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开发商普遍“欠收”,融创富力等公司未达销售目标

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中国房地产开发商已彻底离开高速轨道,进入慢增长、无增长、甚至负增长的时代。

2020年楼市收官,市场上局部城市偏热的格局,并没有让开发商多收三五斗,昔日高速增长的房企已然显露出规模扩张的疲态。

综合多家数据研究机构披露的销售排行榜,2020年,至少有融创中国(01918.HK)、富力地产(02777.HK)、绿城中国(03900.HK)、佳源国际(02768.HK)、首创置业(02868.HK)、建业地产(0832.HK)、远洋集团(03377.HK)、中南建设(000961.SZ)等多家公布了年度销售目标的房企,在年终之时,仍未完成既定目标。

除此之外,世茂(00813.HK)、金科(000656.SZ)、新城控股(601155.SH)等众多过去几年崛起迅猛的新生代头部公司,也只是“擦线”勉强完成年度任务,数据远远称不上好看。

“按照对外公布的目标数据,不少公司可能是完成了的;但若按照内部目标来看,基本上都还差一大截。”一家头部房企相关负责人透露。

正如克而瑞在一份报告中评论:“2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想,目标完成度超110%的房企数量不及2019年,目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。”

种种迹象显示,中国房地产开发商已彻底离开高速轨道,进入慢增长、无增长、甚至负增长的时代。大房企的扩张之路渐渐收窄,中小房企则在行业新规则下,生存空间日渐逼仄。

大房企显露增长疲态

尽管百强房企仍保持着销售规模的正增长,但一个确定的“无增长时代”却在悄悄来临。

12月31日晚间,克而瑞发布房企年度销售榜单数据,碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、万科地产(000002.SZ)仍稳居中国地产销售前三甲,碧桂园占据头把销售交椅,全口径销售金额7888.0亿元。

恒大全口径销售额7035亿元,超越万科,并以15.7%的年增幅不断缩小着与碧桂园之间的差距;万科位列第三,全口径销售金额7011.2亿元。若以权益金额统计,恒大以6690亿元位于榜首,碧桂园、万科分居其后。

地产三巨头之间的戏码,相较往年并无剧烈动荡。但若往后看,TOP10房企间已出现极具信号意义的变化。

首先是头部房企融创中国(01918.HK)保持住行业第4位,但未完成年度6000亿销售目标,成为5强房企中唯一没能达成既定目标的公司。去年以来,融创一直呈紧迫追赶状态,前八月目标完成率仅过半,即便下半年开始发力,但全年销售还是停留在了5750亿元。

其次是去年遭逢董事长易主的新城控股(601155.SH),没能挽回下滑的局面,跌出了10强之列。该集团年度全口径销售额2521亿元,行业排名12位。

另一头部房企绿地控股(600606.SH)表现欠佳,全口径销售金额3567亿元,已连续多年难入4000亿门槛,并被中海地产(00688.HK)反超。此外,绿地成为TOP10中唯一年度操盘金额不及2019年的房企,同比降幅为8.1%。

与融创处境类似,中南建设、富力地产、远洋集团、建业地产、首创置业、佳源国际、绿城中国均未完成2020年销售目标,目标完成率分别为97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

与此同时,世茂集团、合景泰富、首开股份、旭辉控股、当代置业、中梁控股、中国奥园、新城控股、金科股份等房企,则是惊险“踩线”跨过目标,规模扩张速度已较往年有所放缓。

增长空间显著收窄

2020年,楼市经历了大起大落,于夏天录得年度增速高点,但步入秋季后,市场的分化导致开发商的销售一月不如一月。

数据显示,百强房企在2020年8月达到年度销售增幅的顶峰,随后由于市场竞争加剧,业绩增速出现持续回落,单月同比增幅从8月份的30.7%一路降至12月份的20.6%。

百强房企实现整体增长的同时,马太效应也愈发凸显。TOP10房企的操盘金额门槛较2019年度提升了18.5%,从2028.0亿元提升至2404.2亿元。TOP50房企的竞争则最为激烈,操盘金额入榜门槛的同比增幅高达26.8%。

同比增速的差异,导致市场资源正在不断向TOP50的房企集中,该梯队内房企的销售操盘金额集中度从2019年的52.9%扩大至54.6%。

值得注意的是,站在市场最头部的TOP10龙头房企却在集中度上与2019年持平。也就是说,排名在11~50位的腰部房企在2020年处于竞争优势进一步强化的阶段,正是这一批房企成为了市场份额抢夺战中的赢家。

中指研究院数据也显示,销售规模3000亿元以上的房企和100~300亿的房企,销售额增速均在7%以下;而销售规模在300~3000亿元的中腰部房企则出现15%以上的平均销售额增速,其中1000~3000亿规模的龙头“后备军”实现近20%的销售增速。

这批距离金字塔顶端最近的房企,正在通过积极抓住城市结构性机遇、加大合作力度等方式追求快速扩张,力求尽快实现登顶目标。

与还在不断快速扩张的“准龙头”相比,随着“三道红线”对房企融资端的施压,中小房企的生存处境则日渐艰难。在资金实力和运营效率上欠佳的房企,不得不选择审慎的发展策略,甚至面临负增长困境。

“2020年有4家千亿房企增速为负,未来规模房企将继续出现负增长现象。”易居企业集团CEO丁祖昱认为,2020年后,房地产将进入下一个确定性阶段,随着“三道红线”落地,“房住不炒”成为长效机制,地产“无增长时代”有望来临。

2020年并不乐观的销售,使得房企对来年更为悲观。日前,世茂公开表示,集团2021年合约销售额将比2020年增长超过10%以上。而在2017~2019年,这家房企年度销售同比涨幅分别达48%、75%和48%,年度目标完成率依次为114.5%、126%和124%。

经历了多年高速增长的时光,中国房地产开发商已开始意识到,一个新的时代正在到来:唯规模论终结,高杠杆激进扩张已成为历史;在降速中求生存,将是地产下半场的常态。

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