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千亿之后,蓝光发展退回2018

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销售额&座次双下滑之外,还伴有高借贷利率、高担保额、高明股实债比例。

千亿如果是顶王冠,那么2020年里这顶王冠的重量,一定重若千钧,以至于一些新人承重不起。




在4大机构排行榜上,已经“千亿”三年的蓝光发展,按企业披露的公告看,实际上是在2019年,才喜提“千亿军团”入会名额的。

1015.37亿元的销售额,刚超千亿不多,离当年1100亿元的业绩目标,更有一段距离。

到了2020年,克而瑞研究中心的统计数据显示,蓝光发展的全口径金额和权益金额,同比出现了明显的下降。尤其是全口径的1036.3亿元,甚至不足2018年上榜时的成色。

而更下滑严重的,是蓝光发展在行业中的座次——全口径金额已经从2018年的27名,滑到了38名;如果按权益金额看,更是从22名,滑到了41名。

2020年的5月,蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿,把自己的二儿子杨武正推到台前,任命为蓝光发展集团董事。12月时,“杨少总”又接任老将余驰,担任公司常务副总裁、首席运营官。

杨铿开始在推举家族接班人,但对95年生的杨武正来说,这个节骨眼的蓝光发展,显然并不是颗好果实。


杠杆率过高短债大升44%

尽管销售疲软,蓝光发展在杠杆的操作上,却是始终高涨。

1月12日,蓝光发展全资子公司在境外发行3亿美元、期限为364天的无抵押固定利率债券,利率8.85%。

这已经创下了蓝光发展境外发债的最低利率水平了。

但放到行业中看,这个利率却又一言难尽。

今年元旦刚过,房企美元债集中发行,不到半个月时间,已有超过20家房企披露各阶段境外债融资进展。合计发行规模约100亿美元,平均利率约6.6%。

包括业绩尚不如蓝光发展的几家企业,如路劲、时代中国、宝龙地产,发债利率都只处于5%-6%之间。

蓝光发展的杠杆,存在明显的过高嫌疑。

另外,364天的超短期融资,根据“境内中资企业举借1年期以上的中长期外债须经国家发改委审批,举借1年期以内的短期外债需由外管局备案”规则,一定程度上也反应了蓝光发展举债的急迫性。


从三季度报看,蓝光背负的一年内到期的非流动负债为230.64亿元,比2019年末大幅上涨了60.66%。

加上短期借款和应付票据,则,未来一年内蓝光需要偿还的有息债务,共计约349.04亿元,比2019年末上升了44.14%。占有息负债的比例也从2019年的40%进一步提高到了46.74%

而蓝光发展三季度末对应的在手货币资金为249.33亿元,现金短债比约0.71。这一数值,在2019年年报里,还为1.07。

此外,三季度末的永续债,也比2019年末高了12.76%,推高利息支出上涨23%,同样是个隐形的债务黑洞。


担保额超净资产3.6倍

如果继续穿透,蓝光发展的杠杆水平,可能还将远高于其公开披露的财报数据。

蓝光发展有两大爱好:担保和信托

除了给子公司发债做担保、为合作方贷款做担保,蓝光为各种控股、参股公司担保更是常事。

去年12月26日,蓝光公告了近期的对外担保情况,涉及15个企业,担保金额共40.43亿元。

而根据这份公告,截至2020年11月30日,蓝光及控股子公司对外担保余额为695.27亿元,占公司2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的361.87%。


尽管为子公司提供融资担保,利好于子公司融资能力的提升,以及经营的顺利推进,但超过净资产3.6倍的过高担保额,无疑更大程度上是在加剧蓝光的潜在债务风险——

  • 如若在担保期内,子公司运营不佳,或项目开发去化不顺利,无法产生收益、回收资金以偿还负债,担保方则需要进行代偿,从而会给企业带来流动性压力。

  • 若无法负担代偿,进一步会影响到上市主体的信用资质,产生一系列后患。


因此,子公司的财务状况和经营能力是担保风险的重要考量。一般被担保企业的资产负债率超过70%,担保风险偏高。

但从蓝光这批披露的15家企业经营数据看,已成立一年以上、有财务数据的公司9家,其中资产负债率高于70%的8家,有的甚至已超过100%。

此外,高担保也反映了对融资依赖度较高的经营现状。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示,不少高担保房企往往也伴随着高负债,这类房企显然面临了更大的经营负担,整体脆弱性较高,抗风险能力有待提高。


过度依赖信托或存明股实债

除了推高表内有息债务,有某房企人士还分析道,由于母公司的规模最大、外部对房企母公司的认可度较高,因而,多数明股实债项目需要母公司层面进行担保。

“如果母公司对外担保的比例过高,意味着企业存在表外隐性负债的可能性增大。”

细看蓝光发展财务报告,确实会发现——其2020年三季度末的少数股东权益为256亿元,占净资产的比例达到了54.7%,甚至高出归母权益43.8亿。

但对应的少数股东损益,却只有1.9亿。反之,归母净利润却有26.7亿元。

更高的净资产份额,却收获更低的利润?显然,这些少数股东,大概率不是真股权投资在取得利润,更可能,主要是以“本金+固定利息收益”的方式在获利。

这正是信托、私募的常见操作。

据地产壹线查阅,蓝光发展在南京、福州、天津、昆明、宁波、张家口、洛阳等多个城市的项目,均有信托身影——与五矿信托、大业信托、中融信托、中铁信托、山东信托、国通信托、大业信托、百瑞信托、山西信托等多个信托公司往来频繁。


11月时,中融信托入股蓝光发展旗下西安垣城渲置业有限公司(西安垣城渲),占股49%。西安垣城渲的另外51%股份,仍在蓝光旗下的西安和骏置业有限公司(西安和骏)手中。

而之前两天,即11月16日时,西安和骏刚将持有的所有西安垣城渲股权,质押给了中融信托。

同样操作还有10月时,中融信托入股的温州新蓝置业有限公司,也是中融持股49%,蓝光持股51%。且蓝光方面同样在9月14日和15日时,刚将两个公司的股权,质押给中融信托。

某财关人士告诉地产壹线,这类流程中,蓝光发展先质押子公司股权给中融信托,等于找中融先借了一笔钱。而后,又引中融信托入股子公司,让中融成为持小股的合作方。

若此,则中融信托在这操作里可拿到的收益,除了一开始的利息,还能有少数股东收益。”


参考之前其他信托与蓝光发展的集合资金信托计划介绍,收益率约在7.8-8.4%期间。有投行人士测算,如果再加上手续费、管理费,则蓝光给信托的让利点,至少达到9.8%以上。

回拨到2020年4月20日下午,在蓝光发展的2019年年度业绩说明会上,管理层提出了2020年要:做大做强现金流、从融资端降低融资成本、加强销售回款和利润管理、强区域精总部、非主业推向市场,以及销售规模稳定在Top30以内。


一一对应来看,这些flag,超过一半没立住。

(备注:对比克而瑞、中指院、亿翰智库、观点4大机构2017-2019年年度销售榜数据后,发现克而瑞披露数字与蓝光发展公告的销售数字最为接近,因此文中以克而瑞榜单做主要参照)

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