溢价率不到10%即竞自持 土拍开场严控“面粉”涨幅

本报记者  李凯旋  李未来  北京报道

2020年的北京土地市场温度颇高，不仅成交了多宗优质地块拉升了楼面价，更是让下跌了3年的溢价率出现了爬升。而随着不限价地块的供应数量不断增加，市场不禁问出，2021年北京的土地市场是否还会“燃起一把火”？

2021年1月份，北京出让了两宗不限价宅地，一宗位于房山，一宗位于石景山。前者受到了多家房企的热捧，竞自持比例达到了11%。而中海则凭借着主场优势竞得了后者，溢价率为3.2%。值得关注的是，两宗地块在限溢价率的模式下进行，严控溢价率，不到10%便会进入竞自持阶段。在这种模式下，业内预测，未来北京的土地市场以平稳为主。

自持比例竞争到11%

1月13日，北京新年的首场土拍大戏上演，碧桂园、华发股份、金地商置、首开+住总、中骏、平安6家竞买主体，7家房企参与了土拍。《华夏时报》记者了解到，2021年北京出让的首宗地块位于房山区拱辰街道，是一宗非限竞房用地。

据悉，该地块的出让起始价为16.73亿元，起始楼面价约为17202元/平米。此外，房山拱辰街道地块的用地规模约为6.3万平米，总建筑规模约为9.7万平米。同时，挂牌文件显示，该项目中，居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。

土拍现场，各家房价的竞争格外激烈。中骏率先举牌，随后，其他房企也纷纷出价。仅仅经过了11轮的竞拍，房山拱辰街道地块的价格便到达了18.28亿元的价格上限。进入竞自持阶段之后，金地商置、碧桂园都曾举牌。其中，碧桂园举牌三次，并报出了自持10%的条件，但最终还是选择了停止叫价。

最后，金地商置以18.28亿元、自持11%的条件将房山拱辰街道地块成功纳入囊中。综合来看，该地块的溢价率为9.3%，可售商办物业及商品住宅综合楼面价为21426元/平米。

近年来，房山的土地市场在不断升温。《华夏时报》记者在经过统计后发现，2020年，房山地区成交了3宗住宅用地，且3宗住宅用地的溢价率都超过了30%。而距离房山拱辰街道地块最近的项目则是中建京西印玥，市场成交均价在4万元/平米左右。

二手房方面，贝壳研究院发布的数据显示，该地块周边的二手房多是2000年以前的老旧小区，市场售价在2.5万元/平米左右。“从地块的具体情况来看，成交楼面价给项目后续预留了一定的利润空间，且该项目的容积率较低，同时包含了部分商业用地，未来仍有一定的升值空间。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此认为。

不限价地块为土拍开场

上述提到，房山拱辰街道地块为不限价地块。1月14日，石景山北辛安棚户区改造地块也正式开拍，该地块土地总面积约为1.4公顷，总建筑规模约为3.8万平米。该宗地块吸引了中海、金茂两家房企竞争。

值得关注的是，石景山北辛安地块同样为不限价地块。

在2016年，北京市发布了“限地价、竞房价”的土地出让方式，限竞房也由此进入了北京的房地产市场。自2019年年底开始，北京土地市场的限竞房地块就在不断减少，不限价地块则逐渐占据主流地位。

3年来，限竞房的高供货量导致了楼市库存出现了小幅增加。2019年末，不限价地块的供应开始增加，并在2020年增加至226.5公顷，是限竞房地块的4倍有余。土地供应结构和土地成交额的变化，结合2021年北京开年两场土拍均为不限价地块，不由得引发业内对未来房价走势的思考。

而石景山北辛安地块的成交过程亦有值得揣摩的地方。《华夏时报》记者了解到，该地块原本应该在2020年12月份出让，但延迟到2021年1月份。在2020年9月份，中海在此地块周边取得了一宗相邻的住宅地块。彼时，这宗地块是底价成交。

然而面对这宗新推出的石景山北辛安兄弟地块，中海则多了金茂这个对手。在土拍现场，金茂两次举牌，但最终放弃。最后，中海以17.9亿元的价格拿下了石景山北辛安不限价地块，溢价率则是3.2%。同时，该宗地块的可售商品住宅综合楼面价较高，为46727元/平米。与同区域的二手房销售均价相差无几。

严格限制溢价率

2020年，北京土地市场可以用“火热”一词来形容，不仅多宗优质地块频出，成交楼面价更是创了5年以来的新高。北京中原发布的数据显示，2020年，北京住宅用地成交面积为618万平米，成交金额为1758亿元。成交楼面价为28466元/平米，同比上涨了23%。

此外，北京土地的溢价率也在下跌了3年后开始止跌回升，住宅用地的平均溢价率为15%，同比上涨6%。种种细节都显示，北京的土地市场出现了“小火苗”。2020年，北京的土地市场要求，溢价率达到了50%就转为竞自持。

而在2021年，北京新成交的地块则是溢价率不到10%便转为了竞自持，稳地价正在逐步落实。“北京的首场住宅用地土拍就采用了限地价的形式，限制土地溢价率过度上涨，控制市场热度。预计全年在无特殊事件影响的情况下，住宅用地市场将保持稳定。”潘浩对未来北京土地市场的发展态势做出了如此预测。