“三道红线”下房企陷入生存战 如何向管理要红利？

“三道红线”下，大大小小的房企都感受到了紧张，加速销售去化成为共识，卖资产降负债越来越多。毫无疑问，房地产行业已经迎来深刻变化，对于房企来说，如何自处？如何在规模扩张与稳健发展中找到平衡？

在11月26日下午由和讯网主办的第十一届地产金融创新峰会上，业内人士对于“三道红线”的影响以及房企如何发展的问题给出自己的建议。

房地产融资增速将会下降

“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

从监管意图来看，“三道红线”剑指房企控负债、降杠杆，将对房地产行业格局产生中长期影响。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，“三道红线”下，有80%的房企可能踩线，完全不踩线的房企不多，这意味着未来房地产融资增速必然会大幅下降，房地产投资增速也会进一步下降，对于房地产开发冲击较大，特别是杠杆率特别高的房企。

蓝绿双城创始合伙人、副董事长顾建明表示，严控债务增长的“三道红线”，虽然实施时间缓冲到了2023年，将彻底改变整个房地产行业，依靠举债扩大规模的传统模式已经行不通。德信地产常务副总裁方静也认为，今年房企面临的压力是前所未有的。

房企需靠全面竞争能力获取优势

“三道红线”在整个房地产行业掀起巨大波澜，头部房企在保持规模优势的同时如何更加稳健？中小房企如何生存下去？

万科董事长郁亮曾说过，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。行业将回归成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样，将不能再依靠杠杆，而是靠全面竞争能力获取竞争优势。

试图用“管理红利时代”“制造业”等去寻找 “三道红线”下的发展路径，是不少房企的新思考。德信地产常务副总裁方静表示，“三道红线”下，房企要用制造业的思维做房地产，过去我们更多的依赖于土地红利、金融杠杆红利，大多数靠运气赚钱，而不是能力，到今天真的要靠能力赚钱了。如何从资源要效益、向管理要效益，这是决定未来企业分化的重要力量，可以从四个方面向制造业学习，产品提升和持续创新能力，更精细的成本管控能力和运营体系再造能力，内部交叉协同能力，以及库存管理能力。

顾建明则认为，中国房地产未来会呈现两个发展趋势，一是头部房企集中度不断提高，形成寡头化。二是适应社会化精细分工，投资与开发加速分离的趋势，依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业以共建模式重新形成新的事业生态。

在顾建明看来，共建是房地产迈向未来的互联模式，将从根本上推动产品品质、服务品质进入白热化的充分竞争，促进房地产行业从粗放式管理向精细化管理方向发展。更有意义的是，依托资讯更发达、能力更专业、资源更全面、匹配更快捷的共建互联，将更加有效地优化市场供应结构、项目成本构成、土地节约程度、资源配置效率，这可能是将地价和房价得以合理控制的解决方案。