%。

张玉良表示,2020年,绿地的收入中,非房收入占60%,预计2021年,非房地产业务的收入和利润在整个企业中的占比还会大幅增加。2021年,绿地的收入目标中,房地产收入占比会不到整个企业收入的1/3,利润也最多占到50%。

当被问及2021年销售目标时,张玉良称,“单一地产方面的排名我们不在乎,因为我要看整个企业,整个结构调整中,希望它达到什么程度,按自己的需求来看。”

他透露,主要指标有把握保持10%乃至以上的增长速度,同时高质量的前提下降负债,但2021年不会设置具体的销售额目标。

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