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蛋壳已“碎”:长租公寓暴雷怎么看、如何办?

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近期,以蛋壳公寓为代表的“互联网金融模式”的长租公寓暴露了原形:资金链中断,中介人员遁形,收不到原本按期交付月租的房主,上门驱逐已经交了数月甚至整年租金房客,并出现了连夜逐客、双方从口角升级到持刀相向的恶性事件。这个曾号称国内第二大的长租公寓,有纽约股票交易所上市公司的光环罩体和资金输血,仍落得如“蛋壳”一般脆弱的命运,多少令人感到意外。

暴雷的本质

蛋壳的“壳碎”,显然不仅仅是资金实力或运营能力有限所能解释的。其他长租公寓能否继续“自如”地维持生意,也令人怀疑。就像诸多“互联网金融前辈”一样,长租公寓暴雷早有先例。

2018年8月,在互联网金融之都杭州,鼎家网络科技公司宣布停运,4000余租户陷入危机。当时包括笔者在内的不少人士就指出这种经营模式的风险内嵌性。我爱我家原副总裁胡景辉也曾预言:“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”同年晚些时候,上海、北京也发生类似事件。

当长租公寓以烧钱模式发价格战横扫房源之际,租房无源的房客们被迫在逼仄的市场供给中选择这种模式,祈求自己至少签约的是蛋壳这样“大而不能倒”的上规模企业。然而残酷的现实,却是“大而倒”得更厉害。

长租公寓的生意本来只是普通的转租生意,接地气、有稳定的现金流。虽然,资本的意志破坏了传统一对一的民间租赁市场,其也未必没有意义。比如实现了统一、标准的房屋交付和维护,减少了不良房东或房客拖欠租金或押金、破坏房屋而对对方造成的侵害风险;集中了房源,降低了房主和房客达成交易时的信息搜寻成本和谈判成本。

在此基础上,若房产中介只是满足于赚取整包模式下的差价或介绍模式下的居间服务费,即便其令房主或房客的货币收益略减、货币成本略增,仍然可以算是合理的。毕竟,房产中介之间存在着竞争。传统一对一的房产租赁市场也自然存在,不会导致房产中介过分压榨房主或房客。

然而,目前主流的长租公寓模式由于运营方的“互联网金融思维”,使得这一传统经营模式变形为高负债、高风险的准金融模式,也使得中介资金链断裂、暴雷成为高概率事件。

在这种模式下,长租公寓经营方重在圈房,畸形膨胀,即以更多更快地吸收资金、进一步扩张为“生命本能”。这首先导致其深度占有房主和房客两端的资金。传统租房市场形成的商事惯例是“付三月、押一月”,对双方的资金风险都相对较小。而在长租公寓中,房客往往被要求一次性支付半年或整年租金,若支付不起就需接受长租公寓安排的贷款产品,如蛋壳“租金贷”。房主则只得每月获取资金。大量资金沉淀在长租公寓运营方。一个房客交的年租金或签下的贷款,可以先用来应付十个房主的月租金,短期信用扩张程度惊人。

其次,为抢占相对稀缺的房源,长租公寓颠覆了“低价租入,高价租出”的基本商业规律。其频频实施“坐地起价”收房的行为,必然抬高房客的最终成本。同时,在自己的市场垄断力还不足以让房客完全承担转嫁成本,或有意为扩张市场占有率而希望打造“高性价比”的形象时,就会反过来需要自行补贴差价才能把房子租出去,活生生把赚钱的生意做成了赔钱生意。

蛋壳的招股说明书披露:从2015年到2019年,公司运营的房间数量增长166倍,截止2019年11月 底,总运营公寓数量达到43.2万间。但财报同样显示:2017年,其营收6.57亿元,净亏损2.72亿元;2018年,营收26.75亿元,亏损13.7亿元;2019年营收71.29亿元,亏损34.47亿元;2020年第一季度亏损12.31亿元。

长年收不抵支,虽是互联网行业的常态,但长租公寓的本质是实打实的线下行业,利益回报渠道单一,缺乏附加值增长点,不具有真正互联网行业的想象空间。作为一个成熟产业,这本来未必是缺点。但要硬拿今日赌明天,把“别人的钱”当作一笔无利息的贷款在冒险,导致资金流长期入不敷出。而且,这种支付不是互联网企业式扩张的自主烧钱,而是不能停下来的刚性支出、早已合法确认的债务,其经营模式就已经成为“庞氏骗局”,会遭遇市场规律的报复。

长远的复位

时至今日,长租公寓模式必须得到检讨。有论者建议把长租公寓资金放入专门的监管账户。此说自然有道理,但实际上真能落实,长租公寓也就根本没有激励从一开始收取那么多资金。换言之,长租公寓的“重资金”模式的精髓,不是对租户违约风险的防范,而在于“长收短付”、通过滚动资金池、再次利用资金。剥夺了其资金使用权,也就否定了其经营模式的“创新”。

至少在中短期内,监管部门应当尽快采取措施,按照传统市场反复博弈的基本模式,令长租公寓回复正常。

这里面最主要的是防止大额资金沉淀和挪用到来的债务风险,实现“去金融化”。今年9月公布的住房建设部《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,由地方政府实施住房租赁资金、押金监管制度。这是长租公寓行业出现“绷紧”局面的原因之一。

此外,《征求意见稿》还将住房租赁企业,支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等视为“高风险经营行为”,拟规定由房产管理等部门应当将其列入经营异常名录。本人认为此思路可行,但重点不一定是收租周期一定不要超过付租周期。对房主而言,租房中介到底是按季度或按月支付租金的资金沉淀风险更小有待研究。但对租户而言,应当明确禁止长租公寓以超过“付三押一”的程度收缴租金。

还应当禁止的是,长租公寓直接要求或间接利诱房客,接受长租公寓及其关联方、合作方贷款的方式,一次性背负超过三个月的长期债务。这一点,在《征求意见稿》中被表述为“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式,要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。”在明确相关禁令后,不仅可以设立有奖举报,而且长租公寓若再有此类行为,则按照现行执法实践对非法集资的理解,对其相关责任人展开调查、并采取相应的打击措施,也不谓苛刻。

上述资金限制的做法,看似限制长租公寓的营利空间,实际上由于令其免于本不擅长的金融游戏,会使其进入正常发展的模式。此外,对长租公寓的有效规制,工夫还可以从整个租房市场的供需良性化入手,包括:

要求租房中介、长租公寓的房源信息挂牌透明化,挂牌满一定期限的房源必须按一定比例降价。这不是反市场,因为房主如果觉得到手租金太少,仍可以选择退出不再挂牌或不再把房子租给特定中介。增加专门的租赁用房土地。扩大对低收入人群、特殊人才的廉租房、公租房的建设,增加租房补贴。对房主的出租收入免征所得税,鼓励不依赖于租房中介、长租公寓的个人阳光出租。

眼前的善后

这一切的罪魁祸首,自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责,房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下,我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中,房主仗着有房本而处于优势地位,但实际上,无论是从法律权利还是社会利益的维度看,均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先,房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房租,再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系,但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。

事实上,今年通过的《民法典》第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话,不如代替中介支付拖欠给房主的租金,以避免找房、搬家的麻烦,那房客是有权选择代付并继续居住的,同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且,房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次,房主倘若驱逐房客,至少必须明确放弃并转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金,当然是违约的。房主强行收回房屋,自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋,房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失,而不应该继续享有收取后续房租的权利。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利,并将这项权利转让给房客。

为便于理解,举一个简单的例子,中介以5000元的月租价向房主租房,以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元,对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时,中介一分钱没给房主,房主立即强行收回房屋,房主损失基本为零。房客的损失则是双重的,即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金,也不等于损失被弥补。因为房客的权益不仅仅是“住几个月,就给几个月的租金”,而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失,需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三,从法益角度而言,居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客,甚至在深夜将年轻女子驱逐到大街上,已经成为了一个恶性的社会事件。虽然房主收不到租金,是无辜的。但显然房客并非是违法方或过错方。这里不是善恶好坏之争,而涉及法益的权衡。

毫无疑问,房客的居住权属于基本人权。即便是法院对“老赖”依法执行司法判决确定的债务时,也要“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”(最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》),而不能一赶了之。

相比之下,在房客的合法租期内,如果房主的收租权和房客的居住权,注定要暂时被牺牲一个(当然,他们仍然有权要求中介承担最终责任),那应当是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时,公安机关应当接受房客的报警求助,维护房客在期限内的居住权。事实上,在法治化程度较高的境外发达国家,即便是对真正欠缴房租或房贷的住户,驱逐之也是相当困难的事情。房主动粗大概率会招致法律责任,“文明”地换锁,也是对他人财产权的居住权的双重侵犯。

从社会成本分担的宏观视角考虑,结论也是房主比房客更应该成为风险承担主体。如果不能化解风险,那现代社会法律的一个基本任务就是分配风险,把风险从更值得保护的主体转移到更有能力承担风险的主体。

在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者,一般已经属于富人,甚至可谓食利阶层。他们更有经济实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上,房主选择把房子“承包”给中介、而不是直接租给房客,就意味着房主应当自行承担此种间接模式带来的风险。

相比之下,更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介暴雷后,房主损失的只是相对于总体财富而言不多的金钱,而房客损失的不仅是相对于总体财富而言较多的金钱,还是基本的人生秩序,这也会妨碍他们进一步为社会创造财富的潜能。他们更值得保护。

行业的自救

驱逐风潮是对长租公寓行业整体信心的釜底抽薪。尚存的长租公寓如果还有余力的话,不宜观望不出。

P2P网络贷款企业纷纷暴雷后,其他P2P“韭菜”还能以“我投的这家所涉及的资产内容不同”,甚至“投啥都有风险”聊以自慰。驱逐出户这种人间噩梦绝对是一般人不愿意冒险第二次的。在这种社会性伤痛愈合前,公众和政府部门将有理由以高度不信任的眼光打量长租公寓,并采取严格甚至过激的手段。行业存亡的关键节点正在此时。

2018年4月和8月,上海长租公寓平台爱公寓,曾两次资金链断裂,最后被一家资产管理公司以1.3亿元收购100%股权。除这种股权模式外,其他长租公寓亦可以通过资金垫付的方式,向蛋壳房源的房主收购相应债权,化解房主和房客的冲突,保障房客继续居住的权利。通过集中相关房主债权,其他长租公寓既能积累新房源,较之分散的房主,也能更为有效率地向蛋壳统一主张债权。即便蛋壳陷入破产清算,由统一的债权人来申报,也能大大减少协调成本。

相关主管部门、行业协会也可以推动这一过程的实现。既然“金融化”曾经是长租公寓的“初心”,那么仿照陷入危机的金融机构的接管模式,来挽救公众对这个行业的信心,自然是一条可以讨论的思路。

(作者系中央财经大学副教授 经济观察

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