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多省规范房东租金个税 对房东、租客影响有多大

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为了规范个人出租房屋个税征管,近期云南、湖南、河北、黑龙江等省份税务部门先后发布公告,明确了住房租金实际税负低至0.5%~1%。其中,云南、黑龙江明确为0.5%。

多位财税专家告诉第一财经,房屋租金个税负担较轻,1000元租金房东最低只需缴纳5元个税。不过,房东出租房屋除了缴纳个税外,还需要缴纳增值税(1.5%)、房产税(4%),因此总体来看租金实际税负在5%左右,有些采取综合征收的地方税负更低。

但是,实践中由于征管难度大、房东主动申报意愿低,租客也不愿房东将税负转嫁给自己,实际交税的房东并不多。此次地方规范个税征管,短期也难以改变这一现状,对房东、租客影响较小,即便房东全额交税并转嫁给租客,涨幅应在5%左右。

租金个税征管规范

房东获得租金收入属于财产租赁所得,需要依法缴纳个税,目前对个人出租住房实施10%优惠税率,而非住房依然为20%的法定税率。

为进一步规范个人出租房屋个人所得税的税收征管,促进房屋租赁市场健康发展,近日国家税务总局云南省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,重申房东需要缴纳个税。其中对目前普遍采用的核定征收,明确了租金收入按5%核定应纳税额,住房减按10%税率征收个税,实际税负为租金为0.5%。

河北、黑龙江、湖南等地也曾发布类似公告。其中,湖南、河北在租金个税核定征收上,由市州税务局按租金收入的5%~10%核定应纳税所得额,住房减按10%税率征收个税,因此实际税负0.5%~1%。

中国政法大学施正文告诉第一财经,租金个税有据实征收和核定征收两种方式,前者允许房东在税前扣除修缮房屋等支出后来纳税。但实践中房东较少获得合法、准确的成本费用凭证来扣税,不能准确计算住房租赁成本费用。因此采用核定征收,目前各地核定比例很低,优惠力度较大,因此租金实际个税负担较轻。

“从上述地方公告来看,住房租金0.5%~1%税负并没有增加房东负担,跟以前相似。”复旦大学经济学院税务专业学位行业导师汪蔚青告诉第一财经。

按照现行法律,个人出租房屋不仅要交个税,还需要缴纳(租赁合同)印花税、增值税、房产税、城镇土地使用税等。不过为了支持租赁市场发展,2008年财政部 税务总局出台了优惠政策,免征印花税和城镇土地使用税,增值税税率降为1.5%,房产税税率降为4%。

施正文表示,由于出租住房租金涉及税费较多,一些地方直接将这些税费打包采用综合征收率,一般在5%左右。

近些年为了减轻纳税人负担,2019年至2021年底所有地方均减半征收包括房产税在内的“六税两费”,个人出租住房的房产税税率因此降为2%。一些地方给予了更加优惠的个人出租住房税收综合征收率,比如深圳对月租金低于10万元的个人出租住房,征收率为2.5%(房产税2%、个税0.5%),北京同样为2.5%。

实际交税较少

施正文表示,长期以来房租租金纳税很难收,因为税务部门掌握不了租房等信息,而且向个人征收难度也较大。而房东不懂如何交税,或者不愿交税。

汪蔚青认为,目前老百姓错误地认为不要发票则不需要交税。房客很少会向房东索要发票,如果索要发票这部分税负可能转嫁给租客,因此房东主动申报纳税较少。而税务部门也很难全面掌握租房相关信息以及数据真实性,因此征税难度大。

随着政府部门信息共享,数字政府加快推进,以及公民纳税意识逐步增强和征管能力提高,长期来看房东主动申报纳税将增多。

施正文认为,目前针对房东的个人住房租金个税优惠政策力度较大,这也使得专门从事投资房产出租的人税负较轻,不利于个税公平。因此个税制度改革应该进一步深化,可以考虑将租赁所得纳入综合所得,加大个税调节力度。

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