成都将实时监管商品房预售款缴存，房企严重违规的暂停网签

据注册主体为四川省成都市住房和城乡建设局的微信公众号“成都住建”，12月31日，成都市住建局出台《成都市商品房预售款监管办法实施细则》（以下简称《细则》），对新申请预售许可的商品房预售款的收存、支取和监督管理等进行细化。《细则》自2021年1月7日起试行，试行期为一年。

此前的12月4日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售款监管办法的通知》（以下简称“《办法》”）。

监管额度何如核定？

监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度（以下简称监管额度），具体在三方监管协议中予以明确。

《细则》显示，对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权（申请预售许可时工程形象进度要求为正负零）的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的25%初步测算监管额度。

对于2016年7月17日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的15%初步测算监管额度。

按照上述方式确定的监管额度平均到预售建筑面积后低于成都市当期建筑工程平均建安费用的，按照建设工程平均建安费用的标准计算预售款监管额度。

2021年，成都市成品住宅的平均建安费用标准暂定为每平方米5000元（其中，清水建安费用为每平方米3500元，装修工程为每平方米1500元），非成品住宅、商业、办公用房平均建安费用为每平方米3500元。成品住宅装修挂牌价低于1500元的，按照挂牌价计算装修工程的预售款监管额度。

监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业申请商品房预售许可时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。

开发企业信用等级为A++级的，预售款监管额度下浮40%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

开发企业信用等级为A+级的，预售款监管额度下浮20%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

开发企业信用等级为A级的，预售款监管额度下浮10%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；

开发企业信用等级为B级的，预售款监管额度保持测算额度不变；

开发企业信用等级为C级的，预售款监管额度上浮20%；

开发企业信用等级为D级的，预售款监管额度上浮40%。

A++级、A+级、A级开发企业未对下浮的监管额度提供银行保函的，预售款监管额保持测算额度不变。

预售款如何收存？

《细则》显示，预售款包括购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

开发企业应当将购房人通过POS机等方式交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。购房人申请贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行作为贷款到账账户，购房贷款直接发放至监管账户。

开发企业应在商品房预售合同中明确承购人缴款的方式及具体时间、金额和承办银行名称、账号，依据POS机签单或相关回执单为承购人换领购房票据。

POS机签单应包括开发企业名称、商品房项目名称、房屋编码及楼栋号、开户银行名称、监管账户及账号等信息。

承办银行应在监管账户收到承购人缴纳预售款后将对应的预售款存入监管账户信息实时上传至监管服务平台。

开发企业按规定在办理商品房预售合同登记备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的信息。每套房屋入账金额达到监管要求时，开发企业方能为购房人办理商品房预售合同登记备案。

通过贷款方式购房的，入账金额不得低于人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

预售款如何支取？

监管账户内资金达到监管额度后，监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业指令可办理资金划转业务。

根据《细则》，开发企业申请支取监管额度内的预售款，应满足相应的工程建设进度要求，且支取金额应符合下列条件：

第一，完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的60%，其他规划用途的应当不低于监管额度的40%；

第二，第二，完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的50%，其他规划用途的应当不低于监管额度的30%；

第三，完成内外装饰装修，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的15%；

第四，建设工程并联竣工验收合格、房屋交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患的，可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取。其中，规划用途为住宅的，支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的70%；其他规划用途的，支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的50%。

开发企业申请支取预售款时，其信用等级高于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的，经提出申请并提供相应银行保函，支取后的资金余额可在本条规定节点余额比例的基础上下调10%；申请支取预售款时其信用等级低于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的，支取后的资金余额在本条规定节点余额的基础上上浮10%。

严重违规行为，政府将暂停预售商品房网签备案系统使用权限

在监督管理方面，成都市住建局通过预售款监管服务平台对商品房项目预售款的监管额度测算和预售款收存、支取等情况开展随机监督抽查，并对存在以下情形的商品房项目实施重点监督检查：监管服务平台发出预警信息的商品房项目；发生预售款监管争议和申诉的商品房项目；发生重大矛盾纠纷的预售商品房项目及其关联企业建设的其他预售商品房项目；其他根据监管需要进行重点检查的预售商品房项目。

此外，开发企业有3种情形之一的，由成都市住建局、监管部门责令其限期整改，整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限。这3种情形是未按《办法》规定收存、支取预售款、提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售款、其他违反预售款监管规定的行为。

对逾期未整改到位的，由监管部门予以通报批评，并报送成都市住建局按照开发企业信用管理办法的规定予以信用计减分，纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，监管部门报告属地人民政府（管委会）和市级相关部门实施联合惩戒，开发企业、相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。