销售不及预期 房企强制员工买房凑业绩？

“爱炒股”的张近东，大概没想到，2020年末会如此水逆爆表。

本以为200亿战投恒大、持股蚂蚁金服将让苏宁成为坐享红利的股王，却不想，两只优质股接连在上市门前止步，直接令资金沉淀套现失败的苏宁，陷入自身难保的泥潭。

为了给马上到期兑付的百亿“15苏宁01”腾出资金，苏宁想出了包括质押股权在内的自救方法，甚至是员工全款购房。

而被债务追逐的，远不只是苏宁。进入12月，企业“内循环经济”的“员工认购”，又开始频频抬头，出现在头部房企内部公文里。

哪怕没有“三道红线”的出现，每到年末，房企鼓弄数字游戏，都属意料之中。但对员工来说，一旦被要求强制认购房源，等待他们的，不止是身不由己的自掏腰包，甚至是亏损投资，和岗位丢失。

员工内购 成就房企的“数字游戏”

上周五，一份苏宁环球地产集团《关于集团内部员工现价购房的通知》文件流出、

通知显示：为满足全集团内部员工购房需求，大力回馈全体员工，今有一批优质保留房源，包括水城18街区、19街区精装房，2-18街区毛坯房。

• 面向全体员工；
• 无需购房证明即可认购；
• 必须于2020年12月13日前全款支付购房款，款清后签订房屋认购书；
• 公司可提供一次更名机会。

“员工内购公司房源并给一次更名机会”，这种操作在房企内部并不是新鲜事。而苏宁环球地产这份文件异于同行的最大关键点，在于员工需要在今年前全款支付购房款。

某TOP20房企员工告诉地产壹线，一般这种可更名的员工内购房源，在享受员工折扣的基础上，认购所需的首付款最多不超过30%即可。而苏宁要求全款支付的操作，更多的目的在于支援公司现金流。

且文件中并未提及员工内购折扣度，对员工来说，其实是徒增负担。

类似的压力，也降临在金科股份员工身上——有媒体爆出，金科华东区域要求员工认购公司项目，年底结算，并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标。

这项名为“员工超级购”的指标名单上，华东区域总共需要员工认购305套，总金额高达4.57亿元。根据不同部门不同职级，还给出了不同的套数指标：

• 设计管理部42套；
• 人力与行政部23套；
• 财务部21套；
• 法务部19套；
• 区域领导办公室11套，总价1650万元；
• ……

其中，最少的是公司纪检监察部，需要认购3套，总金额约450万元。

与苏宁不同，金科的员工认购，看起来更具强制性。且从数据看，金科前11月已实现销售额1954亿，完成全年目标88.82%；三季度末的货币资金323.07亿元，一年内短债137.65亿元，财务风险也并不大，与苏宁眼下急切需要兑现的目的差异较大。

对此，某TOP5房企员工表示，可能是因为金科内部定的目标更高，又或者是因为金科项目担保过多，而“三道红线”政策对表外债也有监测，区域需要加紧自降杠杆。

而把指标以部门为单位分派的做法，可能是因为认购金可以多个员工拼单完成。

去年时，另一个头部房企——绿地集团湖南公司也被爆出强制要求员工买房：

• 在10底之前所有员工（包括试用期员工）每人必须购买一套绿地湖南的房产（住宅、公寓均可）；
• 享有一次更名权；
• 所有房源在售楼处享受最低价的1%折扣；
• 可以找亲戚或朋友来购买，首付20%，半年内付清50%；
• 不完成者将被除名。

虽绿地方面后来解释，此为员工福利，并非强制行为。但事实上，年底时拿员工认购“凑数字”，已经被视为行业的常见做法，尤其是每年的四季度。

不同的细节在于，有的企业一旦认购出，员工就需要通过项目销售或自己找接手方，而有的企业规定半年或一年内，可选择公司回购或者退房。

成就房企 成就员工？

对企业而言，不论员工内购的结局是可转让还是可退房，认购时即被当作当年签约业绩，利好公司规模的统计方式，是统一的。

此外，筹集的订金，也将成为企业的运营资金。

但对员工而言，认购毕竟需要动用到自有资金，敏感度极高。

把时间线回拨到十年前，员工内购曾经致富了一批人。

据某TOP10房企员工回忆，在2011年、2012年时，市场行情不好，个别房企开始鼓动员工“炒楼花”（指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价）

“因为不限认购套数，又能享受到员工折扣点数，且只需要1成首付就可占住名额，有些同事认购了7套，甚至10套，再在网签前转手售出，后来确实都成了百万富豪。”

在环京区域，也有某房企曾全面推行过员工7折购房。按当时员工的粗略计算，市场价大概8000元/平米，而员工购房只要不到6000/平米，且认购金只要5万/套。

“很多同事一次性买3套、5套，后来中介店挂出的二手房，甚至是项目案场放出的房源，有一半都来自公司同事。”

常规操作上，房企放出给员工的内购房源，往往在预售证下发前就会通知员工，除了给予一定的折扣，还往往不审核购房资质，员工可以一人认购多套。

且最低只需要交5-10%的首付款，在网签前找到下家更名转手即可赚足差价。如果是自住，企业还会给予分期首付优惠。

对员工而言，这确实算是一个造富的机会。但同时也有风险——如果找不到接手方，自己又没有购房资格，则订金将不退回；又或者需要交清全款之后，变成二手房转卖。

因此，许多员工都会“讨好”项目销售，让他们帮忙推销。

某TOP30房企员工表示，自己就曾以10万订金认购了一套公司的房子，而后委托项目销售进行转卖。4个月后，房子转卖成功，该员工净挣3万，“给销售1万辛苦费，自己到手还剩2万”。

但与十年前明显不同的是，眼下的市场涨幅有限，甚至存在不小的跌价风险。

中国国家统计局14日发布的数据显示，11月份，中国70个大中城市中，36个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，6个城市新房价格环比持平，28个城市环比下跌。且房价环比下跌城市数量创2015年11月份以来的新高。

除非给到足额的折扣，或者是热销难抢楼盘，否则很难打动员工。

而强制性的认购，也让员工从被动造富的心态，变成了主动埋汰，“赚也赚不到几个钱，还操心市场不温不火，就是在贴钱完成任务”。

若再把强制认购与员工升职、年终奖或者离职进行捆绑，这所谓的“员工福利”，说到底，不过只是满足企业自己而已。

“做企业不容易，上个班也不容易。希望艰难的2020快点过去，也希望即将到来的2021，对所有人，能够更加温柔一些。”——某房企员工心声