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一线城市楼市热度不减 土地市场供需两旺

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 1月15日,国家统计局数据显示,2020年12月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,二手房市场北京、上海、广州和深圳房价环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。一线城市楼市热度不减。

多因素拉动购房需求

58安居客房产研究院分院院长张波指出,全国房价维持相对平稳,但一线城市特别是北京、上海、广州环比涨幅明显。2020年四季度以来,上海、广州房价保持上涨态势,北京楼市也迎来回暖,深圳在严格调控下房价出现回落。

张波表示,年底房企冲刺业绩,成交量提升的同时部分城市的区域房价出现分化,尤其是热销区域以及高端楼盘集中入市的区域房价上涨明显,在一些偏冷门的区域,房企启动促销、优惠让利,带动房价下行。整体看,2020年12月的市场表现优于预期。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,二手房价格上涨的原因主要包括以下几点:一线城市学区房需求明显上升,年底翘尾表现明显;出国读书人群回流,增加了市场需求;上海、深圳等城市“打新”潮涌动,投资客入市抢夺刚需客户房源;部分城市个人按揭贷款比较宽松,拉动了一些购房需求。

土地出让金额同比上涨

土地市场方面,房天下数据显示,2020年,全国300个城市土地出让金总额为59827亿元,同比增长16%。一线城市土地供需两旺,土地出让金总额同比上涨逾四成,北上广深土地出让金额同比均上涨;二线城市供求同比小幅上涨,楼面均价基本持平。上海年度土地出让金总额为2952亿元,位列榜首。

2020年,全国300个城市土地供应同比上涨5%,成交量同比上涨7%,楼面均价和出让金总额同比上行,平均溢价率基本持平。住宅用地成交楼面价增近一成,平均溢价率微涨。2020年,全国300个城市整体成交楼面价为2586元/平方米,同比上涨7.1%。其中,住宅用地成交楼面价为4574元/平方米,同比上涨9.5%。

2020年下半年,土地成交面积涨幅较大。受疫情影响,2020年全国土地市场热度呈前低后高态势,下半年推地规模较上半年有所提高,土地市场逐步回暖,竞拍热度提升显著,部分热点地块刷新区域成交楼面价。2020年三季度以来,地方政府加大推地力度,土地市场明显升温,重点城市高价地不断推出,溢价成交占比持续提升。

对于2021年土地市场的预测,房天下指出,在“房住不炒”的背景下,建立长效机制的政策将继续得到贯彻。随着相关金融监管的趋严,土地市场竞拍热度将下降。同时,租赁用地推出将加快。

“南热北冷”态势延续

张波预计,春节之后可能迎来第二波房价上涨,但整体幅度可控,2021年一季度一线城市房价涨幅将趋缓。楼市有望维持“南热北冷”态势,特别是长三角、大湾区热度提升,而北部一些城市可能出现房价探底。但“南热北冷”态势会有所缓解,天津、山东青岛及济南等城市楼市可能迎来复苏。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,2021年部分城市房价面临较大上涨压力。贝壳研究院数据显示,2021年首周市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域,上海、合肥等城市景气指数在40附近及以上。这些城市后期价格上涨压力较大。

2020年12月上海全市二手住宅成交量环比增长20.3%,同比增长95%,月度成交额是2017年以来最高值。2021年1月市场延续升温态势,当月前13天链家二手房成交比去年12月同期增长42%。

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