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2020年居民对房价“基本不变”预期加强,房地产政策坚持“房住不炒”定位

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住房关乎国计民生,房价更是老百姓最关注的热点话题。1月19日,央行发布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》(下称调查)显示,23.1%的居民预期“上涨”,相比于上个季度环比下降2个百分点,“下降”预期环比增长0.4个百分点。

纵观2020年房价变化,也颇为曲折,经历过一季度的低迷后,二季度开始反弹,三季度后转入调整,12月翘尾。事实上,为促进房地产和金融市场平稳健康发展,监管部门多次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。从2020年8月的房企三条红线到2020年年底《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)的下发,房企融资持续加码。

2020年四季度居民对下季度房价“上涨”预期降低

具体来看,对下一季度的房价,23.1%的居民预期“上涨”,53.0%的居民预期“基本不变”,11.4%的居民预期“下降”,12.5%的居民“看不准”。

相比于2020年第一季度、第二季度、第三季度的调查数据,居民对房价“基本不变”的预期持续加强,“看不准”预期稍有下降,而“下降”预期连续降低后,在四季度略微上涨。值得关注的是,城镇居民对于房价“上涨”的预期飘忽不定。经历过第二季度环比下滑,第三季度环比上升后,第四季度对下季房价再次迎来环比下滑,仅比第一季度上涨了0.1个百分点。

前三季度中,居民对下季房价预期“上涨”的比例分别是23.0%、22.8%、25.1%,呈现逐渐增多的趋势,四季度有所减少;对下季房价预期“基本不变”的比例分别是48.0%、51.2%、51.2%,变化较为稳定;对下季房价预期“下降”的比例分别是15.9%、13.2%、11%,呈现逐渐减少的趋势,四季度有所增加;对下季房价预期“下降”的比例分别是13.1%、12.8%、12.7%,占比较为稳定。

21世纪经济报道记者记者注意到,虽然对于房价上涨预期的居民比例变化并不大,但居民在被问及未来3个月准备增加支出项目时,选择购房的居民比例在2020年前三个季度呈现上升趋势,由19.2%到19.7%再到20.1%,在第四季度为19.9%,虽略微下滑但并未低于第一、二季度。

此外,从城镇储户未来3个月准备增加支出的项目中占比最高项看,医疗保健取代了前三季度一直居于第一位的教育,购房则排在医疗保健、教育、旅游之后的第四位。

保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性

据21数据新闻实验室统计,2020年有43城新房、二手房均呈上涨趋势,其中新房有59城上涨,10城下跌;二手房有43城上涨,27城下跌,与2019年基本持平。具体来看,有39城新房上涨超4%,银川以14.22%领涨70城;25城二手房上涨超4%,深圳以14.24%领涨,远超排名第二的成都;银川、唐山、徐州这三城均入围房价上涨TOP5,而北海、牡丹江这两城均入围房价下跌TOP5。

纵观2020年房价变化曲线,与居民对于房产上涨预期飘忽不定相似,即一季度低迷,二季度反弹,三季度后转入调整,12月翘尾。受疫情影响,2020年第一季度70城房价涨幅稳中有落,第二季度略有上涨,第三季度和第四季度监管对房地产行业开始了进一步的严监管行动。

2020年8月,监管对重点房地产企业实施资金监控和融资管理规则,设置“三条红线”,一是剔除预售款后的资产负债率大于70%,二是净负债率大于100%,三是现金短债比小于1。2020年12月31日,央行、银保监会正式发布《通知》,明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

国务院发展研究中心所长、研究员王微解读:“近年来,人民银行探索实践房地产金融宏观审慎管理工具,建立了首付比动态调整机制,实施了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。建立房地产贷款集中度管理制度,可以进一步健全市场化、法治化的房地产金融管理规则,与前期出台的房地产金融政策形成合力,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。”

关于房地产金融政策,央行金融市场司司长邹澜表态,下一步,人民银行将坚持“房住不炒”定位,租购并举,因城施策,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁市场发展的金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。

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