开发商普遍“欠收”，融创富力等公司未达销售目标

2020年楼市收官，市场上局部城市偏热的格局，并没有让开发商多收三五斗，昔日高速增长的房企已然显露出规模扩张的疲态。

综合多家数据研究机构披露的销售排行榜，2020年，至少有融创中国（01918.HK）、富力地产(02777.HK)、绿城中国(03900.HK)、佳源国际（02768.HK）、首创置业(02868.HK)、建业地产(0832.HK)、远洋集团(03377.HK)、中南建设(000961.SZ)等多家公布了年度销售目标的房企，在年终之时，仍未完成既定目标。

除此之外，世茂(00813.HK)、金科(000656.SZ)、新城控股(601155.SH)等众多过去几年崛起迅猛的新生代头部公司，也只是“擦线”勉强完成年度任务，数据远远称不上好看。

“按照对外公布的目标数据，不少公司可能是完成了的；但若按照内部目标来看，基本上都还差一大截。”一家头部房企相关负责人透露。

正如克而瑞在一份报告中评论：“2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。”

种种迹象显示，中国房地产开发商已彻底离开高速轨道，进入慢增长、无增长、甚至负增长的时代。大房企的扩张之路渐渐收窄，中小房企则在行业新规则下，生存空间日渐逼仄。

大房企显露增长疲态

尽管百强房企仍保持着销售规模的正增长，但一个确定的“无增长时代”却在悄悄来临。

12月31日晚间，克而瑞发布房企年度销售榜单数据，碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）、万科地产（000002.SZ）仍稳居中国地产销售前三甲，碧桂园占据头把销售交椅，全口径销售金额7888.0亿元。

恒大全口径销售额7035亿元，超越万科，并以15.7%的年增幅不断缩小着与碧桂园之间的差距；万科位列第三，全口径销售金额7011.2亿元。若以权益金额统计，恒大以6690亿元位于榜首，碧桂园、万科分居其后。

地产三巨头之间的戏码，相较往年并无剧烈动荡。但若往后看，TOP10房企间已出现极具信号意义的变化。

首先是头部房企融创中国（01918.HK）保持住行业第4位，但未完成年度6000亿销售目标，成为5强房企中唯一没能达成既定目标的公司。去年以来，融创一直呈紧迫追赶状态，前八月目标完成率仅过半，即便下半年开始发力，但全年销售还是停留在了5750亿元。

其次是去年遭逢董事长易主的新城控股（601155.SH），没能挽回下滑的局面，跌出了10强之列。该集团年度全口径销售额2521亿元，行业排名12位。

另一头部房企绿地控股（600606.SH）表现欠佳，全口径销售金额3567亿元，已连续多年难入4000亿门槛，并被中海地产（00688.HK）反超。此外，绿地成为TOP10中唯一年度操盘金额不及2019年的房企，同比降幅为8.1%。

与融创处境类似，中南建设、富力地产、远洋集团、建业地产、首创置业、佳源国际、绿城中国均未完成2020年销售目标，目标完成率分别为97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

与此同时，世茂集团、合景泰富、首开股份、旭辉控股、当代置业、中梁控股、中国奥园、新城控股、金科股份等房企，则是惊险“踩线”跨过目标，规模扩张速度已较往年有所放缓。

增长空间显著收窄

2020年，楼市经历了大起大落，于夏天录得年度增速高点，但步入秋季后，市场的分化导致开发商的销售一月不如一月。

数据显示，百强房企在2020年8月达到年度销售增幅的顶峰，随后由于市场竞争加剧，业绩增速出现持续回落，单月同比增幅从8月份的30.7%一路降至12月份的20.6%。

百强房企实现整体增长的同时，马太效应也愈发凸显。TOP10房企的操盘金额门槛较2019年度提升了18.5%，从2028.0亿元提升至2404.2亿元。TOP50房企的竞争则最为激烈，操盘金额入榜门槛的同比增幅高达26.8%。

同比增速的差异，导致市场资源正在不断向TOP50的房企集中，该梯队内房企的销售操盘金额集中度从2019年的52.9%扩大至54.6%。

值得注意的是，站在市场最头部的TOP10龙头房企却在集中度上与2019年持平。也就是说，排名在11~50位的腰部房企在2020年处于竞争优势进一步强化的阶段，正是这一批房企成为了市场份额抢夺战中的赢家。

中指研究院数据也显示，销售规模3000亿元以上的房企和100~300亿的房企，销售额增速均在7%以下；而销售规模在300~3000亿元的中腰部房企则出现15%以上的平均销售额增速，其中1000~3000亿规模的龙头“后备军”实现近20%的销售增速。

这批距离金字塔顶端最近的房企，正在通过积极抓住城市结构性机遇、加大合作力度等方式追求快速扩张，力求尽快实现登顶目标。

与还在不断快速扩张的“准龙头”相比，随着“三道红线”对房企融资端的施压，中小房企的生存处境则日渐艰难。在资金实力和运营效率上欠佳的房企，不得不选择审慎的发展策略，甚至面临负增长困境。

“2020年有4家千亿房企增速为负，未来规模房企将继续出现负增长现象。”易居企业集团CEO丁祖昱认为，2020年后，房地产将进入下一个确定性阶段，随着“三道红线”落地，“房住不炒”成为长效机制，地产“无增长时代”有望来临。

2020年并不乐观的销售，使得房企对来年更为悲观。日前，世茂公开表示，集团2021年合约销售额将比2020年增长超过10%以上。而在2017~2019年，这家房企年度销售同比涨幅分别达48%、75%和48%，年度目标完成率依次为114.5%、126%和124%。

经历了多年高速增长的时光，中国房地产开发商已开始意识到，一个新的时代正在到来：唯规模论终结，高杠杆激进扩张已成为历史；在降速中求生存，将是地产下半场的常态。