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12月房源活跃度整体稳中微升,上海和广州表现亮眼

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一、年底房源流动性指数稳中趋升,一线城市整体表现亮眼

12月37城二手房源整体流动性呈现稳中有升态势。伴随着年末市场需求的季节性回温,重点城市二手房源整体交易活跃程度保持微幅增加趋势,根据贝壳研究院统计数据显示,12月37个重点城市平均二手房源流动性指数为77,环比上月增加0.3%。由于2021年春节假期较晚,购房需求在节前有望持续释放,预计1月份重点城市整体房源活跃度将继续呈现稳中微升,而部分地区因疫情反复及出行管控,二手房源活跃度或受到一定程度影响。

表:各等级城市12月房源流动性指数及环比变化


注:房源流动性指数是基于二手房成交周期和供需数据加权计算而来,经标准化后,取值限定在0-100。本期对流动性指数进行了优化调整:包括:(1)剔除小区月度成交量在上下5%分位数以外的小区样本;(2)将房源成交周期限定在7至180天以内。

数据来源:贝壳研究院

一线城市房源流动性水平及环比增幅均高于其他能级城市。12月二手房市场购房需求进一步释放,大部分城市二手房源活跃度有所提升,其中一线城市整体房源交易活跃程度仍然领先于其他能级城市,且12月房源流动性环比增幅较为明显。具体来看,2020年12月一线城市二手房源流动性指数为82.6,环比增加1.2%;二线城市房源流动性指数为77,环比增加0.3%;三四线样本城市平均二手房源流动性指数为74.9,环比增加0.3%。

二、城市间持续分化,上海和广州房源活跃度环同比增幅显著

区域对比看,各城市二手房源流动性存在明显差异。一线城市上海和北京,二线城市成都、厦门和大连二手房源活跃度整体保持领先地位,在37个样本城市中位居TOP5行列。而购房需求整体萎缩的哈尔滨、长春、廊坊等城市,以及都市圈周边地级城市如惠州和中山,房源流动性水平在样本城市中排名相对靠后。

图:12月房源流动性指数TOP15城市


数据来源:贝壳研究院

大部分城市房源流动性指数环比增加。贝壳研究院数据显示,12月二手房源流动性指数环比增加的城市有17城。廊坊、南通、厦门、长沙等7城市房源流动性指数环比增幅在2%以上,大连、杭州、南昌等12城市房源流动性指数环比增幅在2%以内。而呼和浩特、佛山、烟台、无锡等城市12月房源成交活跃度均有明显的下降,其中呼和浩特房源流动性指数环比降幅3.5%,佛山环比降幅2.6%。

典型城市中,廊坊6-10月市场需求疲软,年末11、12月购房需求明显增加,房源活跃度呈现显著提升态势,12月二手房源流动性水平环比增加5.3%,增幅居样本城市首位。市场较强预期支撑下,2020年上海房地产市场整体维持上行趋势,尤其是年底市场升温现象更为明显,12月房源成交周期相较3-5月平均水平缩短1个月左右,12月房源流动性指数环比增加2%。广州年末购房需求升温亦明显,房源交易相较活跃,12月房源流动性指数环比增加2.4%。

表:12月二手房源流动性指数环比增幅TOP10城市


数据来源:贝壳研究院

同比来看,12月份广州、合肥、上海、哈尔滨等7个城市二手房源活跃度同比增幅在2%以上。广州、合肥和上海近期市场预期较强,房源活跃度水平整体较高,12月份三个城市房源流动性水平同比去年分别增长6.69%、6.67%和3.88%。武汉二手房市场需求在5-8月集中释放,9月以来房源活跃度虽有所下降,但仍高于去年同期水平,数据显示,12月武汉二手房房源活跃度同比增加2.2%。

而大湾区的惠州、深圳、佛山和东莞,长三角的宁波、南京、南通和杭州,东北区域的沈阳和长春,京津冀区域的石家庄、天津和廊坊等,二手房源活跃度均呈现同比下降趋势。自7月以来,深圳相继出台“715”新政、“729”新政等加码调控,二手房市场房源活跃度降幅显著,8-12月份房源流动性水平均弱于去年同期,其中12月份深圳房源流动性指数同比降幅为4.8%。沈阳自9月上调首付比及增值税免征年限以来,二手房市场活跃度相应出现下降,12月房源流动性水平较去年同期下降4.9%。

表:12月二手房源流动性指数同比增幅TOP10


数据来源:贝壳研究院

附录:

1、计算方法:

房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一,流动性高,表示市场活跃性高,反之亦然。房源流动性指数可以分为两部分,一是供需分析,二是成交周期分析,权重配比为1:1,具体计算方法如下:

房源流动性指数index = Σw * x

w = 0.5,x = 归一化处理二手房成交周期及供需比

说明:我们在计算二手房成交周期及供需比时,使用的是截面算数平均值,并进行了异常值处理,过高或过低的数据,参考意义不大。同时房屋类型选择的是普通住宅,商办等其他形式未纳入统计。

城市选择方面,我们选择贝壳平台上月二手房成交量不低于400的城市。按照此统计方法,城市数量及城市名称,会随其交易情况发生改变,因此,我们统计的城市数量并非固定的。

本期对数据选择进行优化调整,包括:(1)剔除小区月度成交量在上下5%分位数以外的小区样本;(2)将房源成交周期限定在7至180天以内。

另外,需要说明的是,我们使用的是贝壳找房数据平台上实际成交及挂牌数据,并不保证能够完全代表样本城市实际情况,因此,我们并不保证结论不会带来失真情况。同时,我们选择的是样本城市,并非代表全国情况。

2、特征:

根据定义,房源流动性指数主要受到成交周期和供求关系的影响,房源成交周期越短(房源成交越快),流动性越高,供求比值越低(供不应求明显),流动性越高,反之亦然。

为了向读者提供可参考信息,报告中所涉及观点,系数据分析师基于现有数据分析得出,均是基于数据的客观描述,仅代表分析师个人观点及判断,不包含任何道德偏见、性别偏见、地域偏见与政治偏见,贝壳研究院与分析师对任何基于这些观点引起的所有可能后果不承担任何责任。


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