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市场高点与盘整前夜:2020年楼市飘红, 2021年还有行情吗?

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虽然有着疫情和调控的双重影响,房地产市场仍然表现出了足够的韧性,并成为经济增长的重要推动力。

虽然有着疫情和调控的双重影响,房地产市场仍然表现出了足够的韧性,并成为经济增长的重要推动力。

1月18日,国家统计局发布数据显示,2020年全国商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%;商品房销售额173613亿元,增长8.7%。从绝对值上看,这一规模超过2018年的水平,再创历史新高。

2020年上半年宽松货币政策的实施,被认为是楼市从疫情中快速恢复的原因。此后,多地出台人才引进政策,加之“三条红线”下房企实施降价措施,共同促成了2020年的销售高峰。

其他指标方面,去年房地产投资增长向好,房企资金链充裕,行业开竣工情况也颇为理想,说明市场已经完全复苏。其中,7.0%的房地产投资增速明显高于2.9%的固定资产投资(不含农户)增速,说明房地产对经济的拉动作用仍然不可小觑。

但繁华之下,仍有暗流涌动。作为楼市调控的“大年”,2020年有多个针对楼市的高规格表态。其中,以“三条红线”和银行业房地产贷款集中管理制度为代表的房地产金融审慎管理政策,被认为是一项颠覆性措施,其影响也将在未来逐渐显现。

价稳量升

自2016年以来,我国房地产市场开启新的增长周期。2016年至2018年,全国商品房销售面积和销售额双双保持增长,并连续三年刷新历史纪录。2019年,商品房销售面积有小幅下滑,但销售额仍然正增长。

到2020年,这两项指标再度同时正增长,并创下历史新高。这也是全国商品房销售额首次突破17万亿。

考虑到新冠疫情的冲击,市场的韧性得以显现。受疫情影响,去年1-2月,全国商品房销售规模一度下滑近4成。从二季度开始,市场实现快速反弹。到10月,全国商品房累计销售规模已超过2019年同期的水平。经过年末的市场“翘尾”后,交易量攀升至一个新的高度。

疫情期间出台的临时性货币宽松措施,被认为刺激楼市反弹的主因。从去年年中开始,虽然货币政策逐渐回归到“稳健中性”的总基调,楼市调控政策也进一步施压,但需求仍在持续释放。

分析人士指出,需求的释放,还有两个原因不可忽视:一是多个城市出台人才引进政策和户籍新政,吸引人口流入;二是“三条红线”背景下,房企开启“以价换量”的营销活动。

根据贝壳研究院统计,房企从去年下半年开始实施降价促销措施。10月,该机构监测的50家典型企业中,有30家房企的均价下降,5家持平,仅有15家均价上涨。

该机构同时指出,到年末,随着房企逐渐完成年度销售目标,行业的促销幅度开始减弱,均价也有所提升。

从区域分布来看,东部地区仍然是市场的热点。去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1%,销售额同比增长14.1%,成为2020年唯一保持加速上行的区域。在房价表现上,东部热点城市也成为领跑者,其中,四个一线城市的房价平均涨幅最大。

在价稳量升的同时,楼市的其他指标也随之改善。2020年,全国房地产开发投资首次突破14万亿元,同比增长7.0%。

同期,房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,同比降幅收窄至1.1%;土地成交价款17269亿元,增长17.4%。此外,全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增速,也比2019年有所改善。

进入“紧缩时代”

2020年是楼市政策的“大年”。根据中原地产的统计,去年全国房地产调控政策的频次高达489次。

关键节点在7月。为稳定市场预期,监管层在去年7月连续做出政策表态。除进一步明确“房住不炒”“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)外,还提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

另外,旨在对房地产金融进行量化管理的“房地产金融审慎管理制度”也首次提出,被解读为行业的重要约束性政策,也被认为是去年的政策亮点。

从目前披露的信息来看,“房地产金融审慎管理制度”大致包含两方面内容。一是去年7月推出的“三条红线”政策;二是在去年年底出台的银行业房地产贷款集中管理制度。二者分别从资金的供需两端,对房地产融资实施量化管理。业内人士普遍认为,这将在有效防范房地产金融风险的同时,使房地产业告别高杠杆的时代。

从去年下半年开始,“三条红线”带来的连锁反应就逐渐显现。除降价促销换取现金流外,大量房企着手对债务进行调整,从而满足负债率可控的要求。

多家机构的数据显示,2020年房地产业融资规模继续攀高,在实现债务“借新还旧”的同时,还有效补充了资金。受此影响,去年房地产开发企业到位资金193115亿元,比上年增长8.1%,这一增速甚至超过2019年7.6%的水平。

但随着政策的不断细化和全面落实,政策窗口期也将逐渐关闭。在资金供应全面实施量化管理后,房地产业将进入紧缩时代。

2021年1月初,央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了已参与融资新规试点房企,亦包括部分其他房企。这也意味着“三条红线”试点有望扩围,房地产业的金融环境正在逐步趋紧。

贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道表示,两项政策措施将分别从房企融资及销售回款方面进行限制,预计2021年房企到位资金增速稳中有降。

受此影响,房企的投资和拿地增速或将有所下降。按照多数机构的观点,今年房企的投资将保持谨慎态度,在行业更加追求投资效率的主旋律下,拿地和投资规模很难大幅增长。

销售方面,上海易居研究院认为,在“房住不炒”写进国家“十四五”发展规划的背景下,房地产政策面依然难以期待出现明显放松,商品房市场需求面不会明显增长,成交量很可能维持2019-2020年的高位盘整格局,但今年的市场表现很可能弱于2020年。

经济学家管清友则认为,2021年加息可能性不大,房贷利率仍处于相对低位,房地产市场会继续回暖。但这种回暖仅限于一线城市和新一线城市,人口流出、产业衰落、供应过剩的三四线城市,楼市很难有上行机会。

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