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限竞房去化艰难,北京土地供应画风转变

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经过一年多的过渡期,北京土地供应市场上,“不限价”的地块越来越多,重新成为市场的主流。

数据显示,2020年,北京共计出让住宅地块45宗,其中限竞房地块仅有8宗,而不限价地块择优37宗。对比市场火爆的2017年和2018年,两年共计出让住宅用地86宗,不限价地块仅有1宗。即使2019年,全年出让的35宗住宅地块中,限竞房地块也高达21宗,高于不限价地块总数。

随着市场的变化,限竞房开始逐步淡出,但开发商的拿地热情并没有被激发出来。

14日下午,北京石景山北辛安不限价地块开始现场竞拍,中海(00688.HK)与金茂(00817.HK)参与举牌,仅经过5轮叫价,地块便落袋中海,其以总价17.9亿元摘得该地块,未触及地价上限,溢价率仅3.17%。

此前的2020年12月30日,大热的石景山板块出让一宗地块,结果是远洋(03377.HK)联合中交(000736.SZ)、平安(601318.SH)、保险产业园以底价55.56亿元竞得,四家企业联合体在没有竞争对手的情况下轻松取地。

一般居住用地尚且如此,限竞地块的出让更为冷淡。2020年4月,东坝1104-611限竞房地块突然宣布暂停交易,当时市场分析认为该地块属性较差,没有开发企业愿意为之买单。半年之后的12月14日,该地块重新“上架”,虽然限竞房的属性没有改变,但是地块却由“混合公建用地”转变为了“二类居住用地”,同时提高了项目开发房源入市后的价格,由此前的6.9万元/平方米提高到了7.1万元/平方米,此前的7090政策(居住用途建筑规模中建筑面积90平米以下的住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上)也由建面转变为了套内建面,无形中为开发企业放宽了房屋面积要求。

据悉,限竞房地块预冷,主要源于二级市场上,限竞房的销售去化不乐观。中原地产数据显示,限竞房入市至今约有90个项目面市,共向市场提供约8万套住宅,然而总计成交仅有不到4万套,去化尚不足一半。

合硕机构首席分析师郭毅表示,北京是执行调控政策最严厉的城市,很多开发企业在拿地之初就要考虑未来的销售情况,反馈于土地市场上,就表现为开发企业拿地较为冷静,且精打细算。

与此同时,供需相对平衡也是北京市场保持稳定的一个重要原因。中指院数据显示,在疫情过后的6月、9月和12月,北京出现一轮推盘小高峰,单月供应规模均超过11万平方米,全年商品住宅共计供应931.97万平方米,虽然同比小幅回落4%,但仍然处于高位。同时,2020年北京住宅市场供销比为0.77,仍然处于供大于求的局面。

郭毅表示,在京津冀一体化的进程中,北京在不断拓宽居住的范围,相比于沪深,北京的供地规模是相对可观的,这也决定了北京土地市场不会出现太疯狂的局面。

某top10房企营销负责人也对第一财经表示,开发商对于地块的兴趣并不完全取决于是否限价,更要看地块的属性、特征是否满足公司的投资标准。即便是不限价的地块,也不一定就能打造成高价项目,更要取决于其所处的地段以及开发商的产品能力、营销能力。

另外,北京始终严格执行限价政策,低单价项目的供应量非常充足,已在住房供应市场上占据主流,个别高单价项目入市不会影响这种供应结构。

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