长租公寓爆雷潮 引发多地加强租房市场监管力度

蛋壳公寓的爆雷事件，将长租公寓推上了舆论的顶峰，事件自发生至今仍在持续发酵，与此同时，资金压力正迫使长租市场面临更加严峻的形势。此前业内人士表示，对于长租公寓市场而言，及时完善相关监管规范迫在眉睫。

面对长租公寓的接连爆雷，11月以来，深圳、西安、武汉、南京等地相继发文，将进一步加强规范租赁市场秩序。

长租公寓频频爆雷

2015年12月21日，中央经济工作会议中“以建立购租并举的住房制度为主要方向”的意见首次被提出；2016年年底正式确立租购并举的住房制度；2017年各地大力发展租赁市场，九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，继而深圳、武汉等50余城市出台发展租赁政策。

此后，长租公寓一跃成为市场的新风口，看似备受市场青睐的长租公寓，其发展也没能逃过时间的检验。

8月6日，成都巢客遇家跑路；8月27日，杭州友客公寓爆雷；8月29日，杭州巢客公寓暴雷；8月31日，上海岚越公寓资金链断裂，至11月蛋壳公寓爆雷，长租公寓的行业隐患被加速暴露。

回顾2020年10月21日天眼查曾发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》，内容显示，按工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约为170家，占相关企业总量的15%。

此外，《华夏时报》记者在调查中了解到，据9月份广州市房地产租赁协会统计显示，今年以来全国爆雷的长租公寓达26家，仅8月便有15家长租公寓倒闭。

爆雷后矛盾仍存在

“长期收支倒挂并加之金融产品推动，难免会有爆雷现象产生。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者讲到，市场上长租公寓大都没有实现很好的盈利，换言之目前长租公寓机构的盈利预期和用户租金接受度之间的矛盾普遍依然存在。

那么在近期长租公寓频频爆雷的情况下，11月市场情况如何呢？

根据迈点研究院发布的2020年11月长租公寓市场报告（以下简称为报告）显示，随着年末返乡潮临近，租赁市场渐入淡季，长期面临资金压力的长租市场租赁形势更加严峻。

参考中国房价行情网所发布数据，11月长租公寓（普通公寓）主要监测城市租金走势下降，平均租金为48.49元/月/平米，环比下降1.51%，同比下降0.97%。其中租金TOP10城市平均租金56.48元/月/平米，环比下降1.03%，同比下降2.15%。

针对11月长租公寓租金走势下滑的情况，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《华夏时报》记者表示：“当前疫情的影响尚未完全消退，叠加进入年底，长租公寓市场进入行业淡季，市场需求萎缩，导致租金上涨乏力。”

“租赁市场整体回暖至少要等到2021年春节后。”张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，租赁市场的需求预计在2021年春节后才会开始抬头，一二线城市的租金，尤其是热点区域的租金才会止跌回升。

引人注目的是，头部企业在长租公寓频繁爆雷、租金下滑的严峻市场环境下，非但没有避而远之，反而采取多种形式积极发展租赁业务。

报告指出，11月房企系、酒店系和央企系背景的品牌依然频频传来入市的好消息，其中包括雅诗阁与绿地集团的合作项目“武汉雅诗阁汉正服务公寓”等。除此之外，不少房企借助政企合作、收并购以及融资等模式发展其租赁市场业务。例如旭辉领寓与上海建信住房共建万泰路柚米寓；自如并购入住贝客青年精品公寓等。

市场监管力度加大

在头部企业积极发展其租赁市场业务的同时，面对长租公寓频繁爆雷的情况，各地方对于住房租赁行业的监管政策也在进一步加强。

11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，严打“高进低出”、“长收短付”，提出“十不准”等要求。

11月24日，西安住建委发布《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》征求意见稿。提出对西安市的住房租赁企业进行信用分级，并根据信用等级进行奖励和惩戒。

11月25日，武汉市出台《市住房保障房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》，指出不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。

12月7日，南京宣布为蛋壳租户提供第一批免费过渡房源，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1-2个月。12月12日，南京市进一步加强住房租赁市场监管力度，针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题，住建局等八部门联合发布《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》。

对此，张波向《华夏时报》记者表示：“可以说长租公寓的爆雷是引发各地住房市场监管的导火索，从2019年以来，长租公寓因资金链问题导致房东和租客利益受损事件不断发生。今年部分大型长租公寓运营出现严重问题，进一步推升了市场对于长租公寓行业强化监管的要求。”

记者在调查中也了解到，早在2020年9月7日，住建部就曾在向社会公开发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中特别提到，加强对住房租赁企业的租金、押金使用等经营情况的监管，长租公寓项目不应该成为二房东的“进化品”。

“各地政策的重点在于保护承租人的权益，对于租赁市场其实是有积极的促进作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者讲到，通过此类政策的落地，实际上可以约束后续企业的发展，要求长租公寓自查风险，较好地稳定租赁市场。