社科院：房地产告别只涨不跌时代

“房价只涨不跌的时代已经过去。”

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》（以下简称报告）。报告指出，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

廊坊新房房价较峰值下跌46.9%

2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。

贝壳研究院数据表示，2020年1～11月，66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%，成交面积累计同比下滑5.4%，但较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。

来源：纬房大数据

报告显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

可以看到，很多城市在疫情开始前，房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

报告表明，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。

“仍有部分城市房价出现较快上涨”

在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

在很多城市房价下跌的同时，报告认为“仍有部分城市房价出现较快上涨”。

贝壳研究院报告显示，截至2020年11月，一线城市新房市场成交量基本完成恢复，达到与去年同期持平状态，成交套数累计同比增长0.3%、成交面积累计同比增长1.3%。

其中深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，整体调控从严，但新房在抑制房价过快上涨过程中，刺激刚需客户主力入市，市场热度较高。同时，广州由于人才政策的刺激，新房成交面积累计同比增幅持续上升。

报告认为,房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

在如此背景下，房地产也成为了我国防范金融风险的重要方面。

日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清谈到，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。