SOHO中国私有化疑云重生 潘石屹离场倒计时？

黑石私有化告吹之后，时隔不到半年，潘石屹给SOHO中国找了一位买家，有媒体报道，这次可能是高瓴资本。不过，随后又有消息称，高瓴资本没有同SOHO中国进行谈判，消息不实。

截至新京报记者发稿时，SOHO中国并未就此事作出回应。问题在于，SOHO中国为何要私有化？潘石屹为何要卖掉SOHO中国？

传卖身高瓴资本，股价“过山车”

11月13日，有消息称，高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将SOHO中国私有化。按今年香港私有化交易的平均溢价计算，高瓴资本和SOHO中国这笔交易的估值可能超20亿美元。不过，随后，又有消息称，高瓴资本无意将SOHO中国私有化。

受该消息影响，SOHO中国午后股价一度涨超40%至每股3.22港元，股价创7月份以来新高，市值一度达167亿港元。不过，今日下午3时左右，SOHO中国股价又开始大幅跳水。截至收盘，涨幅收窄至6.99%，报每股2.45港元，总市值127.4亿港元。

值得一提的是，这并非SOHO中国第一次被传私有化。新京报记者注意到，今年3月10日，有消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。3月11日晚间，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

不过，经过5个月的时间，SOHO中国私有化一事最终以“交易终止”这一结果尘埃落定。8月13日，SOHO中国发布公告称，因交易双方并未就潜在交易条件达成共识，早前要约私有化事项于当日终止。“这已经透露出公司萌生退意的想法。”同策研究院资深分析师肖云祥称。

问题在于，SOHO中国为何要私有化？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于SOHO中国私有化的动作，客观上说明上市的地位意义不大，对于SOHO中国来说，没有起到太多融资功能，也没有对股价形成太多刺激，或者说上市的成本反而比较大。而通过公司私有化，有助于其后续业务的操作。

“类似私有化后，某种程度上就使SOHO中国和相关地产基金有更好的结合，反而可以聚焦业务发展，为后续写字楼和创客等产品的发展带来更好的发展环境。”严跃进说。

上半年净利润降六成，出租率下滑

“预计只是初步谈判，可能性还不高。SOHO中国可能资金压力大，到处找合适资金帮其脱困。”优淘城总裁薛建雄分析称，接下来，预计SOHO中国会继续寻找合适的资金，帮助公司解资金压力之困。

此前，11月2日晚间，SOHO中国微信公众号发文称，某知名早教品牌由于业务调整近日将搬离光华路SOHO二期。为寻找优质的办公客户，借“双11”的东风，SOHO中国决定八折出租这套7550平方米的精装修、带家具的房源，并强调称，“这是SOHO中国从未出现过的优惠力度。”

在严跃进看来，对于类似房源的打折出租，优惠力度较大，这也说明其出租的意愿非常强，对于资金方面的需求比较大。

潘石屹为何要离场，这或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。薛建雄指出，这几年全国商办供应量较大，越来越难出租，租金下滑和空置率下降，导致大量商办的实际市场价值下滑，“这会让SOHO中国资不抵债，所以SOHO中国一直在努力融资私有化。”薛建雄称。

公开资料显示，SOHO中国主要业务为投资房地产开发、物业租赁及物业管理。财报显示，2020年上半年，SOHO中国实现营业收入14.53亿元，同比增长约63%，其中租金收入约7.82亿元，同比下降约12%；净利润约2.05亿元，同比下降63.8%。

受到疫情影响，截至2020年6月30日，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率约78%，而2019年12月31日，该数值约为90%。

根据戴德梁行市场报告，截至6月30日，北京甲级办公楼空置率达16.2%，上海达20.9%，京沪两地平均租金水平同比和环比均出现下降。在此背景下，财报显示，截至6月30日，北京银河/朝阳门SOHO出租率由2019年末的94%下降至76%；上海外滩SOHO出租率由2019年末的78%降至68%；SOHO复兴广场出租率由2019年末的95%下降至82%。

时至今年第三季度，世邦魏理仕报告显示，该季度北京全市净吸纳量结束了前两个季度的负值，转正取得53800平方米，但空置率受新增供应集中放量的影响，环比攀升2.1个百分点至17.7%，北京平均租金报价，则下行至每月每平方米416.1元。

除了疫情影响以外，办公楼整体租金回报率本就不高。潘石屹在丽泽SOHO举行的首批客户签约仪式上就曾坦言：“租金回报率我都不好意思说。”彼时，潘石屹指出，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约这类城市甚至可达5%-6%，而我国办公楼的租金回报率偏低。其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来，等以后慢慢再涨起来“。

开启“购入资产-运营-出售”模式

“从商业模式来看，SOHO中国这些年的做法更符合‘购入资产-运营-出售’的商业模式，与一些大的资产管理公司的商业模式类似，如凯德、黑石等。”肖云祥称。

实际上，SOHO中国从2012年起开始从“销售”向“自持”物业转型。不过，2年后的2014年，SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式。

按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，过去5年时间，SOHO中国已经累计出售逾250亿元的物业资产。与此同时，SOHO中国并未在境内再购入新项目。

2019年，SOHO中国加快“卖卖卖”节奏。2019年6月28日，SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO中国将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元。9月30日，SOHO中国在公告中披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位。10月22日，有消息称，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q中，有11个项目打包卖给筑梦之星。

与此同时，从2013年开始，潘石屹就专注各种爱好：卖过苹果、出过书、开过摄影展、做过木匠、学过编程、还当过厨师……不过，在所有的爱好里，唯独绕开了房地产以及相关产业。

“至于是否发起新的项目运作周期，主要看公司掌门人的意愿。时间周期放长了看，私有化也只是一个结果，但私有化也意味着失去现有的平台。”肖云祥如是说。