网易首页 > 网易北京房产 > 正文

后疫情时代的中国50+写字楼市场解析

0
分享至
整体市场已向租户大幅倾斜,过半城市的空置率在25%以上,超过九成的城市空置率高于10%

2020年,新冠肺炎疫情的出现,为已进入下行期的中国写字楼市场再次笼罩上了一层阴霾。通过对全国52座主要城市写字楼市场的多维度分析,Cress世桦嘉润作为全球领先的租户代理服务公司,复盘了中国写字楼市场在疫情中的整体表现,并对即将进入后疫情时代的中国写字楼市场进行了展望。

主要发现包括:

整体市场已向租户大幅倾斜,过半城市的空置率在25%以上,超过九成的城市空置率高于10%

租户对成本、灵活性的诉求更加强烈,所有城市的市场租金均全面回调

科技与金融行业成为全国范围内最主要的需求来源,线上教育贡献科技行业中逾30%的新增需求

受限于租户结构及整体租户实力,二线及以下城市写字楼市场受到的冲击明显大于一线、新一线城市,且回暖步伐缓慢

诸多城市将同时承受高企的空置率与供应高峰的双重压力,全国写字楼市场的总存量预计将于2023年末突破1.4亿平方米

挑战与机遇并存,北京等一线及新一线城市预计将自2022年起,引领全国范围的市场租金回调

供应:

供应

主要城市写字楼市场新增供应

2020年上半年,共计238万平方米的新项目竣工进入全国写字楼市场,并将市场总存量推升至9,592万平方米。受新冠肺炎疫情影响,仅有深圳、温州、南宁、上海和重庆5座城市在第一季度录得新项目入市,超过80%的新增供应集中于第二季度交付。依城市分级而言,一线城市在上半年全国新增供应中的占比达到27%,其中深圳录得新入项目近26万平方米,在全国主要城市中排名首位。

需求:

吸纳量

主要城市写字楼市场净吸纳量

2020年上半年,全国写字楼市场的净吸纳量录得58.3万平方米。在第一季度,新冠肺炎疫情的大规模蔓延及各地采取的高级别应急响应措施,令市场几近处于停滞状态,净吸纳量全国范围内仅为2.0万平方米。整体疫情防控形势的明显好转以及经济活动的逐步恢复,使需求在第二季度呈现回暖态势,超过71%的全国主要城市在第二季度录得净吸纳量环比增长。二线、三线及以下城市的需求复苏进程较一线及新一线城市仍存在明显的差距,这两类城市在上半年的累计净吸纳量仅为-5.3万平方米。

需求

市场需求来源-租户行业

就需求来源而言,科技与金融行业已成为写字楼市场需求的最主要驱动力,二者在上半年全国新租及扩租成交面积中的占比合计达到55%。专业服务、制造与地产行业分列三至五位。值得关注的是,疫情虽然在整体上对经济活动造成了极为严重的负面影响,但是却也同时催生出了部分行业的利好,并为其带来了加速发展的机遇。例如在线教育,该领域租户在上半年科技行业总成交面积中的占比合计超过30%。依租户国别而言,内资租户对全国写字楼市场新增需求的贡献遥遥领先于外资租户,上半年全国高达87%的成交面积来自内资租户。相对而言,外资租户在一线城市明显更为活跃——上海的外资租户成交面积占比达到近33%,北京、广州、深圳也均超过10%,而新一线、二线、三线及以下城市的整体外资租户成交面积占比均不足4%。

国别

市场需求来源-租户国别

空置率:

空置率

主要城市写字楼市场空置率

由于受到新冠肺炎疫情及宏观经济增长放缓的双重影响,一线、新一线、二线、三线及以下城市的整体空置率在2020年上半年均继续攀升,并分别达到17.9%、27.1%、27.8%与28.1%。二线、三线及以下城市由于租户整体抵御风险能力不足,在2020年上半年出现诸多租户的退租或缩减租赁面积行为,一些城市的空置率半年环比大幅走高。值得注意的是,截至上半年末,54%的全国主要城市市场空置率在25%以上,94%的城市空置率超过10%,整体市场已完全向租户倾斜。

晴雨表

主要城市写字楼市场晴雨表

租金:

平均租金

主要城市写字楼市场平均租金

空置率不断上浮带来的去化压力,以及租户对租赁成本及灵活性越加强烈的诉求,令全国主要城市写字楼市场的平均租金在2020年上半年均出现不同程度的下调,其中三线及以下城市的整体平均租金半年环比降幅高达10.7%。受益于更为健康的租户结构以及更强的租户承租能力,相较其他城市,一线城市3.7%的整体平均租金降幅相对最小。

展望:

未来公寓

主要城市写字楼市场未来供应

2020年下半年至2023年,全国优质写字楼市场预计还将迎来约4,526万平方米的新增供应,市场总存量届时也将攀升至1.4亿平方米。其中,18座城市的未来供应量预计将超过现有存量的50%。考虑到自2018年下半年起即呈现放缓态势的国内宏观经济形势、处于高位的写字楼市场空置率、巨量的待入市项目,叠加全球疫情防控以及国际政治、经济环境的不确定性,中国写字楼市场若想迎来全面回暖,还将面临诸多挑战。

主要城市写字楼未来供应

主要城市写字楼市场未来供应

虽然如此,自2020年第二季度起,领跑全球的经济复苏成果,再次展现了中国经济的强大韧性。据世界银行预测,中国或将成为全球唯一在2020年实现GDP正增长的主要经济体。世界500强企业数量首次超越美国、独角兽企业持续发展壮大且累积估值已近8,000亿美元、“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的经济发展新格局、以及不断涌现的经济、区域发展政策利好,无一不令人对中国经济的恢复乃至进一步飞跃充满期待,而经济的复苏无疑也将为写字楼市场提供更为有力的需求引擎。

为了对全国各主要写字楼市场的回暖步伐进行更为清晰地整体预判,结合对各城市综合竞争力、市场健康度、市场活跃度、市场韧性、供需平衡以及外部利好条件等因素的综合考量,Cresa世桦嘉润特此发布全国写字楼市场复苏指数,并结合各城市的市场复苏进程,将其归类为驱动型、引领型以及跟随型城市。我们预测,供应高峰已近尾声的北京将自2022年率先迎来市场租金的回调,并和其他一线城市以及成都、杭州等新一线城市一起,在全国范围内驱动新一轮市场租金的上行期。重庆、南京等新一线城市及部分主要二线城市随后将引领全国写字楼市场的整体复苏,其他二线、三线及以下城市的租金回调期预计将不早于2023年。

复苏指数

主要城市写字楼市场复苏指数

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐

女性婚外性活动的社会意义

当代广播站
2021-04-10 04:47:17

全军正加紧列装的是什么“神器”? 新型夜视仪首秀火箭军!

演兵场
2021-04-10 12:50:34

希望这是最后一次看到这对夫妻蹦跶了…

橘子娱乐
2021-04-09 17:45:41

警惕!24例确诊,剧院彩排出现聚集性感染

新晚报
2021-04-09 14:58:40

韩国女子点了6000元的外卖,一口不吃,全都洒在楼道、电梯内

小白聊社会
2021-04-09 13:00:02

正在消失的中国美食

书房记
2021-04-09 09:20:47

《乘风破浪的姐姐》又翻车了!这次是观众看不下去了

旅行小事一箩筐
2021-04-10 04:50:50

37岁白百何有多开放?与多名男友人健身运动,坐在地上笑开了花

娱人为乐
2021-04-10 03:53:55

明起调整!

淄博综合广播
2021-04-09 20:25:06

“围剿”阿里

亿欧
2021-04-08 18:45:09

打完新冠疫苗后哪些事不能做?一文给你说清楚

丁香医生
2021-04-09 15:45:37

被中国制裁的蓬佩奥,找到新东家,不是挣钱糊口这么简单

国防时报看点
2021-04-09 19:48:59

甜齁!窦骁驮着何超莲挑战双人俯卧撑男友力爆棚

北青网-北京青年报
2021-04-10 09:24:06

小姐因嫌嫖客时间太长而拒绝服务,却遭嫖客殴打,属强奸罪

你要的我都有
2021-04-10 03:52:58

从加价3万到连跌5万!被称为30岁成功男人座驾,30天卖了15500辆

前沿汽车圈
2021-04-09 07:35:32

流浪大师沈巍:曾经衣衫褴褛,颠沛流离;如今西装革履,万人追捧

锵锵文史局
2021-04-10 14:30:07

推翻人类对癌症的百年认知:肿瘤中疯狂消耗营养的并非癌细胞

生物世界
2021-04-10 12:18:44

岳父杀害女婿一家三口二审改判死缓,房子遗产归凶手女儿,家属:我不服!

八圈传播者
2021-04-10 07:52:24

沉痛悼念!中山大学生命科学院院长赵勇教授因病逝世,年仅45岁!

iNature前沿
2021-04-09 16:13:17

周杰伦晒妻儿牵手背影美照 网友:新专辑封面有了

北青网-北京青年报
2021-04-09 21:17:09
2021-04-10 19:49:07

北京房产

一线城市调控从严,北京严查“学区房”炒作

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

人大22位考研生复试0分 校方:透露复试内容

头条要闻

人大22位考研生复试0分 校方:透露复试内容

财经要闻

体育要闻

父爱伟大!他推轮椅带脑瘫儿子跑千场比赛

娱乐要闻

林心如穿黑白裙戴千万珠宝 贵气十足

科技要闻

阿里:将降低平台经营门槛和成本

汽车要闻

两款不一样的"S级"领衔 奔驰发布上海车展阵容

态度原创

健康
教育
时尚
艺术
本地

“下面”痒痒痒,是得了性病吗?

教育要闻

教育部:校外培训机构不得对学前儿童违规进行培训

专访王菊:人要性感,穿要大胆

艺术要闻

王克举写生作品,超迷人的色彩!

本地新闻

致敬理想燃烧与命运突围的日子