融资收紧房企股权转让骤增:11月18个项目挂牌

   近期，房地产行业产权转让项目明显增多。

证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计，11月以来（11月2日至16日），房地产行业产权转让项目共有18个，相当于今年前10个月的总和。这些项目的出资人几乎都为央企，其中，招商、华侨城、金茂等房地产央企股权转让频繁。
业内人士认为，房企股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧，“三道红线”融资监管新规下，出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。预计未来房企股权转让的现象将继续增加。
央企密集转让地产项目股权
证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计，11月以来，房地产行业产权转让项目共有18个，而今年前10个月的项目数量分别为：2月2个、3月2个、5月3个、7月1个、9月3个、10月7个，11月仅半个月的数量就已经相当于今年前10个月的总和。
这些项目的出资人几乎都是央企，包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等8家。
在18个房地产行业产权转让项目中，招商局集团、华侨城集团、中航工业、中信集团旗下各有2个，中化集团旗下有3个。这些项目大多处于亏损状态，有的已经资不抵债。其中，主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。
如招商局集团旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后转让两个房地产项目，分别为深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及23800万元债权和深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为109816.45万元和260164万元，这两家标的公司均为亏损状态。
华侨城集团旗下华侨城也于11月3日和11月6日先后转让两个房地产项目，分别为武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权和温州华侨城投资发展有限公司51%股权，转让底价分别为197739.1699万元和27054万元。这两家标的公司也均亏损，并且均已资不抵债。
中化集团旗下中国金茂更是先后3次转让子公司房地产项目股权，11月4日挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权，转让底价为4007.72万元；11月11日挂牌转让常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，转让底价为86609.97万元；11月13日挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权，转让底价为52556万元。这3家标的公司同样均为亏损状态。
值得注意的是，与动辄几千万甚至几十亿的转让底价相比，11月转让项目中有的底价不足50万元，甚至仅要1万元。11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权，转让底价仅为1万元，最新财务报表显示，标的公司虽然仍盈利但已经资不抵债。11月11日挂牌转让的北京隽兴房地产开发有限公司49%股权，转让底价也仅为49万元，最新财务报表显示，标的公司亏损并且已经资不抵债。
融资监管新规下，股权转让或继续增加
对于房企股权转让信息暴增的原因，克而瑞研究中心研究经理朱一鸣认为，主要是融资环境收紧。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。
不过，朱一鸣指出，股权转让信息公布较为频繁的房企主要有华侨城、招商和金茂这三家央企，本身经营倾向于稳健保守，并非行业内的高杠杆企业，积极出售股权主要是为了响应监管要求。从客观方面看，国资委要求央企资产转让原则上都要通过产权交易所的公开挂牌程序，因而央企转让相关信息更为公开。从行业趋势看，其余很多房企应该也有转让动作，只是未达到公告标准，因而披露信息有限。
证券时报记者了解到，“三道红线”全部踩线的富力近期也在转让股权。11月9日，富力地产公告称，已与黑石联属的基金附属公司正式签署合并事项协议，拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。富力地产表示，本次合并事项有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。
另外，证券时报记者从北京产权交易所的转让信息了解到，招商、华侨城、金茂的转让项目大多不是100%股权转让，如金茂拟挂牌转让的福州滨茂51%股权、常州龙茂45%股权都涉及地产开发项目，属部分权益出让。
对此，朱一鸣认为，房企通过部分权益出让可以为地产项目开发引入有实力的合作方，通过联营、合营降低净负债率指标，也可以通过继续持有的部分股权获得收益。而100%股权整体出售主要是出于盘活存量资产以及业务调整两方面的考量。
在朱一鸣看来，股权转让潮的出现，是行业资金压力的体现，规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。预计行业洗牌将会持续，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业集中度将进一步提升，同时，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。
某不愿具名的券商房地产行业分析师接受证券时报记者采访时也认为，“三道红线”融资监管新规出来后，未来房企的股权转让或者股权合作肯定会增加。