开发商去化压力大 北京商住房市场存乱象

 近日，中国证券报记者对北京商住房市场实地走访发现，北京地区商住房市场面临较大去化压力，新楼盘存在违规销售的问题，有的项目承诺可以分期付款。

宣称可以贷款

中国证券报记者走访发现，为了尽快实现销售，有的商办、写字楼项目直接采取整栋、整层出售方式，目标直指上市公司及大型央企、国企。为获得这部分客户群体的青睐，很多项目承诺可以做银行按揭贷款。

“限购政策后建设的商住项目，为了向商业用途倾斜，限定了最小销售单元，一般是500平方米起步。这意味着一个客户至少要购买500平方米。与其切割销售，不如整栋出售。而且如果切割出售，可能面临长时间难以清盘的局面。”位于丰台区某商办销售负责人对中国证券报记者表示，“项目毕竟在北京四环以内，一些国企混改后旗下子公司独立出去购买办公楼的需求大。”

当问及项目的付款方式时，上述销售负责人指出，“前期只需要交50%的首付就能走网签，项目可正常贷款。我们会把几个银行的支行负责人聚到一起，供购买商办、写字楼的企业客户挑选。”

当中国证券报记者询问这种操作是否符合限购规定时，该负责人的回答含糊其辞，“我们的客户都是央企、国企以及民企类上市公司，银行对这类客户会有一定政策倾斜。我去年在公司的其他项目做销售主管，也是贷款进行出售。项目当时是切割成1000平米一个销售单位，只要购买方符合银行贷款资质，可以正常贷款。”

中原地产首席分析师张大伟指出，这类贷款不可能是按揭。限购政策不仅仅针对个人购房者，还针对企业购房者。这种操作可能是抵押贷，也就是先付50%首付，再付剩余的50%，然后银行进行抵押操作。这是一种营销手段。

除了整栋销售，中国证券报记者调研发现，分割出售的商住房也存在宣传可以正常贷款购买的问题。

以位于丰台科技园附近某个已经建成的商住房楼盘为例，该项目宣称，可以正常贷款销售。楼盘销售人员对中国证券报记者介绍，“我们属于国企类房地产企业，和民营房企不一样。民营房企的项目不能正常贷款，我们的项目可以。这类贷款需要房地产项目方配合银行做贷款，情况不一样。”

分期付款销售

中国证券报记者走访了几家大型民营房企在北京建设的商住房项目，发现这些项目确实没有出现上述首付贷款的情形。但这些项目不少宣称可以分期付款，有的项目分期付款周期高达几年之久。

以位于大兴区某头部开发商开发的项目为例，该项目宣称，首笔订金只需要2万元，三个月之内交20%的房款，半年之内交50%的房款，三年之内交齐全部房款即可。

“只有交完全部房款才能进行网签。之所以允许客户跨这么长时间付房款、过户，是因为项目存在整体抵押，解除抵押也要两年多时间。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“限购政策颁布后，新房商办项目只能由公司购买。个人客户想买这个项目，正好可以在这段时间注册公司。”

当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时，上述销售人员称，不能以业主的方式入住。如果有特殊需要，可以先签一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常网签。

中国证券报记者观察到，这类商住房无论从户型设计还是内部装修，都和普通住宅基本没有区别。有的商住房直接宣称，是民水、民电配置，客厅、卧室、盥洗室、厨房等一应俱全，都是仿照民宅进行整体布局。

抵押贷款超房屋总价

中国证券报记者调研发现，商住项目的二手房价格远低于2017年高点，但仍然存在难以销售的问题。

究其原因，很多二手房源业主在最初购买时，进行过公积金、商业贷款，且贷款比例较高。2017年后，在商住房限购的情况下，价格大幅下降。目前二手房销售总价已远低于银行贷款额。

有的商住房业主在购买后，还在非银行机构进行了抵押贷款。“有的小金融机构可以把抵押贷款比例做得很高。比如2017年之前，100万的房子，抵押可以贷出7成房款，当然利息较高。有的房子目前只值50万元，而背后的抵押有70万元。接盘这些房子，先要拿出70多万元还给金融抵押机构，解除抵押后才能销售。但这些业主如果有钱解除抵押，就不会卖房了。因此，要么购房者掏70万帮助业主解除抵押，要么中介机构走过桥资金帮助业主解除抵押。无论是哪种情况风险都很大。一旦业主跑路，这笔损失谁来弥补？所以这类房子一直不好卖。”多位资深二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。