报告：各城市房地产市场的差异化将成为常态

“在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。”

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组在2020年华夏房地产投融资高峰论坛上发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》指出，新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

报告认为，市场差异化有利于避免房地产市场系统性风险的发生。在大分化时代，单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。

受住房市场自身理性回归因素及疫情的冲击，部分城市房价今年出现一定程度的下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，有9个城市的房价年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅为9%。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。据纬房指数监测，从各城市房价历史高点至2020年10月，有20个城市距最高点房价的调整幅度在10%以上，其中9个城市距最高点房价调整幅度在15%以上。其中，河北廊坊是下调幅度最高城市，达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

截图自《中国住房大数据分析报告2020》

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约三年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约二年半。

从下跌时点看，这些城市在疫情开始前，房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

报告认为，虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。

“在部分城市房价下跌同时，仍有部分城市房价出现较快上涨。”报告指出，这些城市中，有些城市2016年以来已经历过一波上涨，目前出现第二波上涨。有些城市仍属于2016年以来第一波上涨的余波或补涨。

报告认为，房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

“房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。”报告称。