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35城住宅供应:中西部龙头城市赶超北上广

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一个城市的房价,除了与当地的经济收入水平、人口流入紧密相关外,供应量的大小也是一个关键因素。供应量充足的城市,往往房价也会更加平稳。

那么,哪些城市的供应量大呢?第一财经记者梳理国家统计局近日公布的主要城市年度数据发现,2019年,从35个主要城市(拉萨数据未发布)住宅商品房销售面积看,重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安、南昌、南宁、昆明和青岛位列前十。其中榜首的重庆,是一线城市深圳的8倍多。

从2002年以来的合计数据看,重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳和西安位列前十。

需要说明的是,统计的主要城市,包括直辖市、省会城市和计划单列市,一些经济发达的普通地级市苏州、无锡、佛山和东莞等未纳入该统计。

重庆郑州武汉位居前三

数据显示,2019年,35个城市中,有5个城市的住宅商品房销售面积超过了2000万平方米。这5个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都和长沙,均为来自中西部的强省会或直辖市。

中西部唯一的直辖市重庆去年的住宅商品房销售面积达到了5149.08万平方米,在各大城市中遥遥领先,比第二名的郑州多了1900多万平方米,相当于多出了一个西安的销售面积。这已经是重庆连续四年住宅商品房成交面积超过5000万平方米。当然,重庆销售量第一与该市土地面积和人口规模有关。重庆有3000多万人口,面积达到8.24万平方公里,相当于一个中等省份。

▲图为12月9日拍摄的重庆化龙桥超高层二三期项目主塔楼施工作业现场(无人机照片)。重庆化龙桥超高层二三期工程位于重庆市渝中区化龙桥片区,是集商业、办公于一体的超大型综合性建筑群。新华社图

郑州已经连续两年位居第二。在巨大的供应量下,郑州房价也较为平稳,并在今年以来出现明显的下降态势。根据2020年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,10月郑州房价环比下降了0.5%,同比下降了1.2%。

武汉和成都位居三四位,这两城去年的供应量都超过了2500万平方米。这两个市是目前中西部高新企业数量最多的两个城市,人口流入量大。同时,这两个城市的中心城区人口规模都超过了800万人,正在向超大城市迈进。

在前五名中,长沙是唯一一个城区人口尚未突破500万大关的I型大城市。在充足的供应和严厉的反炒房调控措施下,城镇居民收入位居中西部中心城市第一的长沙,房价一直维持在比较合理的水平。数据显示,11月长沙平均单价为每平方米11347元,在中西部仅位列第17位,位居芜湖、拉萨、呼和浩特、太原等城市之后。

长沙的调控经验也频频得到各方肯定。不仅深圳和东莞先后赴长沙学习,12月3日,长沙市住建局官网名为《住建部推介长沙房地产市场调控经验做法》文章称,近日,住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章,对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

该文称,下一步,长沙将进一步提高思想认识,增强“房住不炒”战略定力,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”,进一步完善长效机制,促进房地产市场平稳健康发展,让人民群众安居乐业。

2019年35城住宅商品房销售面积(单位:万平方米)

中西部龙头城市赶超北上广

从供应量来看,2019年位居前十名的城市,除了第十的青岛之外,全部位于中西部地区。从近五年合计数据来看,前六名的城市全部位于中西部地区,分别是重庆、武汉、成都、郑州、长沙和西安。

从近18年的数据合计来看,前十名的城市分别是重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳和西安。中西部和东北共有7个,东部沿海共有三个,全部为直辖市。

从具体的年份走势来看,2007年以前,沿海大城市住宅商品房销售量普遍更大。比如2002年到2006年,上海和北京一直位居成交量前两位。其中,2002年,上海住宅商品房销售面积达到了1846.4万平方米,北京为1604.4万平方米。彼时第三的重庆仅为870.4万平方米,不到上海的一半。另外,当时广州位居第五。

此后数年,基本延续了这个格局。其中,2005年,上海和北京住房商品房销售面积双双突破2800万平方米;到2007年,上海达到3279.17万平方米。这一年重庆达到了3310.13万平方米。自此之后,重庆一直稳居第一的位置,并且总体上呈现逐年走高的趋势。比如至2011年,重庆住宅商品房销售面积突破4000万平方米,到2016年超过了5000万平方米。

重庆之外,其他几个中西部大城市如成都、武汉、重庆、郑州、长沙和西安等,住宅销售面积也呈现快速增长的态势。例如,成都2002年住宅商品房销售面积为737.2万平方米,到2005年突破1000万平方米,到2007年超过2000万平方米。2008年金融危机背景下,尽管当年只达到1357.43万平方米,但2009年又突破2000万平方米,至此稳定在2000万平方米以上,个别年份还突破了3000万平方米。

武汉的情况也类似。2002年,武汉住宅商品房销售面积只有393.1万平方米,不到北京的四分之一,仅为上海的21.3%。但2009年武汉才突破1000万平方米,其后逐年走高,到2015年突破2000万平方米,在2017和2018年都超过3000万平方米。

郑州更是后发赶超的典型。2002年,郑州的住宅商品房成交面积仅有156万平方米,在35个城市中位列第27位。随后发展速度加快,到2007年首度突破1000万平方米,尽管2008年大幅回落,但到2009年后就站稳1000万平方米的台阶;到2016年超过2000万平方米,2018年和2019年都超过了3000万平方米。

相比之下,沿海大城市尤其是北上广这些一线城市则保持较为平稳甚至有所减少的趋势。例如,上海自2009年以后,除了2013年、2015年和2016年略超2000万平方米以外,其他年份都低于2000万平方米。北京在2006年以后,住宅商品房销售面积都低于2000万平方米,到2016年开始都低于1000万平方米。广州在绝大多数年份也低于1500万平方米。

2002年以来7大城市历年住宅商品房销售面积(单位:万平方米)

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,一方面,目前一线城市除广州外都进入到存量房市场,二手房成交量是新房的3倍以上将是常态。大量的二线城市目前还依然处于增量市场,未来5年左右二手房的成交量会不断提升,但新房还将是二线城市的成交主力。

另一方面,热点二线城市也是当下人口流入的重点区域,从近几年的人才政策来看,二线城市尤其是中西部区域的热点二线城市成功吸引到大量人群落户,加之二线城市置业门槛相比一线明显偏低,形成了新房市场供求两旺格局。

“十几年前刚来广州,感觉城市很新,而武汉到处是老旧的房子,现在再回去武汉,发现整个武汉都特别新,反而觉得广州旧多了。”2006年毕业于武汉大学、目前在广州天河工作的张先生说。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者分析,沿海发达地区随着综合成本的抬升,大量产业向中西部地区转移,区域工业化和城镇化步伐不断加快,其中综合优势突出的一些强省会城市、中心城市成为产业布局和人口流入的重点。

因此,这些地方的楼市需求非常旺盛。

张波认为,相比于东部和南部,中西部龙头城市本身的城市群量级明显偏小,三四线以下城市对外来人口的吸聚力偏弱。一方面龙头城市对于非中西部外来人口吸引力就会强于区域内的中小城市,西安、成都、重庆等城市这两年落户人数在二线城市中也都排名靠前;另一方面龙头城市对于本省的人口吸引能力也不容小觑。究其原因,中西城市近几年经济快速发展是主因,从2020年前三季度的GDP增速排名上看,排名前10位的省区有过半位于中西部地区。

深圳、厦门房价为何易涨难跌

近年来,在各大城市中,有两个城市的房价居高不下,供求矛盾十分突出,即深圳和厦门这两个位居东南沿海的计划单列市。中国房价行情平台数据显示,11月,深圳平均单价已经达到了每平方米81757元,远超京沪,是所在省会广州的两倍多。

厦门11月平均单价也达到每平方米49757元,仅次于北上深,超越了一线城市广州,位居全国第四。

这两个城市房价房地产市场有不少共同点,即人口增长快,同时又有大量资金涌入,居民资金杠杆率高。比如,厦门去年居民资金杠杆率达到161.7%,深圳达到了137.2%。

此外,这两市的土地供应尤其是住宅供应都较为有限,面临较大的缺口。数据显示,2019年,一线城市深圳住宅商品房销售面积仅为638.42万平方米,在35个城市中位居第28位。也就是说,2019年,在住宅商品房销售面积上,一个重庆相当于八个深圳。

张波说,相对于需求量,深圳新房供应量明显偏小。2020年市场保持了较高的热度。供不应求是深圳市场的主要特点。深圳的新房销售面积排名靠后与其供应不足有直接关系。

作为人口流入较快,房价增长较快的二线城市,厦门的供应量更是属于“超轻量级”。数据显示,2019年厦门住宅商品房销售面积仅为274.7万平方米,在35个城市中,略高于西宁,位居倒数第二。

从近五年的数据合计来看,深圳五年销售面积达到3140.29万平方米,在35个城市中位列第28;厦门五年合计为1350.89万平方米,位列倒数第一。即使拓展到18年的总销售面积来看,深圳合计为9899.83万平方米,为例第26位,如果以每套房80平方米计算,则只有124万套左右;厦门合计为5631.89万平方米,在35个城市位列倒数第五。

展望未来,这两市能否大幅增加供应平抑房价呢?目前来看,两市的情况各不相同。厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐,欠账缺口较大。

但厦门并非没有土地。在丁长发看来,厦门岛外还有大量的土地,完全可以通过和福建省的山区市如南平市、龙岩市和三明市土地置换,大幅度增加土地供给。

相比之下,本土面积不到2000平方公里的深圳,目前的开发已近饱和,要大幅增加住宅供应难度较大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,深圳土地供应紧缺的问题,在中短期内无法解决。一方面,在深圳土地面积有限的情况下,要通过深圳都市圈向外拓展,跳出深圳来解决深圳供地问题,但这又涉及到几个城市之间的协调,包括轨道交通的互联互通,教育、医疗等公共服务均等化等问题;另一方面,包括深圳生态用地调整,工业区块线之外的工业用地转为住宅用地,这个也在做,但难度也比较大。

近五年来35城住宅商品房销售面积(单位:万平方米)

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