今年深圳二手房价格全国最高，京津冀全面下跌

被疫情冲击的2020年，各行各业均受一定冲击，或停摆或卷入不确定性漩涡中。这一年，房地产率先发力，发挥了宏观经济稳定器的作用，新房市场整体向好，局部火热，二手房市场也在底部升温。

根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。

尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。 过去一年，上海二手房GMV突破万亿，深圳二手房价继续超过北京成为全国第一。二手房价下跌的以北方城市为主，TOP10中占据8席，京津冀全面下跌。

从交易GMV榜单来看，一线四城及强二线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模优势及价格优势跻身TOP10。与去年比，上海依旧居于榜首，GMV突破万亿。一线四城排位不变，蝉联前四——上海GMV12028亿、北京GMV8269亿、深圳GMV5345亿、广州GMV3816亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。

在交易GMV增速榜单中，杭州表现也同样强劲。2020年杭州二手房成交体量的明显增长推动交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列二、三位。榜单中城市主要分布在长江中下游、珠三角区域，西安是唯一上榜的北方城市，展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。

今年长三角楼市火热，在二手房成交量榜单中表现突出。上海以29.1万套的绝对优势居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。TOP10的城市中深圳及合肥两城凭借成交量的增长挤进榜单，沈阳、苏州两城掉出榜单。TOP10的城市成交总量占全国成交量的三分之一。

与GMV涨幅榜单类似，成交量增幅榜单中的上榜城市，主要是长江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一个青岛，青岛全市二手房成交量在经历连续两年下滑后迎来反弹。

此外，新一线城市表现优于一线城市，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列二、三位。

在市场结构榜单中，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。

值得注意的是，2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。

在“一城一策”调控政策主导下，城市房价分化取代房价全面上涨。

今年二手房房价最高的十大城市分别是，深圳、北京、上海、厦门、杭州、广州、南京、苏州、天津和三亚，成交均价分别为68170元/平方米、60294元/平方米、53157元/平方米、40702元/平方米、36406元/平方米、35806元/平方米、35287元/平方米、28347元/平方米、25336元/平方米、24672元/平方米。

可以看出，在房价榜单中，从区域分布看，TOP10城主要分布在长三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。杭州房价超越广州成常态。深圳房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续保持第一。

贝壳研究院认为，未来中短期内，深圳市场受供需矛盾刚性约束，预计还将保持第一。

房价跌幅榜单中，房价下跌的以北方城市为主，TOP10中占据8席，其中京津冀尤为严重。廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房价仍未走出2017年以来的下跌通道，今年疫情之下，房价跌幅同比扩大。北京跌幅为0.8%、天津3.1%、石家庄2.6%。山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，分别为3.8%、3.4%。

总体上，房价跌幅与城市发展基本面及人口吸引力负相关。

二手房业主调价行为中的涨价占比代表业主对房价的预期。珠三角东莞、深圳及惠州占据榜单前三，身处世界级湾区的位置，且住房供需矛盾较大，深莞惠区域市场预期强。长三角区域城市市场预期也普遍较高。

二手房源的交易周期代表市场的活跃程度，也代表了房屋的流通性。中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山卖出一套二手房平均需要近7个月。上榜城市房源平均成交周期均在5个月以上，二手房出售难度大与城市住房供需矛盾直接相关。