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“网红别墅”逆周期开盘,首期160套售罄的启示

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今年北京冬季受寒潮影响,气温一度跌破-19℃,达到1966年以来的最低点,这是北京近24年来最寒冷的冬季。

但谁也没想到,如此极寒天气之下,楼市居然反周期出现别墅爆盘!

就在1月9日,别墅新盘——珠江?天樾书院,首期开盘即售罄,劲销20.07亿,去化160套别墅。即便如此,仍有上百组客户抱憾而归。

这种冬天卖别墅,还有客户买不上的现象,『地产营销人』也是第一次见到,感到难以理解。

不过,该项目之前就被称为“最好卖的别墅”,至此一役,可谓实至名归。

当有了对项目的全面了解,『地产营销人』对开盘业绩没有了怀疑,反倒认为值得与诸位分享,因为这是一个推动市场改变轨迹,并触发产品革命的别墅项目。

当然,别墅热销与市场环境有一定关系,一方面,北京别墅近年来供应持续下滑。2020年, 别墅供应套数仅为4489套,较2018年下滑了41.14%。近三年来年均供应下滑13.71%,北京别墅正变得愈加稀缺。

另一方面,现状市场上不少别墅多强调概念,实质产品并不纯粹,“高低配”项目充斥,尺度局促,院落空间不足,与置业者想象中的别墅样子有较大落差。

因此,但凡产品纯粹、有天有地的纯别墅项目,在当下市场还是很有吸引力和竞争力的。

珠江?天樾书院的入市,恰好赶在这个市场关口。供应下滑,且形态纯粹,产品还有显著创新,由此促发人气,激活了沉寂的别墅市场。

下面,『地产营销人』就谈谈对这一新晋“网红别墅”的热销观察。

1、分水岭级产品,具有开创性的别墅设计

分水岭、开创性,用这样的词来形容一个别墅产品,评价显然不低。但相信看过珠江?天樾书院样板间的人,会有同感,并不觉夸张。

分水岭,代表与过去别墅产品不同;而开创性,则预示后续会有不少项目会模仿它的创新。下面,先来了解一下珠江?天樾书院基本产品情况。

珠江?天樾书院位于正北五环,北临温榆河,南临定泗路。项目整体均规划为叠拼别墅,容积率1.01,其实如此纯质、均衡、低密的别墅社区,在当下楼市已经很少见了。

豪宅阵容设计组合,上叠下叠各有千秋

首先必须提及的是,珠江?天樾书院是珠江集团继“阙系”顶豪产品系后,推出的又一全新奢 级“书院系” 。

项目邀请了豪宅缔造者HZS汇张思、景观专家优地联合以及台湾新生代设计界领军人物唐忠汉,豪华阵容、联袂操刀,从建筑、园林设计到空间、室内风格的再造,在理念和品质上都实现了飞跃。

别墅建筑上,传承东方院落文化,并融合西方建筑语汇,营造出符合当代审美的立面风格。宅门、坊巷、院落三重归家礼序,以专属定制的精工门头体系,用通体干挂石材,不规则的花纹线条设计及歇山顶造型展现,具有体量感和简约雅致的美感。

园林贴合中式风韵,“一环、两轴、三坊、十二巷”归家美境,以“文脉”、“书香”、 “四季景观”为主题,辅以500米长的园林夜光跑道、名校校训及诗文古词巧妙嵌于地砖,透 出浓郁书院人文气息。

产品上追求极致楼间距,打造的是仅有上下两叠的高舒适度别墅产品,建面约270-310㎡, 拥有超越期待的拓展空间,且所有户型均为独门、独户、独院,实现私家电梯入户。

其中,下叠附带南向花园,上叠拥有北向花园,阁楼、露台满足获得感。上下叠皆有丰富地下空间,以及所有居室的套房配置,南向8.1米面宽,带来充沛采光和景观视野,让叠拼别墅有了不弱于独栋的体验。

功能性和想象力兼具,恰到好处的超前

分享一个体会,『地产营销人』一直认为别墅产品突破的难度,在于功能性、实用性与未来感、想象力融合地分寸感把握。

如果过于追求功能性,别墅就丧失了创造力,减少了给予购房者对未来生活的想象,居住梦想变得僵化而刻板。

但是如果产品过于超前,超前到模糊了功能,甚至缺失了实用性,那么又拉远了购房者对墅居生活的距离,降低了居住关联性,可能叫好,但不会叫座。

所以,在别墅设计中,很好的平衡现实与未来,功能与创造、理性与感性的关系,精妙的拿捏好分寸和比重,是产品既能开创潮流,又能惊艳市场的关键。

显然,珠江?天樾书院做到了这一点,尤其在北京别墅市场多年产品迭代停滞不前的环境下, 实现突破,尤其难得。

从功能性看,产品打磨的精细,考虑的全面。别墅单层面积超过100平米,居室排布从容。以下叠样板间为例,所有空间均得到充分运用,满足一家三代人的生活需求。主要居住空间都在地上,两层共涵盖四个带卫生间的套房。

一层配置老人房为南向,阳光充足,靠近小院。中、西厨、岛台、餐厅、客厅相连的格局, 符合现代人生活理念,增强社交性。同时,餐桌恰好是正门和侧面交汇点,视线贯通,便于交流,多种生活场景浮现眼前。

二层设有男女儿童套房各一,以及约48平方米的超大奢华主卧套房。主卧室大面积落地窗, 俯瞰园林,视野舒展。同时,配备大容量的男女主人衣帽间,主卫四件套,且三区分离。

在一些功能细节上,体现出开发商的经验和对生活的细致洞察。

比如:一层靠近楼梯位置有家政间,方便放置清洁用品;二层过道设有壁龛及隐藏式柜体, 配备上下水,可做茶水间,方便夜间家庭成员饮水的需要,考虑的非常人性化;楼梯用环保的硅藻泥设计成圆弧状,手感轻柔,减少了儿童和老人不小心磕碰的风险。

震撼尖叫的地下空间,创意和艺术性十足

『地产营销人』一年看近百个楼盘,不免会有习惯性倦怠,但偶尔看到能令人惊奇的产品也会非常亢奋。

而当步入珠江?天樾书院别墅地下空间时,不由地发出“哇”的感叹,可见项目在释放想象力 上做的是多么成功。

样板间展现的地下层高8.1米,超过了以往别墅地下的纵向尺度,阳光垂直而下,把空间的整体性、连通性展露无余,给人以梦幻感,像进入了一个太空空间,或者是艺术馆、博物馆。

在风格上,著名设计师唐忠汉将侘寂美学融入其中,再加上生成于自然的设计理念,实现了在别墅产品中的大胆探索,创造了一种新的空间形式和独特体验。

“栖居之外亦可游息”,地上物景与地下心境合为一体,物质功能与精神理想完美兼容,而地下空间扮演了超脱于物外的,关乎内心探索的意识空间,具有鲜明的个性化,但同时又能引发观者的强烈共鸣。

地下设定的是主人的私人爱好主题,有闺蜜交流区、书房区、绘画区、健身区、私密会客区、水吧区、篮球区等,不过印象最突出的是自行车运动的空间展示。

最惊艳而巧妙的设计是,地下超级挑空,两层空间一条自行车坡道旋转连接,沿路洞穴般展示着男主人收藏的爱车,轻松感中浸透着仪式感,完全打破了传统别墅地下呆板的设计范式。

环形车道环抱的挑空投影部分,充满野趣和度假感,被设计成亲子娱乐空间,点缀了小帐篷和芦苇装饰。另一侧的水吧台,可以与亲朋好友畅饮交流,一墙的骑行衫和奖杯展示,表现了主人对爱好的专业和执着。

被解构的空间、被放大的主题、被抽象的风格、被糅合的场景,就这样自然的编织在一起, 组合成对生活方式的无尽想象。

2、大盘资源坐享其成,墅区圈层进阶

当然,除了产品之外,珠江?天樾书院的资源优势也是非常突出的。

项目地处京城中轴之上,靠近温榆河畔,南侧为规划中的万亩牡丹园,东侧为规划中的西沙郊野公园,西侧有红枫湖高尔夫,优越的自然生态环境,超出市区的负氧离子,让墅居生活更加宜居。

更为关键得是,项目在占地1900亩的超大别墅社区内,即:珠江壹千栋别墅大盘的第五期产品,前四期均为独栋产品,不仅售罄,且大部分已入住,居住静谧,社区高端,氛围成熟, 获有坐享其成之便。

从生活圈层角度,一方面叠拼产品均质,让居住人群素质统一,价值观相近,助于友好邻里关系的形成;另一方面,千万买墅、亿万买邻,叠拼被独栋社区包裹,辅助圈层进阶,融入高端生活场域。

3、产业园高校环伺,书院聚拢知识精英

珠江?天樾书院不仅规划产品具有中式东方意蕴,且周边产业和配套也是精英人才卧虎藏龙之地,由此吸引了大量高知人群蜂拥而至,争做“书院”主人。

项目东靠未来科学城,西邻中关村科学城,为科技创新中心所辐射,左右逢源。另外,沙河高教园区在项目北侧,相距不远,附近还有中央戏剧学院、北京电影学院等院校环伺,人文和科技氛围十分浓郁。

据了解,最终成为珠江?天樾书院的业主中,有大量教授老师、科技工作者、互联网精英,以及部分来自市区的金融人士、艺术家等代表行业发展,并拥有实力的社会中坚力量。

由此看到,精准的产品定位、项目气质与慕名而来的客群完全一致,高度统一,紧密贴合, 足见开发商对市场趋势的透彻了解。

有了对地脉、地缘的信心和强大的资源整合能力,在产品端的创新就显得游刃有余、从容不迫了。

4、因为销冠,所以销冠,信念创造奇迹

没有销冠团队,就没有销冠项目。短短两个多月蓄客,迎来别墅逆周期热销,没有一个打硬仗的销冠级团队,这是无法做到的。

据悉,珠江?天樾书院在营销筹备期,召集了京城所有豪宅和别墅项目的销冠精英顾问,以充足的客户储备、丰富的高端经验,快速的领悟力、以及超强的执行力,将项目销售工作带入正轨,短时间内积累了大量高质量优质客户。

营销团队的专业性和战斗力,是项目首开成功的关键要素。

因为“销冠”,所以“销冠”,即便极寒冬日,也阻挡不了“人”的热情,信念才是奇迹的朋友。

在一期售罄之后,珠江?天樾书院二期加推中,据了解房源不多,仅有60多套,之前没买上的客户正摩拳擦掌,准备抢购。

最后,『地产营销人』想给同业说的是,如果你还没有去看过珠江?天樾书院,一定要去看看,这个项目带来的启发,将对未来别墅市场的演进方向,有更精准的预判和把握。

一种产品引领一种潮流,一个项目开启一个时代!不经意间市场已转向,行业中人对此一定要敏感、再敏感!

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