魔幻的2020年已经过去。回看这一年的中国房地产，在疫情、“三道红线”等多重影响下，销售额逆势刷新历史纪录。日前，国家统计局发布“2020年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况”，数据显示，2020年，全国商品房销售面积约17.61亿平方米，比上年增长2.6%，商品房销售额约17.36万亿元，比上年增长8.7%。
2021年，疫情并未结束，“三道红线”或将扩围，房贷“两道红线”新鲜出炉，地方调控未言放松，房地产行业面临的挑战重重。这一年，房地产市场将呈现怎样的走势？地方城市楼市尤其是房价又将如何走？楼市调控政策将展现哪些特征？接连出台的融资新规对房企将产生怎样的影响？物业股回调是否持续？长租公寓将走向何方？新京报对话房企高管、机构负责人等，探讨2021年房地产行业的挑战与机遇。
【嘉宾】
张鹏 当代置业总裁
刘策 佳兆业集团副总裁、首席经济学家
黄瑜 中指研究院常务副院长
仲钰（化名） 华东某上市房企副总裁
丁祖昱 易居企业集团CEO
预计2021年商品房销售额或将再现新突破
新京报：展望2021年，您怎么看待房地产市场的走势?
刘策：关于2021年房地产市场走势，我主要有3个判断，一是成交量依然看多，预计量价将保持小幅增长，这主要由市场基本面决定；二是全年成交节奏有望平稳，主要是由政策预期相对稳定决定；三是区域及城市分化扩大，大湾区与长三角城市在人口与产业发展红利下，市场景气度依然较高，但是北方城市市场热度预计会持续下滑，主要原因是区域和城市基本面差异扩大。
黄瑜：整体来看，2021年全国商品房销售面积存在小幅调整压力，但受益于销售均价有望继续保持小幅结构性上涨，商品房销售额仍可实现新突破，全年增量或在3%以内，市场规模红利仍存。根据“中国房地产业中长期动态模型”测算，2021年全国商品房销售面积将下降2.3%-3.8%。价格方面，在产品及城市等多维度结构性因素的影响下，2021年全国商品房均价将保持小幅上涨态势，根据模型测算，涨幅介于3.9%-5.4%之间。
仲钰：几年前我曾说过，楼市进入横盘时代，销售面积基本持平，房价约有5%上下的增长，销售额略有增长。未来基本保持箱体震荡、横盘格局。
丁祖昱：2020年以后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随着“三道红线”出台，市场进入无增长的时代。
城市分化持续，部分城市具有房价上涨动力
新京报：回顾2020年，地方楼市表现出的特征之一是，部分一二线城市楼市较热，诸如深圳、上海、杭州、南京、成都等上半年房价有着明显上涨，年底时，深圳楼市又出现翘尾行情。2021年，地方城市楼市尤其是房价又将如何走？
刘策：对于2021年各地房地产市场，我认为总体上还会延续2020年以来的趋势，即基本面较好的一二线城市及核心城市周边有产业、人口支撑的三四线城市仍然具有房价上涨动力，预计年度涨幅维持在5%-8%左右，如深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的核心城市，以及长三角的上海、南京、杭州及周边都市圈内三四线城市。而北方城市预计除了北京外，其它如廊坊的“北三县”、石家庄、沈阳等城市依然面临持续下跌压力。
张鹏：市场层面，城市分化加剧。一二线城市人口基数大，城市经济基础扎实，居民购买力强，城市对周边区域的吸附能力强，推测不会出现剧烈的波动，将在小幅震荡的周期下平稳发展；三四线城市经过上一轮去库存后的爆发式发展，城市刚需已接近饱和，房价已接近或超过当地居民的购买力极限，未来具有较大的下行风险；短期内二线城市仍将是各大房企争夺的主要战场，长期内存量市场的发展空间将会更大。
黄瑜：一线城市方面，受益于2020年土地及开工规模显著，2021年市场供应将较为充足，叠加经济的持续恢复，需求将保持一定的入市积极性，全年商品房销售面积将有所增长。部分城市受改善型住房供应量增加带动，房价或出现结构性上涨，但在严格的市场调控下，整体仍将平稳运行。
二线城市预计随着经济面的更全面恢复，累积的需求将稳步入市。同时，受益于土地资源配置更加市场化，市场供应也将更有保障，二线城市整体销售规模有望维稳。
此外，随着棚改攻坚计划的正式结束及房地产信贷环境的趋紧，三四线城市需求支撑度不足，市场去化压力将明显提升，全年销售规模将有所缩减，部分城市房价面临调整压力。
楼市调控坚持“房住不炒”，过热则将收紧
新京报：去年底的中央“十四五”、地方“十四五”规划纲要建议，以及中央经济工作会议，都强调房住不炒，但又强调“因地制宜”。因此在房地产调控政策上，尤其是地方城市调控中， 2021年将有可能呈现出哪些特点？
刘策：“房住不炒”依然是宏观调控总基调，具体城市调控来看，至少会出现两个特点或变化，一是预计部分城市当前不合理的调控政策将面临调整，如去年深圳、杭州等多地出现的疯狂“打新”现象，其背后其实是新房限价政策，以及代持炒房政策漏洞造成的市场畸形，预计类似政策将面临完善与调整；二是在“一城一策”之下，有保有压将更加突出。热点城市不排除市场成交、房价再度出现过热现象，政策调控进一步收紧，而部分三四线或者北方城市市场持续下滑，则有可能在“房住不炒”的前提下，适当放宽调控，进一步鼓励住房消费。
黄瑜：地方层面来看，在“房住不炒”基调指导下，2021年各地限购、限贷等政策难现放松，因城施策将更加灵活，针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显，从多方面保障刚需购房，抑制投资投机行为，促进市场的平稳健康发展。同时，城市引才将进入白热化竞争阶段，未来更多城市将加入到引才行列，且引才的力度和方式也将更加多元。
监管新规下，房企融资、土地投拓转向
新京报：2020年的最后一天，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度发布，被称之为房贷“两道红线”，叠加之前的房企融资 “三道红线”，您认为对于房地产行业尤其是房企的影响有多大？
刘策：“两道红线”和“三道红线”对行业的影响，从长远看是深远的，标志着中国楼市调控的转向，行业开启全面降杠杆之路，监管层从供、需两端全面压降房地产信贷规模，倒逼房企、购房者去杠杆，构筑楼市信贷防火墙。
但从短期看，不管是对房企还是整个行业影响都不大，因为在实际执行过程中，去杠杆并非政策急转弯，而是分别设置2年、4年不等的业务调整过渡期，因此，无论对房企融资还是购房按揭贷款影响并不太大。
张鹏：从限制房企的“三道红线”，到限制银行和个人贷款的“两道红线”的出台，是房地产长效机制的不断深化，标志着国内房地产行业政策的转向。从政策出台原因来看，一是为了避免居民负债率过快增长，影响居民消费结构；二是为了抑制房价过快增长，给人民群众创造美好生活体验；三是为了防止资金脱实向虚，防范金融风险。
长期来看，房地产低杠杆、低利润、低增长、低容错的时代将逐步到来，房地产行业长效机制将逐步建立。
新京报：监管层从供、需两端全面压降房地产信贷规模，倒逼房地产行业去杠杆，但是也设置了调整过渡期。2021年，房地产开发的整个链条，包括融资、拿地、扩张、周转等是否会发生明显的变化？
刘策：在“两道红线”和“三道红线”调控下，2021年绝大部分房企将开启战略调整，年度目标增速将趋缓，预计普遍会控制在10%-20%，甚至更低；在发展模式与增长驱动上，更加注重内生增长，开启降负债、稳杠杆甚至降杠杆。具体体现在整个开发链条，融资层面会更加注重表外融资，降低有息负债，调整融资结构降低融资成本；拿地方面投资会更加稳健保守，更加注重以销定投，尽可能追求“零库存”、减少土储规模；运营方面依然强调高周转，提高经营效率。
张鹏：融资方面，内紧外松。房地产信贷总盘子变小，楼市必然承压，房企融资难度将有所上升。但另一方面，我们也能看到国外融资难度有所下降，例如我们近期发行的美元债较过往利率有所下调。拿地方面，容错降低，做一成一是目前企业必须确保的底线，随着市场总量天花板的出现，存量市场的争夺将更为激烈，如果出现拿错地、难去化情况，企业将陷入危机之中。
扩张方面，随着金融杠杆等红利消失，房地产阵营加速固化，“黑马”鲜见。目前市场马太效应凸显，资源、资金、资本等均向头部企业聚集，只有坚持稳健发展、有独特优势的房企才能穿越周期。
黄瑜：在房贷“两道红线”及房企融资“三道红线”下，债务融资环境趋紧，自身也有降低负债水平的压力，房企债务融资受限，房企更多会转向权益融资。融资出现马太效应，中小企业经营更加困难，中小企业与大企业增长分化。而在增长方面，行业格局固化与分化并存，各阵营房企基本固化，大型民营房企与国企优势会越来越明显，中小房企依靠财务杠杆实现跨规模增长再难实现。
仲钰：从百强房企来看，金融资源、土地资源、客户资源、人才资源都会向大企业集中，50强以外的房企大部分都在退步，但50强房企还在继续提升，还会继续扩张，只是速度会慢下来，其中30强之后的房企提升速度相对落后，未来基本不会再有行业“黑马”。
丁祖昱：2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。压力之下，房企加速去杠杆，将有过半房企转“绿”。
物业股回调或已到位，上市窗口期仍将持续
新京报：2020年，17家物业公司上市，数量创历史新高，但是物业股回调也很明显，出现股价下跌、新股破发等现象。您预计物业上市窗口期将持续多长时间？物业股回调是否已经到位？物业股股价2021年将会是一个怎样的表现？
刘策：物业上市将是长期的趋势，窗口期依然会持续好几年时间。据观察，TOP20企业中75%已上市或递表，另外还有近50家物业公司有上市计划。主要原因，一是物业行业未来开拓空间巨大，物管企业面临规模扩展的需求；二是房地产开发主业面临融资监管，与物业板块容易相互拖累；三是物业上市企业估值远远高于房地产开发主业。
从目前物业股股价来看，2020年下半年确实出现了大幅度的回调，我认为基本上已经回调到位，预计2021年优质的物业股将走出反转行情。
张鹏：上市窗口期方面，目前百强物业里面符合上市条件，且有上市意愿的物业企业大多数已经完成上市，或者已经启动上市，我们预计在2021年物业企业上市仍然会延续2020年的热度，但这个大规模上市潮不会持续到2022年。
物业股回调方面，整个行业的回调是从2020年的7、8月份开始的，一直延续到前段时间，十部委联合发文鼓励物业企业高品质、多业态发展。在我看来，物业的估值回调已经到达底部，预计物业行业发布年报后还会有一波股价上涨潮。但是行业内企业的分化过于严重，有很多优质、有突出特色的物业企业被低估，预计未来这类物业企业市值增长潜力会更大。
黄瑜：根据港交所发布的物业上市新规征求意见稿，2021年7月1日起将大幅提高物业服务企业上市门槛，在2021年7月1日前交表的适用旧则，预计拟上市中小物业服务企业会抢在这个时间前交表，争取登陆资本市场。新规实施后，未上市的大型物业服务企业受影响不大，中小物业服务企业面临几种选择，一是选择继续深扎根不断发展业务，做厚规模和利润，等待最佳上市时机，二是可以在物业行业高成长阶段选择被优质企业并购，实现高溢价回报的同时与优质企业共同发展。
仲钰：全社会对物管行业的期望值在不断提高，物业服务品质提升与物业收入增长也相辅相成，房企分拆上升，打破了物管行业小而散的格局，未来还会有更多物业企业上市，物业行业集中度也会不断提升，物业行业的春天才刚刚到来。
丁祖昱：2021年，资本聚焦仍在物业，但估值将进一步回归理性。
租赁市场迎政策利好，重运营企业将有更大发展空间
新京报：在去年底的中央“十四五”、地方“十四五”规划建议以及中央经济工作会议中，租赁市场都被浓墨重彩地提及，但我们也看到，去年长租公寓市场的调整仍在持续，甚至出现大企业爆雷现象。2021年，长租公寓市场如何走？租赁市场又将迎来哪些机会？
刘策：2020年长租公寓加速洗牌，其实早在5年前，在租赁风口刚开始群雄纷争时，我就警示租赁是个低集中度行业，不可能一家独大，是个长跑赛，跑太快容易跌倒。现在的市场印证了我当初的判断，今天我依然坚持这个观点，相信未来十年仍将见证。
对于2021年长租市场走势和机会，我总体比较乐观，2021年将迎来新一轮政策利好，一是政策将要降低租赁住房税费负担，为运营企业减负；二是土地供应要向租赁住房建设倾斜，预计一些一二线城市将单列租赁住房用地计划，或探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，以增加租赁住房房源；三是市场更加规范，包括租购同权政策落地，租金水平将受到合理调控等。
黄瑜：2021年，租赁市场在政策端、需求端和竞争都存在相应的机会。首先，政策将继续加码租赁市场的发展，高层以“房住不炒”作为总基调，大力推进租购并举。在这样的基调下，租赁市场的发展将会得到政策的支持。其次，新型城镇化的快速推进将带来巨大的城镇化住房需求，租赁市场的空间将得到进一步扩容。最后，2020年长租市场的爆雷是市场发展的自我清洗过程，2021年的长租市场竞争将是一个更良性的竞争，对重产品、重运营的企业来说有更大的发展空间。
本文来源：新京报
作者：张子怡
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