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从N+1到N+N 屡禁不止的长租公寓隔断间

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随着蛋壳风波的不断蔓延,关于“长租公寓出路在哪”的话题在今年一直大热。从11月17日起,北京商报地产频道推出特别报道——寻找长租公寓破局之路,我们希望借助这个系列报道与行业、金融机构、消费者、小业主们讨论几个问题:长租公寓还能不能做?谁能做?怎么做?谁来监管?甲醛、隔断间等公共安全问题如何破解?长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管?除了大装修、长合同以外,还有哪些模式更利于抵抗下行市场存在的风险?

爆雷不止的长租公寓在引发行业热议的同时,也将现阶段直接关乎运营商盈利的“N+1”模式暴露在公众关注目光下。北京商报记者近期走访调查发现,尽管北京层面已经明令“禁止群租房、隔断房”,但目前北京租赁市场中隔断间出租的现状仍然存在,而在大量既有隔断间房源未被企业限期整改之外,新签业主房源的隔断增量还在继续,甚至出现N+2、N+N的情况。

从N+1到N+N

所谓“N+1”模式,是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间的卧室单独出租。作为目前市面上绝大多数分散式长租公寓运营商的主要盈利手段,“N+1”模式近年来尤以在合租房型中最为广泛运用。

北京商报记者近期走访调查发现,在北京部分区域小区的大户型租赁房源中,原本不被承认的“N+1”,甚至已被衍生到了“N+5”。 以丰台区六里桥片区、一个始建于2003年的住宅小区为例,有业主告诉记者,同小区多栋楼中最大户型不过三居室,而长租公寓品牌运营商来此收房后,将邻居原本的三居室房源改成了五居室。

北京商报记者随后在某头部长租公寓APP上找到了这一类房源,从图片可以清晰的看出,原来宽敞的大三居客厅与餐厅,均被改成了隔断间。

而这样的“超大合租房”改造案例,并非个例存在。在某长租公寓品牌App的线上推介房源中,5居-7居室可以搜索出数十套,涉及北京多个区域的新老小区房源。为了方便租客找房,平台甚至在合租房源搜索中直接设置了 “五户及以上”的快捷选项。

除此以外,记者还在调查中了解到,在大量既有隔断间房源持续出租之外,新签业主房源的隔断增量还在继续。据知情人士透露,在一面表态配合房管部门进行隔断间有序清除的同时,部分长租公寓品牌运营商在从业主处收房时仍然心存侥幸、违规进行隔断,使得现阶段市场仍然有新增隔断房源入市。

“一线城市和经济发达的二线城市租赁需求特别旺盛,尤其是暑期毕业季,供不应求对租金上涨形成严峻压力;另一方面,租房人群有通过合租分摊租金成本的需要,而中介机构、租赁经营机构则有做‘N+1’提升单套房屋额外租金收益的需求。”同策研究院分析师陈朦朦表示,正是基于上述几点“需求”,市场上的隔断房层出不穷。

被视为“机构二房东”的分散式长租企业,现阶段大多侧重“赚差价”这一模式实现盈利,该模式更被解读为“N+1”在租赁市场屡禁不止的关键因素。有分析称,由于房源规模直接影响着长租企业的市占率和企业估值,加之在当前长租公寓盈利模式尚不清晰的现实条件下,以“租金差”为主要盈利点的企业少了那间隔断,大部分都不能长久地活下去。

“隔断房源供应背后,一定程度上反映出国内租赁市场真实的租赁需求。由此,也产生了机构运营商从供给侧提供隔断房租赁产品的可能性。当前大部分长租企业,均寄希望于通过‘N+1’实现收支平衡或者盈利预期。”空·白研究院创始人杨现领在接受北京商报记者采访时表示,现阶段对于很多长租公寓运营商而言,多出来的一间很大程度上就是企业的盈利点所在。

据了解,目前长租公寓的投资回报期大约是合同期的一半,而企业方面最大的成本支出是拿房成本,其次就是改造成本;除此以外,长租企业从拿房再到各项指标合规后出租,期间的“时间差”也会产生一定隐形成本。分散式长租公寓的改造成本虽然会低于集中式,但每间房的改造成本也要2万-3万元。

长租企业通过“N+1”这一增加额外房源的手段,找补上述几部分成本,并以此谋求盈利。以某长租公寓品牌位于东城区广渠门片区的三居室合租房为例,该套房本为2室1厅1卫,经长租企业将客厅单独隔出一间卧室后,一直以3居1厅1卫的形式对外出租。截至目前,隔断间仍未拆除,处于在租中。

记者简单算了一笔账,面积为13.9平米的房源系客厅隔断房,此前对外出租的月租金为3160元(租客选择季付下的租金价格,月付租金以季付价格为基础上涨5%),其余两间正规主、次卧中, 14平米左右的主卧价格为3360元/月(季付),另外一间9平米次卧的月租金达到了2730元。综合计算,一套面积在80平左右的出租房源,长租企业每月可从3户租客处收取租金共计9250元,全年租金收入超11万。同时,租客为长租公寓支付的服务费也是一笔不小的开支:据测算,每年可产生服务费超万元。这也就意味着,在房租稳定不上涨的情况下,上述有隔断的三居室每年可为长租企业贡献超12万元的租金。

据悉,链家网上同小区面积为80平米2室1厅1卫的房源出租价格仅为7300元/月。

58安居客房产研究院分院院长张波张波也向北京商报记者表示,如果按现有长租公寓的运营模式来看,“N+1”是长租公寓重要的盈利手段,因为目前绝大部分的长租公寓本质上还是“二房东”模式,这一模式的盈利十分依赖房源利用的效率。

“换言之,“N+1”是目前长租公寓提高坪效的主要做法,如果不能进行相应分割,很难仅仅通过对居住空间翻新和优化就产生有效的增值效应。” 张波说道。

安全隐忧与法律风险

在对“N+1”模式现阶段存在的价值表示认同的同时,多名行业专家也指出了该模式存在的潜在风险。

首当其冲的是,是安全风险。陈朦朦指出,若随意进行“N+1”的改造,不仅会减少人均居住面积,影响采光与通风,居住者的居住安全性与居住舒适度无法得以保障;也可能堵塞房屋的疏散通道,并增加对水、电、煤等公共设施的使用强度,造成消防问题。

据了解,2017年发生在大兴西红门的一起严重火灾,便是由于违规群租及隔所下电气线路故障所招致,这也使得政府下令严查群租房、隔断房。

诸葛找房高级分析师陈霄也指出,长租公寓“N+1”模式在安全性和居住舒适性等方面,仍然存在诸多弊端。“尤其是在疫情之下,这种问题更加凸显,人口的过度集中对于疫情的防控带来很多问题。”

安全风险的另一面,也有很大可能来自于企业运营自身。在杨现领看来,当前市场一个值得关注的不良现象是,长租企业疯狂跑马圈地,通过不断加杠杆扩充房源规模,甚至不惜违背市场规律。这被杨现领视为长租公寓领域“无效率的规模扩张”。其认为,这种扩张也在无形中加大了长租企业出现系统性金融及运营风险的概率。

事实上,自“N+1”模式引发外界关注之日起,长租公寓“N+1”是否应该合法化的问题,在业内已经掀起了多轮讨论,但国内不同城市在政策规范方面也存在一些差异。

据同策研究院不完全统计,目前已有上海、南京、杭州、武汉、成都、苏州、广州等多个城市陆续推出“N+1”政策。这些城市,对于“N+1”都是持“支持但审慎”的态度,但在鼓励的同时并未放松监管。以上海为例,它是全国最早落实“N+1”模式的城市,早在2015年便推出了相关政策实施“N+1”合法化,并于2019年对合法化进行了延期,有效期至2024年9月30日。上海“N+1”合法化对隔断间平米数、承重结构、消防安全等均作出了规定。

但在北京,隔断间的存在却并不“合法”。2019年7月,北京市住建委会同市市场监管局接连发布3个合同示范文本,更是将禁止隔断房提升至法律层面。具体来看,除了对租赁方式、租金等内容进行规定外,新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

以北京为例,从政策规范这一角度来看,“法律风险”是现阶段部分城市长租公寓运营商的“不能承受之重”。

“‘N+1’各地执行的政策差异非常大,总体是宽进严出,这类产品被终止的可能性很大,因此投资和经营N+1存在巨大的风险!”在房东东公寓学院创始人全雳看来,“N+1”是一种过渡性的住房租赁产品,但不是终极方式。该模式仅存在于住房居住矛盾突出的区域,但不代表所有城市都适合。另外,“N+1”对于街道社区管理也是增加了很大的难度,并不会受到政府职能部门的关注和扶持,从长远看,被取代的可能性非常大。

高频租赁纠纷 

现阶段,尽管“N+1”模式来源于有限的市场真实需求,但不能否定的是,该模式背后与之相关的高频租赁纠纷,似乎也从另一侧面印证了监管层认定模式“不合法”的合理性。

北京商报记者以关键词“xx(品牌名称)隔断间”在某消费者服务平台进行搜索,可见投诉记录共计321条。从投诉时间线来看,尽管在2019年7月北京住建委再度发文严禁隔断,但在三百余条投诉记录中,发生在2020年内的北京租客投诉仍然占据了较大的比重。投诉者大多被居委会要求限期搬离隔断间,但长租企业避谈违规出租隔断后的违约赔偿。

在最新调查中,北京商报记者了解到,当前居住在长租公寓隔断间中的租客,只要不被合租室友、同小区业主举报,或者被居委会要求限期搬离,市面现存的部分隔断间仍然可以对外出租。2020年以前,如果租客居住的隔断间被拆除,大多数分散式长租公寓运营商会向租客给出“退还合约期未产生费用及押金+赔偿一个月租金+无责换租(附赠搬家券)”的方案,这也是绝大部分租客“最理想”的解决方案。不过当前,租金赔偿选项已经被长租企业取消。

近期在实地探访北京多区域长租公寓隔断房源时,记者被带看管家明确告知,房源系隔断间,如遇拆除,仅支持无责换租(附赠搬家券)。

被北京明令禁止的隔断间,曾被分散式长租公寓品牌运营商以“优化间”之名,保留于长租市场。然而伴随着监管趋严,部分长租公寓App线上房源“屏蔽”了优化间这一简介;此外,在记者的跟踪调查中更是发现,租客在被“隔断”的背后,是长租公寓品牌为躲避监管,集体下架合租房源户型图,从而让租户无从考证房源原始户型。

对于当前市面上存在的企业违规隔断、肆意扩大“N+1”界限的市场违规操作,陈朦朦直言,应该把好政策这道关,不能让“N+1”变成了“N+2”、“N+3”甚至更多。

“拆除隔断间,是对业主、运营商及租房者三方的损失。若产生违建,理应从源头上制止,避免拆除造成的不必要纠纷。” 陈朦朦说道。北京商报记者 卢扬 荣蕾

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