高负债房企面临严峻考验 地产商卖资产加速回血

年尾将至，房地产企业处置资产的动作明显增多。

据第一财经记者统计，自9月份以来，公开披露的房企股权转让信息至少有40条，华侨城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817.HK)动作较为频繁。

统计期内，华侨城旗下至少14个项目股权拟被全部或部分转让，涉及旅游、酒店等多种资产；招商蛇口至少6个项目股权拟被出让，其中多个标的价格超十亿元。新湖中宝(600208.SH)等中小企业也加速资产处置的步伐。

“股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧。”克而瑞认为，“三道红线”出台后，大部分房企不同程度“踩线”，政策压力下开始主动调整融资结构，通过配股、子公司IPO等加强股权融资，而出售资产是回笼资金最快速的方法之一。

“三道红线”的威力确实已触及行业各个角落。在11月11日举行的一场房产经纪论坛上，贝壳(BEKE)董事长左晖直言：过去，地产行业的问题被高速增长的房价掩盖，对习惯高周转模式的开发商来说，挑战刚刚开始。

即便将眼光放至此刻，开发商的压力也已“火烧眉毛”。贝壳研究院数据显示，11月单月，房企迎来年内最大到期债务规模1071亿元，高负债房企面临严峻的考验。

处置资产加速回血

11月12日，北京产权交易所持续披露房企的股权交易动作。

公开信息显示，中国金茂拟挂牌出让旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，底价8.66亿元。其中，持股80%的宁波宁兴房地产开发集团有限公司转让25%股权，持股20%的智银有限公司转让其持有的20%股权。

工商资料显示，常州龙茂成立于2018年，主要负责常州JZX20180401地块项目的房地产开发经营。两年前，金茂以17.4亿元+15000平方米人才公寓面积竞得上述地块，成交楼面价7510元/平方米，这是金茂首进常州。

常熟市沙家浜华鼎置地有限公司80%股权及1.03亿元债权也于同日被公开出让，出让方为华侨城及常熟市沙家浜镇城镇经营投资有限公司。华侨城是这轮股权转让潮中的“常客”，此前已公布十余条项目股权转让信息。

值得注意的是，上述两家公司均处于亏损状态。截至2020年09月30日，常州龙茂录得营收为0，营业利润-2176.41万元，净利润亏损2174.52万元；截至2020年8月底，华鼎置地净亏损638.54万元，所有者权益1350.16万元。

“涉及股权出让的房企或项目，多处于亏损或高负债状态。”克而瑞直言，房企出让部分权益可提前回笼资金，缓解现金流压力，通过联营、合营降低负债率指标；同时为项目开发引入有实力的合作方，并通过剩余股权持续获益。

有人积极瘦身，也有人趁机进场，比如热衷“收并购”的融创中国(01918.HK)。

11月10日，新湖中宝公告称，拟转让浙江启隆实业有限公司、浙江启辉实业有限公司各50%、35%股权，及两个标的公司相应权利上海亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地，接盘方为融创中国，总交易价款49.44亿元。

亚龙古城国际花园位于上海核心地段，是极为稀缺的纯住宅用地，也是令新湖中宝投入颇多的旧改项目。截至2020年6月末，标的公司总负债达204.38亿元，拆迁贷款融资本金已达到149.32亿元，少量户数拆迁仍未完成。

旧改项目开发周期长、政策不确定因素大，使新湖中宝在其中沉淀了大量资金。新湖中宝2020年三季报显示，今年1~9月，公司经营活动产生的现金流量净额为-6.4亿元，而上年同期为1.27亿元，同比大幅减少605.19%。

新湖中宝表示，引入合作伙伴，有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债结构，实现更加稳健高效优质的发展。 在不考虑税费及未经审计的情况下，预计对公司利润的影响数约22亿元。

“三道红线”已成交易衡量指标

暂缓资金压力之外，股权交易也是房企调整业务结构、聚焦主业的手段。

譬如，中南建设(000961.SZ)拟向控股股东转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权，交易对价200万元。南通中南谷已成立四年，定位于为创业者打造综合性众创空间，旗下已孵化出四家下属公司。

但这项新业务未给中南建设带来盈利，项目前景并不确定。截至2020年6月30日，南通中南谷总资产954.02万元，总负债786.25万元，前六月净利润-133.73万元。基于业务调整的考量，中南建设决定将其剥离，交给母公司管理。

“本次交易完成后，公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更好的回报。按照公司长期股权投资的账面价值计算，预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益。”踩中融资监管两条红线的中南建设称。

作为股权转让披露最频繁的房企，华侨城种种动作背后也存在此番逻辑。克而瑞认为，文旅地产属于重资产，投资金额高、回款周期长，易导致较高的负债水平。因此，华侨城积极出售部分房地产项目、以及与主业关联性有限的产业。

目前，房企在物管等行业已与资本市场接轨，但在更多领域还未找到成熟的商业模式。业内预计，随着“三道红线”落地，房企依靠杠杆获取资金的优势不再，部分投入大但回报不清晰的业务将被放弃，以更好地聚焦主业。

值得注意的是，“三道红线”这一行业发展规范，已在微观领域得以显现。

11月9日，山东产权交易中心披露信息显示，山东钢铁集团拟转让山东钢铁集团房地产有限公司100%股权，转让底价20.7亿元。截至2020年9月30日，标的公司营业收入1.09亿元，营业利润8648.34万元，净利润8648.34万元。

山东钢铁集团明确称，意向受让方或其母公司2020年上半年财务报告中，剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1倍的，在同等条件下优先受让。这意味着，绿档房企机会更大。

同时，意向受让方需以房地产开发为主营业务之一，且位于2018年、2019年房企销售金额排行榜50名以内；受让方产业结构、业务种类比较均衡，创新转型发展情况良好，具有国企混改成功经验的，在同等条件下优先受让。

这意味着，不仅是行业排名靠后的中小房企，那些踩中融资监管红线的企业，也将在此类交易中处于被动地位。克而瑞认为，未来，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业集中度也将在洗牌后进一步提升。