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长租公寓还要继续爆雷吗?人大代表点名“高收低租”:禁!

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过去一年多以来,长租公寓品牌“蛋壳公寓”在社会上造成了广泛的负面影响和关注。部分房东通过催撵、断水、断电、换锁等过激手段驱赶租客,严重影响了租房者的居住权利。据媒体报道,长租公寓自2018年来陆续“爆雷”已逾百家,梳理此类住房租赁企业资金链断裂的背后,都能看到“租金贷”“高收低租”“长收短付”等高风险的经营行为。

“简单来说,租金贷即金融机构将一年的租金贷款直接发给租赁企业,租客每月以租金的形式向金融机构偿还贷款。高收低租,即租赁企业以较高价格从房东手中获取房源,以较低价格租给租客,以此来吸纳大量房源,快速无序扩张。长收短付即租赁企业从租客手中按季度、年等一次性收取较长期限的租金,对房东则按月支付房租。”然而,市人大代表朱虹梳理了2020年9月住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》(仍在征求中),发现草案中对租赁市场中此类经营行为产生的突出性问题,缺乏明确、完善的界定和约束。

“首先应该从法规层面明确定义和区分租赁企业的两种经营模式,界定同房东和房客的不同法律关系,并相应制定不同的经营要求。”朱虹进一步解释,租赁企业同房东和租客的关系,究竟是租赁——转租关系,还是委托代理关系,目前在法律上缺乏明确界定,在实践中也存在重叠和错位现象。部分租赁企业一方面同房东签订“委托服务”协议(即企业是房东代理人)而非承租协议;另一方面则同租客签订出租协议(即企业又成为实际上的二房东),有意利用这种模糊性来不当获利。当经营出现问题时,租赁企业则据此逃避责任。一些企业的工作人员把问题推给房东和租客双方,在房东和租客之间制造对立、激化矛盾。由于缺乏明确的法律界定,也为化解纠纷带了很多负面影响。

她建议,针对转租性经营,应该明确规定,企业和房东、房客之间须分别订立房屋租赁合同,不得采用委托服务类合同;同时也要明确规定企业作为房屋转租方(即二房东)的责任和权利。针对代理服务性经营,应该明确禁止企业采取“高收低租”“长收短付”等不对称不透明的经营手段;除服务性收益外,企业不赚取租金上升的溢价,也不承担租金下降的风险。同时要对房东作为出租者主体的权责进行明确界定。

在住房租赁企业运营过程中,合同签订、租金收付、金融业务等环节也往往发生不规范操作。朱虹认为,应当设立市级监管平台,采用现代的数据技术,对合同备案、合同条文、租金收付等进行全方位监管。通过数据技术手段,自动对每份备案合同条款进行合规性检查、鉴别。设立租金监管平台,对租金支付和转移进行监管。

除设立监管平台之外,朱虹也建议,应当对金融机构的租房贷产品进行规定,如发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配,“要对租赁企业或金融机构 ‘诱导、欺骗’承租人使用贷款的行为做出明确的界定,并制定相应的惩罚性条款。”同时,通过探索实施租赁保证金或保险金制度,在租赁企业经营出现异常时,为房东和租客的合法权益提供兜底保障。

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