居民住宅变成集体土地，海淀水磨社区腾退之际复杂权属问题浮出水面

水磨社区现状。     李未来  摄

华夏时报记者 李未来 北京报道

明明是拥有房屋产权证的住宅，村集体却将其所在土地登记为集体土地，如今需要腾退，复杂的土地权属问题才被揭开。

这件事情就发生在清华大学旁边的水磨社区，宋军（化名）祖上200年前便居住在这里。他告诉《华夏时报》记者，“这里很多年前是一个自然村，因为有人搬到这里，就自然形成了一个村。后来附近的村子土地被征收，村民被安置到这里。原住民的房屋主要集中在水磨中街，大概30户，有房屋所有权证，土地应该属于国有，基层管理机构是水磨社区居委会。其他住户是后搬过来的村民，土地属于集体所有，基层管理机构是村委会。”

一个社区，两种情况，但在腾退时，所有住户均一概而论，将腾退称为村民自治行为，将所有土地视为集体土地。

那么，水磨社区的土地权属究竟是什么？腾退人对住户的补偿又是什么标准呢？

被“追认”的集体土地

宋军向记者展示了一张1951年10月10日登记的“土地房产所有证”，上面对该处房屋、院落、耕地的面积都有详细记载，落款签名是当时的北京市市长彭真，副市长张友渔、吴晗。

水磨中街另一位居民王小雅（化名）告诉记者，他的房屋是祖辈上世纪60年代从别人手里买的，所持有的房屋所有权证是90年代办理的。记者从其房屋所有权证上看到，该房屋所有权性质为私有，发证机关为北京市房屋土地管理局，房屋建筑面积有记载，但在“使用国有土地摘要”一项下面没有描述，也就是说，该房屋并没有登记使用土地的权属情况。

记者咨询律师了解到，一般情况下，有房屋所有权证就可以视同其土地为国有土地。

不过，2012年海淀镇经济合作总社却将水磨社区全部登记为集体土地，而且申请了集体土地证。

海淀镇政府一名工作人员告诉记者，“当时我们腾退的整个范围全是集体土地，因为那一块地是有集体土地证的，这个证在汇苑农工商公司。”

海淀镇政府在给到水磨中街居民的信访回复中称，水磨中街居民所持有的《房屋所有权证》、《房屋共有权执照》，仅为房屋所有权的合法凭证，不涉及房屋所在土地性质。该房屋所在土地为集体土地且持有集体土地证【《中华人民共和国集体土地所有证》京海集有（2012）第00370号】。土地所有权归集体（海淀镇经济合作总社）所有，集体组织作为土地使用权人，有权对所属集体土地范围内土地及地上物进行土地整理和腾退。

因此海淀镇政府认为，水磨社区环境整治项目为村民自治腾退项目，不进行土地征收，无拆迁许可证。

北京市规划和自然资源委员会海淀分局的信访回复证实了水磨中街房屋所在土地登记的土地性质为集体土地所有权，登记权利人为北京市海淀区海淀镇经济合作总社。

未做权属争议

那么，海淀镇经济合作总社是怎样将有产权的房屋用地登记为集体土地的呢？

根据相关法律，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，所以该局无法确认该地块的土地性质为国有土地使用权。

记者咨询了北京市规划和自然资源委员会海淀分局（下称“海淀规自委”），一名科室负责人表示，“如果他（海淀镇经济合作组织）在申请登记集体土地证的时候，你拿出证据来（证明该土地为国有土地），那就不会给他发这个证了。但是因为当时你没有看到这些东西，所以就不知道有这些事。”

他还说，“香山、青龙桥有些地方没有发集体土地证，就是因为当地居民在这个过程中看到了，很多人拿着房产证就过来了，说我的房屋用地不是集体土地，办证的事就搁置了。但你们这个当时没有任何人过来申请（异议），所以就没有发现这些问题。”

水磨中街的居民表示，他们当初并不知道被申请集体土地这回事，而现在却已经无法向规划部门申请异议了，因为2020年8月，水磨中街房屋被拆，这意味着证据已经灭失。

房屋拆除后，水磨社区大门已经围上围栏。     李未来   摄

上述海淀规自委某科室负责人表示，“其实（房屋拆除）之前应该申请一个权属争议，就是虽然登记成集体土地，但是你认为他登错了，并且有材料来佐证你的土地其实是国有的。从程序上来说应该是先调查、测量，连房带院，然后跟该土地所有权人去做权属争议，如果最终确认了这块土地属于国有土地，就要从他的证里把你的那块土地给抠出去，这是标准程序。但是现在房屋已经灭失了，一是找不到地方了，二是主体已经没了，不具备登记的条件。”

水磨社区现状。    李未来  摄

安置补偿“各有千秋”

对于腾退补偿问题，腾退人认为，水磨中街房屋虽有房屋产权证，但属于集体土地上的居民房屋，适用于集体土地腾退补偿方案。而水磨中街的居民认为，有产权的房屋类似于商品房，可以上市交易，不能当作宅基地上的自建房屋补偿。

此前水磨社区的住户曾收到一个宣传手册，上面写到了安置补偿方案。该方案采取置换和货币补偿两种方式供被腾退人选择，大致方案是：按原有效腾退面积1:1为基础置换安置房建筑面积，安置房面积不够的，以5万元／平米补偿；或者按照被腾退面积5万元／平米进行货币补偿。

王小雅告诉记者，唐家岭安置房位于五环外，那边的房子大多没有产权证，不具有市场交易价值，大概每平米3-3.5万元／平米，而水磨社区在圆明园和清华大学之间，毗邻北京大学和中关村，而且水磨社区对口小学是中关村二小，这是北京的重点小学，所以是学区房，房屋市场价格大约12-15万元／平米，价格相差悬殊。

据水磨中街居民介绍，拆迁办的安置补偿也没有按照宣传手册上的来，并且对被腾退的房屋进行面积确权时也没有明确的标准。

王小雅向记者表示， “拆迁办对外说是一把尺子量到底，但其实没有一个统一的标准，安置和补偿都是各自谈的，有按照1:2补偿，有1:3补偿，还有1:4的。” 她曾向政府申请公开被腾退房屋安置补偿的评估方案，但政府没有提供。

宋军告诉记者，“拆迁办对我们家面积做了三次测量确权，第一次是250.9平米，第二次是210平米，最后又算成了174平米，我曾经找了第三方测量机构，测量我们家的面积是500多平米。”

现在水磨中街的居民正在向法院起诉，他们希望腾退责任人能够好好与他们协商，而不是和现在一样不予理睬。